不動産投資をするにあたって、必ず意識しなければいけない指標があります。
それが”入居率“です。
これが下がってしまう理由、またはアップさせる方法などを知っておかなければ、不動産投資で安定した収入を得ることはできません。
今回は、概要と併せて解説しますので、ぜひ参考にしてください。
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入居率とは？
自身が所有するアパート、マンションの全部屋数に対しての、入居状態にある部屋の割合を“入居率”といいます。
“入居している部屋数÷全体の部屋数”で算出されます。
全部屋数に対する割合のため、必ずしも空室の数が少なければ、この数字が大きくなるというわけではありません。
例えば、所有する部屋数が10戸の場合、空室が2戸あっても入居率は80%になりますが、所有するのが2戸の場合、空室が1戸しかなくても、入居率は50%まで下がります。
入居率が下がる理由について
所有する投資用不動産の入居率が下がる原因としては、主に以下のことが挙げられます。
- 賃料が高い
- 広告活動が十分でない
- 物件のイメージが良くない
賃料が高い
同じエリアにある条件の似た物件よりも賃料が高いと、入居率は下がる可能性が高いです。
これは、似たような条件であれば、やはり賃料が安い物件を選ぶ方が多いからです。
広告活動が十分でない
賃貸物件のポータルサイトを活用していないなど、広告活動が十分でない場合も、入居率は下がる可能性があります。
近年は、ほとんどの方がネットを通じて入居先の物件を探しています。
そのため、ポータルサイトを活用していないだけでも、多くの入居希望者を逃してしまうことになるため、注意しましょう。
物件のイメージが良くない
建物の周辺にゴミが散らかっていたり、共用部分の清掃が行き届いていなかったりする場合も、入居率は下がりやすくなってしまいます。
これは、内見希望者の心象を悪くしてしまうことが理由です。
また、共用部分の汚れは、すでに入居している住民の退去にも繋がりかねないため、注意しなければいけません。
入居率をアップさせる方法について
適正な賃料設定や十分な広告活動、そして共用部分の清掃もしっかり行っているにも関わらず、なかなか入居率が上がらないという場合は、以下のような工夫をしてみましょう。
- 入居期間を延ばすための工夫をする
- 安心して生活できる環境を作る
- 不動産会社、管理会社との関係を良好にする
入居期間を延ばすための工夫をする
各入居者の入居期間が短い物件は、どうしても入居率が上がらなくなります。
そのため、オーナーは長く住んでもらえるような工夫をしましょう。
具体的には、新しい設備や便利な設備を整えるという方法が挙げられます。
例えば、室内のコンセントの数を増やすだけでも、利便性はかなり向上しますし、コストはかかるものの、浴室乾燥機や宅配ボックス、床暖房などの設備を充実させれば、入居期間は延ばせる可能性が高いです。
また、入居期間に応じて、オーナーからプレゼントを贈るという方法も有効です。
プレゼントの内容はオーナーが決定して構いませんが、特に入居の満足度を高められるものとしては、主に以下のようなものが挙げられます。
- 家具（テーブル、ソファーなど）
- 家電（ドライヤー、電動歯ブラシなど）
- チケット（旅行券、宿泊チケットなど）
- 商品券（30,000～50,000円分）
- フリーレント（賃料1ヶ月分） など
安心して生活できる環境を作る
以下のような物件は、すでに入居している住民が退去してしまい、入居率が下がってしまう可能性が高いです。
- 同じ物件にマナーの悪い住民がいる
- 管理会社、オーナーの対応が遅い、悪い
つまり、トラブルが起こりにくい環境を作ったり、クレームや要望に対して管理会社、オーナーが迅速に対応したりすることで、各住民の入居期間が延び、入居率もアップするということです。
せっかく立地や周辺施設、設備に恵まれている投資用不動産であるにもかかわらず、トラブルへの対応をおろそかにすることで入居率が下がってしまうというのは、とてももったいないことです。
思い当たる節があるオーナーは、ぜひ改善に努めてください。
不動産会社、管理会社との関係を良好にする
オーナーにとって心強いパートナーである不動産会社、管理会社は、入居率の上下にも大きく関わってきます。
なぜなら、実際入居者と賃貸借契約を交わすのは不動産会社であり、入居者のクレーム、要望に直接対応するのは、その多くが管理会社であるからです。
そのため、オーナーは不動産会社、管理会社との関係をできる限り良好にしておきましょう。
そうすることで、「このオーナーのために頑張ろう」という気持ちを持ってもらいやすくなります。
ただ、良好な関係を築きたいからといって、特別気を遣いすぎる必要はありません。
連絡をほとんど取らなかったり、細かいことをネチネチ言ったりといったことがなければ、おのずと関係性は良くなっていきます。
“サブリース”は実施すべきなのか？
あらゆる手を打ってきたにも関わらず、それでも入居率が上がらないというオーナーの中には、“サブリース”の実施を検討している方もいるでしょう。
これは、オーナーが所有する不動産をサブリース会社が借り上げ、サブリース会社からオーナーに月々の賃料が振り込まれるという形式をいいます。
しかし、結論からいうと、サブリースの実施はあまりおすすめできません。
サブリースの場合、オーナーが賃料を決定することはできませんし、契約内容によっては引き下げられることも考えられます。
また、礼金や更新料など、本来であればオーナーが受け取れる収入も、サブリースでは得られない可能性がありますし、最悪の場合サブリース会社が倒産して、契約を打ち切られる可能性もゼロではありません。
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今回の記事のポイントを整理！
今回の記事のポイントは以下になります。
- 賃料が相場より高かったり、広告活動が不十分だったりすると入居率は下がる
- 入居期間を延ばす工夫、安心して暮らせる工夫をすれば入居率はアップする
- 不動産会社や管理会社との関係を良くすることも入居率アップには必要
- サブリースはデメリットが多いため、入居率が上がらなくても実施するべきではない
以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！
