ワンルームマンション投資は、実際のところ儲かるのでしょうか？普段、投資用ワンルームマンションの売買仲介のお手伝いをさせていただく弊社の立場で申し上げるのならば“基本的”には「儲かりにくい」です。
この記事では、これから不動産投資を始めようとしている方や、既に不動産投資を始められた違和感を感じられている投資家の方向けに、ワンルームマンション投資の実態と見落としがちな盲点について解説していきます。
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ワンルームマンション投資は儲からない？
冒頭で申し上げた通り、ワンルームマンション投資は基本的に儲からない（もしくは儲かりにくい）投資です。
その主たる理由として、
- 一棟アパートなど不動産投資と比較すると利回りが低い。
- 管理費・修繕積立金の改定が数年おきにあり、収益がコントロールしにくい。
- 建物の経年と共に空室率が上昇する。
といったことが挙げられます。
また、これはワンルームマンション以外の不動産投資にも言えることですが、エアコンや給湯器の故障が生じた場合にはそういった設備の修繕費が必要となり、日々の暮らしの中で想定外の出費を伴う可能性があります。
所有している物件が新築のワンルームマンションの場合
直近で新築物件を購入された方は特に注意が必要です。
その理由として、以前に比べると新築物件の販売価格が高騰し過ぎていることが挙げられます。販売価格が上昇しているとはいえ、それに伴い家賃相場が上昇するかというとそうではありません。
そうなると、不動産投資の開始時から毎月の持ち出しが発生している状況となり、最初の入居者が退去した後の家賃の下落や、5年後、10年後の管理費修繕金の改定などにより、持ち出しのリスクは増えることになるでしょう。
所有している物件が中古のワンルームマンションの場合
オーナーチェンジで中古のワンルームマンションを購入する場合には、特に空室率に気を付けなければなりません。なぜなら、築20年を経過した物件でお部屋探しを検討するというのは賃貸においてはかなり限られた市場になるからです。空室が埋まらないことには、日々の家賃の返済額に加え、管理費、修繕積立金といったコストも掛かり儲かるどころの話ではありません。
また、購入時に家賃保証（サブリース契約）を引き継いで購入するケースも注意が必要です。家賃が保証されているということは一見聞こえが良いですが、その反面物件の生む収益は、家賃保証をする管理会社にコントロールされるのです。そうなると収益率はさらに下がり、投資としてより一層儲かりにくい状況を生み出すことになります。
ワンルームマンション投資で成果を上げるオーナー様は物件の管理に手間暇を惜しまず、自主管理、もしくは集金代行で細かく管理をされる方が多いのが事実です。「家賃が保証されているから安心！」は安心ではなく、慢心なのかもしれません。
まとめ
これからワンルームマンションを購入する場合はしっかりとエリアを検討しながら、マンションの管理状況などをしっかりと確認した上で購入するようにしましょう。
もし既にワンルームマンション投資を行い、所有されている中で違和感を感じるオーナー様であれば、売却を検討してみる必要があるかもしれません。
個々の状況に応じて、柔軟に変化する不動産投資を心掛けましょう。
