新型コロナウイルスの感染拡大の影響で、収入が減っている人も多いでしょう。
そのため、副業や投資で減収を補おうと考える人も増えています。
そこで注目したいのが、23区内の中古ワンルームマンションへの投資です。
実は今、中古ワンルームマンションへの投資がお勧めなのです。
なぜ、23区内の中古ワンルームマンション投資がお勧めなのか、解説します。
この記事は約10分で読めます。
会社員も自分で収入を得る時代
会社員は、会社の仕事に全力を注いで働き、会社の発展と共に収入を増やしていくというのがこれまで言われていた働き方です。
しかし、今となってはそのような働き方が通用しにくくなっているのです。
現在も完全拡大を続ける新型コロナウイルスは、私たちの日常生活を大きく変化させました。
多くの企業は今まで通りの業務内容を続けることができず、少なからず変化することになりました。
テレワークで働く人も増えるなど、働き方も変わっています。
売上も落ちる企業が多く、社員の収入も減ってしまうことが増えました。
例年ならボーナスが出ていたのに、カットされたという企業も少なくありません。
そんな状態では、今後の収入も不安になるでしょう。
収入を、会社だけに依存しているのは危険と考えるのは当然です。
もし、今後も、どうすればいいのでしょうか？
そういった時に困らないように、自分で収入を得る手段を持たなくてはならないのです。
単に、一時的な収入を得るだけでは今後安定した生活を送ることができません。
安定した収入を得る手段としてお勧めなのが、マンション投資です。
その中で特にお勧めの投資先が、23区内の中古ワンルームマンションです。
23区内の中古ワンルームマンション投資がお勧めの理由は？
23区内の中古ワンルームマンションが投資にはお勧めと言いましたが、その中でも特にお勧めなのが築浅のマンションです。
その理由について、説明します。
まず、この条件に当てはまるマンションの特徴として、空き室になるリスクが低いという点が挙げられます。
こういったマンションは総じて立地が良く、入居者からも高い人気があるのです。
都内のマンションについては、不安に思う人もいるでしょう。
今回のコロナ禍の影響で、都内から地方へと引っ越す人が増えたと言われているからです。
そのせいで、需要が減っているのではないかと考える人は少なくありません。
しかし、地方に引っ越しても問題がないのは、テレワークで働く人だけです。
それ以外の人は、会社が都内にある以上、その近くからあまり離れることはできないのです。
そういった人は、むしろ会社の近くに引っ越しています。
コロナ禍で、多くの人が混雑を避けるようになっています。
そのため、テレワークを導入する企業が増えたのですが、それを導入していない企業で働く人も通勤の際の電車などに乗りたがらない人も増えました。
そこで、徒歩や自転車で通勤できるように、オフィスの近くにある都心のマンションに引っ越そうと考えるようになったのです。
そうして、23区内のマンション等のニーズが高まっています。
だからこそ、安定した家賃収入を得るには、23区内の築浅中古のワンルームマンションがお勧めなのです。
どのようなリスクがあっても、長期にわたって収入を確保できるでしょう。
また、節税効果も高く、ふるさと納税の様に金額の上限もありません。
そのため、年収が高い人であればさらに効果的です。
投資で収入を得たうえで、節税もできるのです。
一棟物件への投資と比べると、区分所有のマンション投資はそれ程利回りが高いものではありません。
しかし、安定して収入を得ることができ、大きなリスクも負わなくていいのです。
もちろん、投資である以上はリスクが全くないという訳ではありません。
しかし、ワンルームマンションは入居者も多いため、リスクを減らして安定した投資がしやすいのです。
ワンルームマンションは新築が難しい
投資するなら、築浅のワンルームマンションより新築の方がいいのではないか、と思う人もいるでしょう。
しかし、23区内では新築マンションへの投資はなかなか難しいのです。
