投資用不動産は、“住む”ことが目的ではなく、第三者に“貸す”ことが目的の不動産です。
ただ、不動産であることに変わりはないため、所有する場合は当然“固定資産税”がかかります。
ここからは、投資用不動産の固定資産税における計算方法や特例、納税方法などについて解説したいと思います。
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投資用不動産にかかる固定資産税の計算方法
投資用不動産をこれから所有する予定の方にとって、“固定資産税の負担がどれくらいになるのか”については、非常に気になる点だと思います。
投資用不動産を一棟所有する方は、建物と土地のすべてにかかる固定資産税を支払わなければいけません。
また、区分所有する方は、建物については1部屋という単位の所有です。
この1部屋は占有しますが、共用部分や土地については、他の区分物件のオーナーと分有します。
そのため、区分所有の場合は、1部屋にかかる固定資産税、そして土地にかかる部分的な固定資産税を支払うことになります。
では、まず固定資産税の計算方法から見ていきましょう。
投資用不動産にかかる固定資産税の計算方法は、土地と建物で少し異なります。
土地の固定資産税の計算方法
投資用不動産の土地にかかる固定資産税評価額は、以下の計算式で算出します。
・路線価×土地面積×0.7
上記の固定資産税評価額の1.4%が、固定資産税額になります。
また、“路線価”は、道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの土地の評価額です。
つまり、土地の固定資産税を算出するためには、まず路線価を調べなければいけないということです。
ちなみに、これは国税庁が毎年8月ごろに発表していて、当然エリアによって金額は変わってきます。
建物の固定資産税の計算方法
シンプルな算出方法である土地の固定資産税に対し、建物にかかる固定資産税の計算は少し複雑です。
固定資産税評価額の計算式でいうと以下になります。
・再建築価格評価点×減価補正率×床面積×評価1点あたりの価格
上記の固定資産税評価額の1.4%が、建物にかかる固定資産税額となります。
ちなみに、“再建築価格評価点”とは、その投資用不動産と同じものを、現時点で同じ場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費を、点数に置き換えたものをいいます。
また、“減価補正率”とは、建物の建築後の年数経過により、通常発生する損耗の状況による減価を表したもので、以下のように補正されます。
| 経過年数 | 木造建物 | 非木造建物 |
| 1年 | 0.8 | 0.9579 |
| 2年 | 0.75 | 0.9309 |
| 3年 | 0.7 | 0.9038 |
そして、評価1点あたりの価格については、木造の場合は0.99、それ以外は1.1倍をかけて計算します。
納税対象者について
固定資産税の納税義務があるのは、毎年1月1日時点で、その不動産を所有している方です。
ただ、投資用不動産を”購入した年“の固定資産税に関しては、少しルールが違うため注意しましょう。
先ほども言ったように、固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日時点の不動産の所有者です。
しかし、投資用不動産を購入したのがその年の1月1日以降である場合、当年の固定資産税は前所有者が支払わなければいけません。
また、このとき前所有者が支払う固定資産税は、購入時に日割り計算をして、清算されるのが通例となっています。
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特例について
投資用不動産として購入するのは“住宅用地”であるため、固定資産税の特例措置が受けられます。
これは、以下の減額措置を指しています。
- 小規模住宅用地とされる200㎡以下の部分：課税評価額1/6
- 200㎡を超える部分：課税評価額1/3
また、投資用不動産の中でも、新築マンションにのみ適用する特例措置もあります。
具体的には、令和2年3月31日までに新築した住宅の固定資産税が、一定期間内半額になるというものです。
税額の軽減期間は以下の通りです。
- 3階建て以上の建物：5年間
- それ以外の建物：3年間
新築の投資用不動産の場合、固定資産税評価額の評価替えが行われていないため、一般的に固定資産税は中古の投資用不動産より高くなります。
ただ、上記の特例措置を活用すれば、魅力のある物件を低コストで運用することが可能になります。
納税方法について
投資用不動産にかかる固定資産税には、いくつかの納税方法があります。
以下の中から、好きな方法を選びましょう。
現金払い
もっとも一般的な納税方法です。
送付された納付書を各自治体の窓口、郵便局、金融機関の窓口に持っていき、その場で納税します。
ちなみに、納付書にバーコードが記載されている場合は、所定のコンビニエンスストアでも納税できます。
口座引き落とし
前もって金融機関の口座を登録しておけば、固定資産税の納税期限に引き落としてもらうこともできます。
また、口座登録は、納付書に同封されているあるいは金融機関に設置されている口座振替依頼書を提出することで完了します。
ちなみに、何らかの理由で口座引き落としがされなかった場合は、窓口で現金払いをすることになります。
カード払い
投資用不動産の固定資産税は、クレジットカードで支払える場合もあります。
カード払いの申し込みは、各自治体が指定するサイトなどから行います。
申し込みをしていない場合、たとえ使用可能なクレジットカードを持っていたとしても、コンビニ等でカード払いをすることはできないため、注意しましょう。
また、カード払いを行う際は別途手数料がかかりますが、固定資産税を支払うことでポイントが付与されることがあります。
固定資産税は分割で支払うことも可能
固定資産税は、第1期～第4期までの4回に分割して支払うのが一般的です。
納付期限は、各自治体によって異なり、例えば東京23区は、7月、9月、12月、3月と定められています。
ちなみに、納付期限を過ぎてしまうと、高額な延滞金が発生します。
具体的には、納付期限から2ヶ月以内の滞納で年3%、2ヶ月以上で年9%ほどの延滞金がかかるため、支払い忘れがないようにしましょう。
今回の記事のポイントを整理！
今回の記事のポイントは以下になります。
- 投資用不動産の固定資産税は、土地と建物で計算方法が違う
- 納税対象者は原則毎年1月1日時点で投資用不動産を所有している方
- 特例を受ければ固定資産税は減額される
- 固定資産税は現金払い、口座引き落とし、カード払いのいずれかで支払う
- 分割払いが基本
以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！
