初心者が知るべき投資用不動産の残金支払、引き渡しの一般的な流れ

初心者が知るべき投資用不動産の残金支払、引き渡しの一般的な流れ

投資用不動産の売買契約が成立した後は、アパートローンの審査が行われ、無事に通過すると売買代金の残金支払、物件の引き渡しが行われます。

今回は、残金支払と引き渡しの一般的な流れについて解説しますので、初めて投資用不動産を購入するという方は、ぜひご覧ください。

この記事は約5分で読めます。

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残金支払、引き渡しの流れについて

残金支払、引き渡しの流れについて

アパートローンの審査に通過した後、投資用不動産の買主、つまりこれからオーナーとなる方は、「やっと物件が手に入る」と安心していることでしょう。

しかし、そのような気持ちになるのはまだ早いです。

残金支払や引き渡しの流れをしっかり把握しておかなければ、この段階でトラブルが発生することも十分あり得ます。

投資用不動産における残金支払、引き渡しの一般的な流れに関しては、以下の通りです。

  1. 投資用不動産の最終チェック
  2. 登記申請書類のチェック
  3. アパートローンの融資実行
  4. 残金、諸費用の支払
  5. 引き渡し

①投資用不動産の最終チェック

売買契約を結んでから、残金支払、引き渡しが行われるまでには、およそ1ヶ月程度かかります。

投資用不動産の買主は、その期間に“物件状況等報告書”、“設備表”などをチェックし、内容と現状が合っているかどうかを確認しなければいけません。

物件状況等報告書とは、中古不動産の売買時、売主が買主に対して、目的不動産の状況を説明する書類です。
具体的には、以下のような項目が記載されています。

  • 新築時の設計図等
  • 増改築および修繕の履歴
  • アスベスト使用の有無の調査の存否
  • 耐震診断の有無
  • 住宅性能評価書等の状況
  • 建物瑕疵の存否または可能性の有無
  • 過去の所有者と利用状況 など

また、設備表(付帯設備表)とは、売買対象不動産に関する設備の有無、故障や不具合の有無を買主に通知するための書類です。

残置するものと撤去するものの認識違いによるトラブルや、故障・不具合を“言った・言わなかった”のトラブルを防ぐ役割があります。

②登記申請書類のチェック

残金支払や引き渡しが行われると、その投資用不動産の所有権は買主に移ります。

ただし、所有権の移転を第三者に主張するためには、“所有権移転登記”を行わなければいけません。

また、アパートローンを借り入れて投資用不動産を購入する場合、“抵当権設定登記”を行う必要もあります。

これらの登記申請に必要な書類は、実際残金支払や引き渡しが実行される前に、早い段階で把握しておきましょう。

ちなみに、登記申請には数々の書類が必要ですし、手続きも非常に複雑です。

そのため、投資用不動産の買主は、基本的には司法書士に登記を依頼することを考えておきましょう。

司法書士に依頼すれば、手続きが途中で滞ってしまう心配もありません。

③アパートローンの融資実行

アパートローンで不動産投資を購入する場合は、残金支払の前に融資が実行されます。

もちろん、融資が実行される前に残金支払の期日が来てしまうと、買主は費用を工面するのが難しくなるため、ここのスケジュールはきっちり売主と話し合って調整しなければいけません。

④残金、諸費用の支払

無事に融資が実行された後は、残金とその他の諸費用の支払に移ります。

ここでいう残金とは、投資用不動産の売買代金の残り分、つまり売買代金から手付金の金額を差し引いたものであり、諸費用には以下のものが該当します。

  • 登記費用
  • 仲介手数料
  • ローン諸経費
  • 火災保険料
  • 固定資産税、管理費等の清算金

これらの費用の決済を実施する金融機関は、一般的に買主が指定することになります。

理由としては、買主は残金の他、固定資産税等の清算金、仲介手数料など多くの支払いが必要になるからです。

ちなみに、固定資産税、管理費などに関しては、売主に請求される年税額等を、契約書に記載されている起算日を基に、日割りで清算するのが一般的です。

また、上記の“仲介手数料”は、投資用不動産売買の仲介を依頼した不動産会社に支払います。

⑤引き渡し

残金、諸費用の支払いがすべて完了すると、ようやく売主から投資用不動産の引き渡しが行われます。

具体的には、売主から物件の鍵や物件の関連書類等が手渡され、いつでも入居者付けなどの経営を始められる状態となります。

残金支払、引き渡しに必要な書類について

残金支払、引き渡しに必要な書類について

投資用不動産の残金支払、引き渡しを行う際、買主は金銭だけでなく、あらゆる書類も用意しなければいけません。

具体的には以下のようなものです。

  • 印鑑(実印が望ましい・シャチハタは基本的に不可)
  • 住民票(発行から3ヶ月以内のもの)
  • 住宅用家屋証明書
  • 印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)
  • 金融機関預金通帳、銀行届出印
  • 本人確認書類(運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど)

場合によっては、これらの他にも必要書類が出てくる可能性もあるため、引き渡しの当日を迎える前に、不動産会社の担当者に確認しておくことをおすすめします。

契約不適合責任について

契約不適合責任について

投資用不動産の残金支払、引き渡しが行われる前に、買主は“契約不適合責任”について理解しておきましょう。

こちらは、不動産等の売買契約において、対象物に品質不良や品物違いなどの不備があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。

具体的には、買主から売主に対して、契約解除や損害賠償、追完請求や代金減額請求を行うことが認められる制度です。

“追完請求”とは、不動産等の売買において、物の引き渡しがなされたものの、引き渡されたものが種類、品質、

または数量において、契約の内容に適合しないときに、買主が売主に対し、目的物の修補や代替物の引き渡しなどを求めることをいいます。

ただし、買主が不動産売買契約書を細かくチェックしなかった場合、上記の権利を失ってしまうこともあるため、注意が必要です。

今回の記事のポイントを整理!

初心者が知るべき投資用不動産の残金支払、引き渡しの一般的な流れ

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 買主は引き渡しまでの期間に、物件状況等報告書や設備表をチェックすべき
  • 登記申請に必要な書類は、残金支払や引き渡しが実行される前に把握すべき
  • アパートローンの融資実行日と残金支払日のスケジュール調整は慎重に
  • 残金支払時は、物件費用の他にも多くの諸経費を支払う必要がある

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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