23区内には単身世帯が多く賃貸の需要も多いため、ワンルームマンションは新築が多数あるように思えるかもしれません。
しかし、実は23区内にはワンルームマンションの新築が難しくなる条例、あるいは指導要綱があるのです。
それは、ワンルームマンション規制やワンルームマンション条例といわれるものです。
これは、１戸あたりで専有する面積の下限やマンション全体のうちワンルームの物件が占める割合などを定めたり、あるいはワンルームマンションを建築した建築主に対して特別に課税したりするものです。
この規制は、単身世帯があまり増加し過ぎないように定められているものです。
単身世帯は、騒音トラブルやゴミ出しのトラブルが起こりやすいといわれています。
また、地域活動にもあまり参加しない傾向があるのです。
若年層も多いので、地方自治体としては住民税などの税収にもあまり期待できません。
地元に住民票を残したままの入居者もいるため、自治体のサービスを受けられない、もしくは不当に受けているなどのトラブルも懸念されます。
このような背景があるため、ワンルームマンションを新築するのは難しいのです。
そのため、築浅のワンルームマンションもどんどん少なくなっていきます。
投資を始めるのなら、早い方がいいのです。
23区内では、ワンルームマンションが不足していく
ワンルームマンションを増やしたくないという自治体の思惑があるものの、実際ワンルームマンションの需要は高いのです。
供給に対して需要が少ないので、空き室リスクはかなり少なくなるのです。
ワンルームマンションの需要としては、まず単身世帯の増加が挙げられます。
現在は、婚姻率も下がり少子高齢化も進んでいます。
そのため、1人で暮らす若年者と高齢者が増えているのです。
また、23区内の人口の増加も需要が増加する原因の一因となります。
現在、23区内の駅前では多くの場所で再開発が進められています。
東京オリンピックに備えた整備も進められ、それ以降も再開発のプロジェクトは多数あるのです。
それに伴い、各地でオフィスや大型の商業施設の誘致も進められています。
それによって、都心に勤務する人は今以上に増えていくでしょう。
そうなると、利便性が高い23区内のワンルームマンションもさらに需要が増えることになります。
東京と名古屋間では、リニア中央新幹線も開通が予定されています。
そうなれば、都心だけではなく名古屋までの間も含めて経済圏が出来上がるでしょう。
元々、23区内は人口が流入してくることが多い土地です。
しかし、コロナ禍によって一時的に人口が少なくなっています。
その人口も今後戻ってきて、再開発が進めば以前以上に増えることが予測されます。
このような理由から、ワンルームマンションの需要は増えていくと予想されます。
ところが、規制によって供給は減ってしまうのです。
そのため、少しでも新しい築浅の物件を中心に、入居希望者は増えていく事となるでしょう。
23区内で特にお勧めの地域は？
23区内といっても、地域によって投資に向いている物件の有無や需要の多寡は異なります。
安いからという理由で投資をすると、その分空き室リスクが増すこともあるのです。
23区内でも、特にワンルームマンション投資にはお勧めのエリアがあります。
まずは、都心エリアと言われる港区、中央区、新宿区、渋谷区、千代田区です。
これらの場所は、オフィスが集中しているエリアと近く、アクセスしやすいため需要が大きいエリアです。
特に、徒歩や自転車等公共交通機関を使わずに出勤したいと思っている人には、向いているエリアと言えるでしょう。
空き室リスクが低く、家賃収入も安定しやすいのもメリットです。
ただし、これらの場所は地価が高騰しやすく、現在もかなり値上がりしています。
そのため、投資をしても利回りが悪化しやすいというデメリットがあります。
初期投資の金額も大きくなってしまうことが多いので、地価が下がった時などが狙い目となるでしょう。
なるべく手頃な金額で投資をしたいという方であれば、下町エリアがお勧めです。
大田区や豊島区、江東区、墨田区、台東区などがそれにあたります。
