【投資用不動産】トラブルを防ぐために入居審査でチェックすべきポイントとは？

投資用不動産のオーナーは、物件の管理業務や入居者対応について、基本的には管理会社に一任します。

ただし、トラブルを起こす入居者がいると、いずれはオーナーに直接影響が出るため、なるべく入居審査は慎重に行わなければいけません。

ここからは、トラブルを防ぐために、入居審査でチェックすべきポイントを解説します。

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入居審査で重点的にチェックすべきポイント4選

トラブルを起こす入居者が出るのを防ぐために、オーナーが入居審査で重点的にチェックすべきポイントは、以下の通りです。

入居者本人の支払い能力

入居審査でまずチェックしたいのは、“入居者本人の支払い能力”です。

投資用不動産においてもっとも多いトラブルといえば、やはり賃料の未払いが挙げられますが、入居者の支払い能力を細かくチェックしなければ、そのリスクが高いのか低いのかを把握できません。

具体的には、以下の2点をチェックすることで、入居者の支払い能力が十分なのかどうかを判断できます。

・賃料に合った年収を得ているか
一般的に、賃料の36倍以上の年収がある入居者は、賃料を問題なく支払える可能性が高いとされています。
そのため、例えば賃料50,000円の物件を貸し出す場合は、最低でも年収が180万円以上ある入居者を選ばなければいけません。
ちなみに、賃料の“ちょうど36倍”では少し不安があるため、なるべくこの数値を上回っている入居者を選ぶことをおすすめします。

・安定した職に就いているか
業績が安定した企業で勤務していて、なおかつ正社員雇用されている方は、支払い能力に大きな問題がないと判断できるでしょう。
また、たとえ雇用形態が契約社員・派遣社員であったとしても、勤務先が上場企業などの大企業だったり、大手の人材派遣会社に登録していたりする場合は、後々賃料未払いを発生させるリスクが低いと言えます。

連帯保証人の支払い能力

投資用不動産でのトラブルを防ぐためには、入居者本人だけでなく、“連帯保証人の支払い能力”もチェックしなければいけません。

オーナーの中には、“連帯保証人を用意さえしてもらえれば安心”と考えている方もいるかもしれませんが、実際はそうとは限りません。

できる限り入居者本人との関係性が深く、なおかつ支払い能力に長けている人物が連帯保証人を務めているかどうかは、必ずチェックしましょう。

具体的には、以下のような人物が当てはまります。

逆に、友人などが連帯保証人を務める場合、入居者との関係性がそれほど深くないため、いざというときに音信不通になるリスクがあります。

また、親族が連帯保証人を務める場合でも、年金生活を送っている両親などは支払い能力が決して高くないため、できれば避けるべきです。

入居形態

“入居形態”とは、契約形態のことではなく、単身者やファミリーといった入居者自体の形態を指します。

こちらも、投資用不動産の入居審査では必ずチェックしておきましょう。

もっとも入居トラブルを起こす可能性が低いのは、やはり“ファミリー層”です。

ファミリー層の親御さんは、ある程度支払い能力も一般常識も兼ね備えているケースが多いからです。

逆に、以下のような入居形態の場合、多少トラブルのリスクは上がってしまうため、注意してください。

これらの入居形態がトラブルにつながりやすい理由としては、同棲や同居が解消されてしまう可能性があることが挙げられます。

例えば、賃料80,000円の物件に同棲しているカップルが別れ、いずれか1人で住むという状況になった場合、賃料負担は倍になります。

こうなると、当然賃料未払いのリスクは高まるため、注意しなければいけません。

もちろん、こちらはルームシェアでも同様です。

入居者の人柄

オーナーが忘れずにチェックしておきたい入居審査でのポイントには、“入居者の人柄”も挙げられます。

具体的には、以下の点を重点的に見ることで、優れた人柄の入居者なのか、そうでないのかがわかります。

やはり、管理会社やオーナーに対しての態度が高圧的であったり、言葉遣いが悪かったりする方は、入居後他の

住人にも同じように接する可能性が高いため、入居させるべきではありません。

ちなみに、入居審査に直接立ち会えないというオーナーは、管理会社の担当者などから、入居希望者の見た目や態度に関する情報を提供してもらいましょう。

入居審査の際にしておいた方が良い質問

オーナー自身が投資用不動産の入居審査に立ち会うのであれば、入居希望者に直接質問をして、トラブルを起こす可能性があるかどうかを見極めるのも1つの手です。

例えば、「引っ越しをしようと考えた理由は何ですか？」という質問は、必ずしておくべきでしょう。

引っ越しの理由には、就職や入学、転勤や結婚などさまざまなものがありますが、基本的にすぐに答えられる内容ばかりです。

よって、上記の質問に対し、明確な回答をしない方や、しどろもどろになってしまうような方は、後ろめたい理由で引っ越しを考えている可能性が高いです。

例えば、前の住居で住民やオーナー、管理会社などとトラブルを起こしたことで、退去を迫られているという可能性もあるため、審査はできるだけ慎重に行いましょう。

もちろん、不動産会社や管理会社を介し、前住居のオーナーから情報が得られるのであれば、必ず得ておくことをおすすめします。

今回の記事のポイントを整理！

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以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！