【投資用不動産】不動産投資にかかる諸経費の内容と金額について

【投資用不動産】不動産投資にかかる諸経費の内容と金額について

不動産投資を始める際には、投資用不動産を購入するための費用のみを用意すれば良いわけではありません。

実際は、他にもさまざまな“諸経費”が発生するため、より多くの持ち合わせが必要になります。

ここからは、不動産投資開始時にかかる諸経費の内容とおおまかな金額について解説します。

この記事は約5分で読めます。

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不動産投資開始時にかかる主な諸経費

不動産投資開始時にかかる主な諸経費

不動産投資を始める場合、まずは物件そのものを購入するためにアパートローンを組み、資金調達を行います。

その他、以下のような諸経費もかかるため、その分の費用も用意しておかなければいけません。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 固定資産税
  • 司法書士報酬
  • 登録免許税
  • 火災保険、地震保険料
  • 不動産取得税
  • ローン事務手数料
  • ローン保証料
  • 団体信用生命保険料

仲介手数料

仲介手数料は、投資用不動産の売買を仲介してもらった不動産会社に対して支払う金銭です。

また、こちらの諸経費にはこれといった相場が存在しませんが、宅建法により上限が定められています。

具体的には、物件の売買価格に対し、以下のような上限金額が存在するため、これから投資用不動産を購入する方は、上限いっぱいまで金額がかかることを見越して、余裕を持った資金準備を心掛けましょう。

売買価格

仲介手数料の上限金額(下3桁繰り上げ)

2,000万円

72万6,000円

2,200万円

79万2,000円

2,400万円

85万8,000円

2,600万円

92万4,000円

2,800万円

99万円

3,000万円

105万6,000円

3,200万円

112万2,000円
3,400万円

118万8,000円

3,600万円

125万4,000円

3,800万円

132万円

4,000万円

138万6,000円

印紙税

印紙税は、一定の課税文書に課税される税金です。

原則として、契約書を作成した当事者が、収入印紙を貼り付け、印鑑を押すことで納付します。

また、こちらも仲介手数料と同じように、不動産売買契約書に記載されている物件金額に応じて、税額が定められています。

記載金額 印紙税額
5,000万円以下 2万円(軽減後1万円)
1億円以下 6万円(軽減後3万円)
5億円以下 10万円(軽減後6万円)
10億円以下 20万円(軽減後16万円)

ちなみに、印紙税の軽減措置は、2022年3月31日まで受けることが可能です。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地、建物を所有する方にかかる税金です。

税額は、固定資産税評価額に基づいて決定され、投資用不動産購入時に負担する金額は、引き渡し日を基準に日割り計算することになります。

当然、具体的な金額は物件によって異なるため、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

司法書士報酬

司法書士報酬は、投資用不動産に関する以下のような手続きを司法書士に依頼する際、発生する報酬のことをいいます。

  • 所有権の移転
  • 抵当権の設定
  • 金銭消費貸借契約締結の際の立ち会い

こちらの金額については、依頼する司法書士事務所によって微妙に異なりますが、相場は10~20万円程度です。

登録免許税

登録免許税は、投資用不動産への登記にあたり、その所有者が国に納める税金をいい、以下の計算式で算出されます。

・不動産の固定資産税評価額×税率

また、こちらの金額の目安は、一般的に以下の程度とされています。

・土地:毎年1月1日時点の地価公示価格の約70%
・建物:再建築価格の50~70%もしくは新築工事にかかった費用の50~60%程度

ちなみに、前述の通り投資用不動産の登記に関しては、司法書士に依頼するケースが多いですが、登録免許税は司法書士報酬には含まれませんので、注意しましょう。

火災保険、地震保険料

火災保険、地震保険料は、投資用不動産において火災や地震が発生した場合に、損失を補償してもらうために支払う費用です。

これらの諸経費は、5年間で安くても35万円程度は必要となるため、覚えておきましょう。

相場でいうと、建物時価の80%程度です。

ちなみに、以下のような特約付きの保険に加入する場合、さらに保険料は高くなることが予想されます。

  • 建物管理賠償責任特約(施設賠償責任特約)
  • 家賃補償特約
  • 家主費用特約 など

不動産取得税

不動産取得税は、投資用不動産を含む不動産を取得した場合に課税される税金です。

固定資産税評価額に税率をかけて算出されるもので、税率は本則4%です。

例えば、5,000万円の投資用不動産で、固定資産税がその7割である場合、不動産所得税は3,500万円×4%で140万円ということになります。

想像以上に高額になる税金であるため、注意しなければいけません。

ちなみに、2021年3月31日までは、税率が3%になるため、多少課税金額は軽減されます。

ローン事務手数料

ローン事務手数料は、アパートローン申し込みの手続きに関する手数料です。

金融機関や借入金額によって金額は異なりますが、算出方法が“定率型”なのか“定額型”なのかによっても、金額には違いが出てきます。

定率型は、借入金額に対し一定の割合を手数料として支払う方式であるのに対し、定額型は、借入金額とは関係なく、約3~6万円の手数料を支払う方式を指します。

定額型の方がお得になることが多いですが、定率型よりも月々返済時の金利は高い傾向にあります。

ローン保証料

ローン保証料は、借主である投資用不動産のオーナーに対し、貸主の金融機関が保証会社を立てるための費用です。

借入金利に上乗せし、毎月の返済額に組み入れる方式の場合は、返済額が0.2~0.3%程度増加します。

また、アパートローンの借入時に一括で支払う場合は、借入金額の2%程度が相場となります。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険料は、文字通り団体信用生命保険(以下、団信)に加入するために支払う金銭です。

アパートローンには、団信への加入が必須条件になっている商品も多く、ほとんどのオーナーは借入時に加入することになります。

また、団信保険料の金額については、借入金利に0.2%程度上乗せされることが多いです。

もちろん、金利に上乗せされる場合、別途保険料を支払う必要はありません。

今回の記事のポイントを整理!

【まとめ】不動産投資にかかる諸経費の内容と金額について

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 投資用不動産購入時、不動産会社に支払う仲介手数料には上限金額がある
  • 登記などを司法書士に依頼する場合の司法書士報酬は、10~20万円程度が目安
  • 不動産取得税は思いの外高額になりやすい税金のため、注意が必要
  • アパートローンの事務手数料、保証料は支払い方法によって金額の目安が異なる

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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