【投資用不動産】不動産投資で避けるべきエリアの6つの特徴とは?

【投資用不動産】不動産投資で避けるべきエリアの6つの特徴とは?

不動産投資を行う場合、まずはどのエリアで物件を購入するのかを決定します。

こちらの立地選びは重要であり、たとえハイスペックの投資用不動産を購入しても、需要が低いエリアでは運営に苦戦する可能性があります。

今回は、不動産投資で避けるべきエリアの特徴について解説しましょう。

この記事は約5分で読めます。

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【必見】不動産投資で避けるべきエリアの特徴6選

【必見】不動産投資で避けるべきエリアの特徴6選

以下のようなエリアは、不動産投資を行うにあたってお世辞にも有利とは言えませんので、避けるのが無難です。

  • 最寄り駅が遠い
  • 都市部からのアクセス環境が悪い
  • ショッピング施設や金融機関が遠い
  • 土地勘がない地方エリア
  • 人口の減少が著しい
  • 災害リスクが高い

最寄り駅が遠い

最寄り駅までの距離は、入居者が物件を決める際の大きなポイントの1つです。

よって、最寄り駅が離れた場所にしかないエリアでは、投資用不動産を購入しないことをおすすめします。

具体的には、最寄り駅まで徒歩10分以上かかる場合、需要が少ないエリアだと判断できます。

ちなみに、不動産広告に記載された最寄り駅までの所要時間には、信号待ちや坂道といった要素が考慮されていません。

よって、正確な所要時間を知るためには、実際オーナー自身が歩いて確認する方が良いでしょう。

都市部からのアクセス環境が悪い

都市部にある投資用不動産は、物件価格が高いのはもちろん、賃料も高額に設定されることが多いです。

そのため、都市部で勤務する方などの中には、そのような賃料が高いエリアを避け、郊外の物件を賃貸しようと考える方もいます。

また、オーナーがこのような層をターゲットに、郊外で不動産投資を行うのであれば、なるべく都市部からのアクセス環境が良いエリアで物件を購入すべきです。

このようなエリアであれば、前述した都市部で勤務する方を入居者として集めやすくなります。

逆に、路線が1本しかないなど、都市部とのつながりが希薄なエリアは、あまり需要がないためおすすめできません。

ショッピング施設や金融機関が遠い

入居者の快適な生活は、物件の周辺施設が整っていることで初めて成り立ちます。

特に、スーパーやコンビニなどのショッピング施設、銀行などの金融機関は、入居者の層に関係なく必要不可欠な施設です。

よって、オーナーが投資用不動産を購入する際は、これらの施設がなるべく近くに密集しているエリアを選ぶようにしましょう。

また、より需要が高いエリアを選びたいのであれば、各施設の規模や営業時間などについてもリサーチしておくことをおすすめします。

土地勘がない地方エリア

オーナーの自宅から近いエリアや、馴染みのあるエリアなどは、オーナー自身が生活環境をある程度把握しています。

よって、不動産投資に向いているか向いていないかは判断しやすいでしょう。

逆に、一切土地勘がない地方エリアなどは、生活環境を把握しにくく、思わぬ欠陥により、シミュレーション通りの収入が得られない可能性があります。

よって、どのようなエリアを選ぶ場合でも、ある程度地域情報が頭に入っている方が、不動産投資は有利に進められるでしょう。

もし、一度も訪れたことのないエリアで投資用不動産を購入するのであれば、事前に現地まで足を運び、情報を集めておくべきです。

人口の減少が著しい

日本は少子高齢化が進み、全国的に人口は減少しつつあります。

中でも、著しく人口が減少しているエリアでは、不動産投資を行うべきではありません。

理由はもちろん、今後も人口が減り続けることにより、需要が下がっていくことが予想されるからです。

逆に、東京や神奈川、千葉などの関東圏、大阪や愛知、福岡などの都市部における人口は増加傾向にあります。

災害リスクが高い

不動産投資における大きなリスクに、災害リスクが挙げられます。

どれだけ状態の良い投資用不動産を購入しても、地震や台風などの被害を受けてしまうと、一切機能しなくなる可能性があります。

よって、物件の購入エリアを選ぶ際は、事前にハザードマップを確認し、災害の影響を受けにくいところを選ばなければいけません。

ちなみに、ハザードマップはポータルサイトからでも確認できます。

以下のような災害におけるリスクをチェックすることができるため、ぜひ活用しましょう。

  • 洪水
  • 土砂災害
  • 高潮
  • 津波 など

学校の近く、企業の近くでも安心は禁物

学校の近く、企業の近くでも安心は禁物

投資用不動産オーナーの中には、学生をターゲットにするため、規模の大きい大学や専門学校の近くを選んだり、大企業に務める方の社宅として活用してもらうため、その企業の近くで物件を購入したりする方もいます。

もちろん、このようなエリアの選び方は1つの戦略としてありますし、実際競合物件よりも良い条件を提示すれば、入居者が集まる可能性は高いです。

しかし、学校や企業の近くだからといって、いつまでも不動産投資がうまくいくとは限らないため、注意してください。

なぜなら、このような近隣の施設に依存する形の不動産投資では、学校が廃校したり、企業が倒産・移転したりした場合に、一気に入居者を失ってしまう可能性があるからです。

よって、学校や企業の近くに投資用不動産を購入する場合は、学生の人数の推移、企業の業績などをあらかじめチェックしておきましょう。

嫌悪施設も確認しておこう

嫌悪施設も確認しておこう

不動産投資のエリアを選ぶ際、意外と見落としがちなのが“嫌悪施設”です。

投資用不動産の近くに、騒音や大気汚染の危険性がある工場、心理的な嫌悪感を抱きやすい墓地、火葬場といった嫌悪施設があると、需要が下がってしまうおそれがあるため、注意してください。

ちなみに、他に嫌悪施設となり得るものには、以下の施設が挙げられます。

  • 風俗店
  • 原子力関連施設
  • 廃棄物処理場
  • 下水処理場
  • 軍事基地
  • 刑務所
  • ガスタンク
  • 火薬類貯蔵施設 など

今回の記事のポイントを整理!

【投資用不動産】不動産投資で避けるべきエリアの6つの特徴とは?

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 最寄り駅が遠く、都市部からのアクセスが悪いエリアでの不動産投資は避けるべき
  • ショッピング施設や金融機関が遠いエリアは需要が低い
  • 投資用不動産を購入するなら、土地勘のあるエリアがおすすめ
  • 人口の減少が著しいエリアは、賃貸需要が低下するおそれがある
  • ハザードマップでエリアの災害リスクをチェックするのも重要

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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