投資用不動産のリノベーションにかかる費用と予算計画とは?

投資用不動産のリノベーションにかかる費用と予算計画とは?

最初から条件の整った物件を購入するのではなく、購入後に適宜リノベーションを行い、価値を上昇させるという手法を“リノベーション投資”といいます。

今回は、投資用不動産のリノベーションにどれくらいの費用がかかるのかについて、予算計画を立てる際のポイントについて解説しましょう。

この記事は約5分で読めます。

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リノベーション費用の相場について

リノベーション費用の相場について

投資用不動産のリノベーションにかかる費用相場は、物件の種類によって大きく異なります。

比較的築古の物件が多いアパートのリノベーション費用は、280~540万円程度とされています。

また、マンションに関しては、800~1,200万円程度(おおよそ70㎡あたり)が相場と言われています。

もちろん、物件の規模やグレードなどによっては、上記の金額に収まらないこともあります。

ただ、リノベーション業者に見積もりを出してもらう際は、アパート、マンションそれぞれの相場を事前に把握しておくことで、大きく乖離した金額を提示されていないかをチェックできます。

【予算別】リノベーション可能箇所

【予算別】リノベーション可能箇所

では、次は投資用不動産のリノベーション費用について、もう少し具体的に見てみましょう。

300万円、500万円、1,000万円という予算でリノベーションができる箇所について、それぞれ解説します。

300万円でリノベーションできる箇所

300万円の予算があれば、部屋の壁+水回りのリノベーションが可能です。

・壁
大きく間取りを動かしたりせず、壁を修復するだけであれば、数十万円程度の予算でも実施できます。
投資用不動産の各部屋において、壁の印象は非常に重要です。
部屋のほとんどを覆い尽している壁に清潔感があれば、部屋全体が綺麗で明るく見えるため、入居希望者には好印象を与えられるでしょう。
もちろん、壁の修復工事をする際は、あわせて天井や床の修復を行うことも検討すべきです。

・水回り
投資用不動産への入居を希望する方の中には、水回りにこだわりを持っている方が非常に多いです。
よって、それほど予算が捻出できない場合でも、可能な限りリノベーションすることをおすすめします。
特に実施したいのは、キッチンと浴室のリノベーションです。
古い物件の場合、100~200万円程度を投入してシステムキッチンの入れ替え、50~150万円程度でユニットバスの交換は行っておくべきです。

500万円でリノベーションできる箇所

500万円程度用意できる場合は、キッチン+トイレ+浴室の水回り3点を重点的にリノベーションしても、多少お釣りが来るでしょう。

・キッチン
先ほども触れたように、システムキッチンの交換は100~200万円程度の予算で実施できます。
また、500万円程度予算がある場合は、カウンター部分や床下収納の設置など、キッチン回りのリノベーションをすることも検討しましょう。

・トイレ
トイレは比較的設備が少なく、フルリノベーションする場合でも、30万円程度予算があれば実施可能です。
具体的には、タンクレストイレや温水洗浄便座などを導入しましょう。

・浴室
浴室のリノベーションにはさまざまな種類がありますが、大体200~250万円程度あれば実施できる可能性が高いです。

具体的な工事内容別の費用は以下の通りです。

工事内容 費用相場
ユニットバス交換 50~150万円
在来浴室からユニットバスへの変更 65~150万円
在来浴室の全体リノベーション 50~200万円
浴室の拡張、移動、増築 75~250万円

1,000万円でリノベーションできる箇所

1,000万円ほど投資用不動産のリノベーションにコストを費やせるという場合、区分所有マンションを1室丸ごとリノベーションすることも可能です。

具体的には、前述した壁や天井、床や水回りのリノベーションに加え、間取りの変更などを行うことも不可能ではありません。

予算計画を立てる際のポイントについて

予算計画を立てる際のポイントについて

投資用不動産のリノベーションにおける予算計画を立てる際は、以下のポイントを押さえておきましょう。

  • 事前にターゲットを定めておく
  • ライバル物件の設備をチェックする
  • 工期が遅れることを考慮する
  • リノベーション費用を多めに見積もる

事前にターゲットを定めておく

リノベーションの予算計画を立てる前に、あらかじめ不動産投資のターゲットを定めておく必要があります。

なぜなら、ターゲットに合わせてリノベーションをする方が空室は埋まりやすいですし、ある程度リノベーション費用も抑えられるからです。

ライバル物件の設備をチェックする

予算計画を立てる際は、前もって同じエリアにある同じ規模、同じ間取りのライバル物件において、どのような設備が導入されているのかをチェックしましょう。

リノベーションによって新しい設備を導入すれば、確かに入居者は集まりやすくなりますが、ライバル物件ですでに導入されているようなものばかりだと、その効果が半減してしまうおそれがあります。

もちろん、同じような設備で、なおかつライバル物件の方が賃料も安いとなると、集客面で苦戦してしまう可能性があるため、注意しましょう。

工期が遅れることを考慮する

投資用不動産のリノベーションは、必ず予定通りの工期で完了するとは限りません。

また、工期が長引くと、その分空室期間も長くなってしまい、オーナーの予算は目減りしていきます。

よって、リノベーションの予算計画を立てる際はこのことも考慮して、ある程度金額に余裕を持たさなければいけません。

リノベーション費用を多めに見積もる

リノベーション費用は、ある程度多めに見積もっておくことをおすすめします。

なぜなら、リノベーションを開始した後、想定外の修理・修復箇所が出てくる可能性があるからです。

例えば、施工開始後に雨漏りなどが発覚した場合、費用に余裕を持っていなければ、柔軟に対応できず、そこで工事が滞ってしまうおそれがあります。

もちろん、このようなことがないように、物件購入時には瑕疵の有無について十分チェックすることも忘れてはいけません。

今回の記事のポイントを整理!

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 300万円あれば部屋の壁、水回りのリノベーションが可能
  • 500万円でキッチン、トイレ、浴槽の水回り3点をリノベーションできる
  • 1,000万円あれば区分所有マンションのフルリフォームも可能
  • リノベーションの予算計画を立てる際は、下調べや金額に余裕を持つことが大事

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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