不動産投資で“フリーレント”を採用するメリット・デメリットとは？

投資用不動産のオーナーは、あらゆる空室対策を実践し、できる限りシミュレーション通りの利回りをキープする必要があります。

代表的な空室対策の1つに“フリーレント”の採用が挙げられますが、果たしてフリーレントにはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

詳しく解説しましょう。

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フリーレントとは？

入居者の賃料を1～3ヶ月程度無料とする賃貸借契約の形態を“フリーレント”といいます。

賃料が無料となる期間に明確な定義はありませんが、実際は入居開始月から数ヶ月間の賃料について、限定的に無料にすることを指しています。

つまり、フリーレントは入居者にとって大きな負担となる初期費用を減らすための、1つのサービスだということです。

フリーレント導入のメリット

投資用不動産において、オーナーがフリーレントを導入することには、主に以下のようなメリットがあります。

入居者を確保しやすい

フリーレントを導入するメリットは、なんといっても“入居者を確保しやすい”ということです。

先ほども触れたように、フリーレントは入居者にとって負担の大きい初期費用をカットするサービスです。

よって、すぐに初期費用が用意できないような方でも、入居してもらえる可能性があります。

特に、あまり予算を持っていないことが多い学生などにとっては、非常に魅力的なサービスとなるでしょう。

賃料を下げる必要がない

フリーレントを導入するメリットとしては、“賃料を下げる必要がない”ということも挙げられます。

なかなか空室が埋まらないからといって、安易に賃料を下げてしまうと、当初のシミュレーションよりも満室時の利回りが大きく低下してしまうおそれがあります。

一方、フリーレントを採用して入居者を確保すれば、一定期間無収入の期間があるものの、それが過ぎれば、1部屋あたりの賃料はこれまでと同じ金額をキープできます。

資産価値が低下しにくい

フリーレントを導入するメリットには、“資産価値が低下しにくい”ということも挙げられます。

賃料を下げて入居者を募集すると、その内容を見た既存の入居者から、「うちの部屋も賃料を下げてほしい」と交渉される可能性があります。

また、こちらはオーナーの賃料収入減少に繋がるだけでなく、投資用不動産そのものの価値を下げてしまうことにも繋がります。

一方で、フリーレントは賃料を下げない募集方法のため、資産価値低下につながる心配がありません。

フリーレント導入のデメリット

フリーレントはオーナーにとって非常にメリットの多い対策ですが、導入の際は以下のようなデメリットがあることも把握しておきましょう。

キャッシュフローが悪化する

フリーレントで入居者と契約を結ぶ場合、最初の数ヶ月間、オーナーはそちらの入居者から一切賃料を受け取ることができません。

よって、あまりにも多用しすぎると、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

例えば、同じ期間に複数の空室があり、同時にそれらの部屋で複数のフリーレントの入居があったとしましょう。

この場合、満室になることは事実ですが、実際満室時の賃料収入を得られるのは数ヶ月後になるため、いくつかの部屋は通常の募集内容で埋めることをおすすめします。

短期解約による収支悪化のリスクがある

フリーレントの期間が終了した後、入居者が早めに退去してしまうと、オーナーはわずかな期間しか賃料収入を得られません。

また、これらの賃料収入は、入退去費用がかかることでほぼゼロになったり、マイナスになったりすることもあります。

そのため、オーナーは短期解約の場合に違約金が発生する特約を、賃貸借契約に盛り込んでおきましょう。

ただし、こちらの違約金発生について、入居時にきちんと説明しておかなければ、後々トラブルが発生する可能性があるため、注意してください。

フリーレント導入を検討するタイミング

投資用不動産のオーナーがフリーレントの導入を検討するタイミングは、通常通りの募集を行っても入居者が決まらず、空室だらけになっているときです。

また、その他のタイミングとしては、以下が挙げられます。

繁忙期を過ぎても空室が埋まらないとき

投資用不動産の繁忙期は、新生活がスタートする4月の前の2～3月頃です。

この時期に入居者の確保に失敗し、空室がいくつか出てしまったという場合は、フリーレントの導入を検討しても良いでしょう。

早めに対策を取らないと、次は秋の人事異動の時期まで、入居者はそれほど集まらないことが予想されます。

特に、学生をターゲットにした投資用不動産の場合、次の2～3月まで入居者が決まらない可能性もあるため、少しでもターゲットの幅を広げるために、早めにフリーレントを導入すべきです。

新築物件の入居者を募集するとき

新築物件で行う不動産投資は、当然一切入居者がいない状態からスタートします。

そのため、他の物件との差別化を図るために、フリーレントを導入するのは効果的でしょう。

また、フリーレントでお得感を演出しつつ、数ヶ月後から発生する賃料に関しては、周辺相場通りもしくは少し高めの金額に設定することで、長いスパンで考えると十分な利益を得ることができます。

ただし、あまりにも賃料設定を高くしすぎると、いくら数ヶ月賃料無料であっても、入居者は集まりにくくなるため、注意しましょう。

もちろん、不動産投資はいかに早く収入を確保できるかが勝負のため、通常の条件での募集も同時にかけておくことをおすすめします。

今回の記事のポイントを整理！

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以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！