それぞれ特徴が異なり、例えば大田区は羽田空港からも近く、駅前では再開発が進められています。
豊島区は池袋で有名なエリアで、ここでも再開発が大規模に進められています。
アジア系外国人の入居者も増えているので、投資する際は外国人でも可、とすることで空き室リスクは大幅に減らすことができるのです。
また、江東区や墨田区、台東区でも駅前を中心に再開発がされています。
そのため、賃貸需要も安定しているため、投資には向いているのです。
特に、初めて投資する方であれば、高額な物件に投資するのはためらわれるでしょうから、下町エリアが向いているでしょう。
23区内でワンルームマンション投資をするのであれば、この両極端な性質のエリアのいずれかがお勧めです。
利回りや需要などを考えて、どこに投資するべきかを考えましょう。
中古ワンルームマンションはリスクの分散効果もある
23区内で中古のワンルームマンションに投資する場合、投資リスクを分散する効果もあります。
なぜなら、新築より単価が低くなるからです。
不動産投資では、投資をする際にローンを組むのが一般的です。
そのローンを返済して残額が減っていくと、更にローンを組む余裕も出てきます。
そうなったら、また別の物件に投資をしていくというのが不動産投資の代表的なやり方です。
ワンルームマンションは、一戸建てや1棟に投資する場合と比較して、1件当たりの単価はかなり低くなります。
そのため、徐々に多くの物件へと投資できるようになっていくでしょう。
複数の物件に投資をするということは、それだけリスクの分散効果もあるということです。
具体的に、リスクの違いについて考えてみましょう。
総額で1億円を投資する場合、全額で高額な物件1件だけに投資した場合と、2,000万円の物件5件に投資した場合で考えてみましょう。
ただし、利回りは考えないものとします。
全額を1件に投資した場合、もしもその物件に何かあった時は収入が途絶えてしまうことになります。
火事で燃えてしまうこともあれば、地震や台風などの災害によって失われることもあるでしょう。
その場合、保険に加入していたとしてもそれが支払われるまでには時間がかかります。
さらに、保険金を受け取ったら再び建て直す必要もあるでしょう。
そして、その間は家賃収入が途絶えることになるのです。
一方、複数の物件に分散投資していた場合はどうなるでしょうか？
例えば5件に投資して、その内の1件が火事や地震で失われたとしても、残りの4件は無事です。
家賃収入も減ってはしまいますが、2割程度だけで8割は受け取ることができるでしょう。
災害に限らず、地価の下落リスクなどもあります。
これも、別々の地域に投資していればある程度防ぐことができるのです。
かかる手間が少ないのは集中投資ですが、リスクを下げたいのであれば分散投資が効果的なのです。
また、物件の価格が安ければそれだけ収益性も高くなりやすいでしょう。
同じ家賃でも、物件の価格が安ければそれだけ利回りが高くなります。
そうなると、早くローンを返済しきることもできます。
それなら家賃を高くすればいい、と思う人もいるでしょうが、それは空き室リスクを高くするだけです。
家賃は、周囲の物件を確認して決めましょう。
自分が投資している物件に付加価値がある場合は、他よりも多少高くなっても問題ありません。
しかし、それほどの価値がないのに家賃を高くしてしまうと、入居を希望する人が減ってしまうのです。
23区内の中古ワンルームマンションを選ぶ時は、このような点も踏まえて考えるようにしましょう。
そして、自分がピッタリだと思える物件を見つけてください。
まとめ
都内で投資するのなら、ファミリータイプよりもワンルームタイプの方がお勧めです。
空き室が出るリスクを抑えて、可能な限り満室にしておきたいところです。
そのためには、築年数や間取り、家賃などをしっかりと確認してから投資するようにしましょう。
特に、間取りや設備はよく確認しないと、いざ購入してから入居者目線で使いにくいと気づくこともあります。
そうならないように、地に足を付けしっかりとあなたの目で条件を確認しながら物件を選びましょう。
