【投資用不動産】20代で不動産投資をスタートさせるメリット・デメリット

不動産投資と聞くと、ある程度仕事や貯蓄に余裕のある中高年の方が行うイメージが強いかと思います。

しかし、実際はもっと若い方であっても、投資用不動産を購入することは可能です。

今回は、20代で不動産投資をスタートさせることのメリット・デメリットについて解説していきます。

この記事は約5分で読めます。

20代で不動産投資をスタートさせるメリット

20代でアパートローンを利用し、投資用不動産を購入して運用し始めることのメリットとしては、主に以下のことが挙げられます。

安定した老後生活を送ることができる

不動産投資は、早く始めれば始めるほど、長い期間賃料収入を得ることができます。

また、アパートローンを借りる年齢が若ければ、早期に完済できる可能性も高くなります。

例えば、25歳で35年ローンを利用する場合、問題なく返済し続ければ、60歳で完済できます。

つまり、それ以降に得た賃料収入は、すべて生活費に回せるということであり、そうなると老後生活はかなり安定するでしょう。

融資期間を長くできる

投資用不動産の価格は、数千万円～数億円と非常に高額です。

そのため、多くの方がアパートローンを利用して購入することになりますが、20代で不動産投資をスタートさせることができれば、こちらの融資期間を長くできます。

アパートローンの融資審査における1つの基準として、“完済時に80歳を超えるかどうか”ということが挙げられます。

また、アパートローンの融資期間は最長でも45年ほどであり、借入時に40歳を超えていると、その時点で最長期間での借入は難しくなってしまいます。

一方、20代であれば、45年ローンを組んでも完済時の年齢がまだ65歳のため、最長期間での借入も十分視野に入れることができます。

支援制度を活用できる

35歳を下回る方は、政策金融公庫の支援制度である“女性、若者/シニア企業支援資金”を活用することができます。

こちらは、若い男女や全年齢の女性、55歳以上のシニアの方が利用できる、事業用資金の支援制度です。

融資限度額は7,200万円（うち運転資金4,800万円）と非常に高額であり、こちらの支援金は、当然不動産投資をスタートさせるためのイニシャルコストとしても使用できます。

20代で不動産投資をスタートさせるデメリット

一方で、20代という若さで不動産投資をスタートさせることには、以下のようなデメリットもあります。

融資条件が悪くなりやすい

先ほどメリットの項目で、20代の方はアパートローンの融資期間を長く設定できるという話をしました。

しかし、こちらはあくまで属性に問題がない方に言えることです。

20代の方の多くは、年収や貯蓄がそれほど多くなく、なおかつ勤続年数も短いため、長期間かつ高額な融資を引き出すことは、決して簡単ではありません。

金融機関の融資額は、年収の7～10倍程度が目安とされていますが、属性が低い20代の方は、7倍前後までしか融資してもらえないことも考えておきましょう。

返済比率が高くなりやすい

20代で不動産投資をスタートさせる場合、アパートローンの返済比率も高くなりやすいです。

こちらも、属性があまり高くない20代の方に言えることで、年収が少ないということは、それだけ多くの金額を融資してもらう必要があり、年収に占める年間返済額の割合（返済比率）は大きくなりやすいです。

返済比率が高くなると、空室が増加して賃料収入が減少したときに、自身の給与や貯蓄が目減りします。

もちろん、このような状況が続くと、不動産投資の続行どころか、十分な生活を営むことさえ難しくなる可能性があります。

頭金の用意が難しい

不動産投資のアパートローンを借り入れる際は、通常物件価格の3割程度頭金を用意します。

また、すべて借入で賄う（フルローン）という選択肢もありますが、その場合でも不動産会社に支払う仲介手数料、登録免許税、火災保険料といった諸経費については、前もって準備しておかなければいけません。

つまり、不動産投資を始める際は、多少なりともまとまった金額の現金が必要になるということです。

20代で不動産投資をスタートさせる場合、まだそれほど年収が高くないため、数百万円単位にもなるこれらの頭金、諸経費を用意することは厳しいと予想されます。

“なんちゃって不動産投資”のリスクについて

20代で不動産投資をスタートさせる場合、“なんちゃって不動産投資”のリスクについても考慮しなければいけません。

なんちゃって不動産投資とは、居住用物件でしか利用できない一般の住宅ローンを利用し、投資用不動産を購入するという違法行為を指します。

数年前、「アパートローンは金利が高いから、みんな当たり前にやっている」といった謳い文句で、投資経験の浅い方に対し、なんちゃって不動産投資を勧める悪徳業者が多数現れました。

特に20代の方は、不動産投資の経験がなく、知識も十分に持ち合わせていないことが多いため、上記のような悪徳業者の毒牙にかかりやすいです。

また、20代の方は、なんちゃって不動産投資以外にも、悪徳業者の詐欺行為におけるターゲットになりやすいため、注意しなければいけません。

具体的には、以下のような詐欺行為が挙げられます。

・満室偽装
詐欺グループが集団で入居し、満室状態を偽装した状態で投資用不動産を売りつける行為です。

・二重譲渡
同一物件を複数人に売却し、代金を騙し取る行為です。
物件の所有権を主張できるのは最初に登記を済ませた方だけであり、その他の方は代金を支払っても物件を取得できません。

・地面師の詐欺行為
所有者になりすまして他人の物件を売却し、その代金を騙し取る詐欺師を“地面師”といいます。

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