【投資用不動産】不動産投資のレバレッジにおけるメリットやデメリット

不動産投資におけるレバレッジについて

投資用不動産を購入する際には、“レバレッジ”を使用することができます。

これは、投資家の方にとって非常にありがたい仕組みであり、使用するレバレッジの幅はそれぞれ人によって異なります。

今回は、不動産投資のレバレッジにおける概要、メリットやデメリットについて解説したいと思います。

この記事は約5分で読めます。

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不動産投資におけるレバレッジの概要

レバレッジは、わかりやすくいうと“テコの原理”のことを指しています。

テコの原理は、ご存知の通り“小さな力で大きなものを動かす”という意味ですが、これを不動産投資に置き換えると、“小さな金額で大きな金額の物件を運用する”という意味になります。

つまり、投資用不動産を購入する際、自己資金にレバレッジをかけることで、その金額以上の物件を購入できるということです。

投資用不動産の中には、数千万円、数億円単位のものも存在し、そのような物件を購入する場合、投資家の方は少なからずレバレッジを利用しています。

不動産投資におけるレバレッジのメリットについて

投資用不動産投資におけるレバレッジのメリットについて

では、不動産投資におけるレバレッジには、どのようなメリットがあるのかを見てみましょう。

具体的には、以下のようなメリットが挙げられます。

  • 投資効率がアップする
  • 保険効果がアップする

投資効率がアップする

不動産投資におけるレバレッジのメリットは、なんといっても“投資効率がアップする”という点です。

少ない金額で高額な物件を購入できるわけですから、自己資金のみで購入するケースと比べると、当然効率的な不動産投資に繋がります。

例えば、自己資金を500万円保有する投資家の方が、そのまま現金のみで物件を購入するケース、アパートローンのレバレッジを利用して購入するケースを比べてみましょう。

よりわかりやすく比較するため、今回は税金などの支出については考慮しません。

自己資金500万円で利回り6%の物件を購入する場合、年間の賃料収入は以下のように計算できます。

・500万円×6%=30万円

一方、自己資金100万円だけを投入し、20倍のレバレッジを利用して、利回り6%の物件を購入する場合、年間の賃料収入は以下になります。

・(100万円×20)×6%=120万円

もちろん、アパートローンを利用すれば、毎月返済の負担が増えるため、上記の賃料収入がそのまま手元に残るわけではありません。

ただ、レバレッジを利用した部分、つまり1,900万円を金利2.5%で借り入れ、これを30年で完済する場合、年間の返済額はおよそ90万円になるため、以下の計算式が成立します。

・120万円(年間の賃料収入)-90万円(年間のアパートローン返済額)=30万円

つまり、自己資金500万円をすべて投入する場合と、100万円だけ投入してレバレッジを利用する場合とでは、オーナーの手元に残る収入はほとんど同じになるということです。

もちろん、もう少しレバレッジの幅を狭めれば、アパートローンの返済負担も小さくなるため、少なからずレバレッジを利用する方がお得だと言えます。

保険効果がアップする

不動産投資におけるレバレッジのメリットとしては、“保険効果がアップする”ということも挙げられます。

これは、レバレッジそのもののメリットというよりかは、レバレッジが利用できるアパートローンのメリットです。

投資用不動産の購入時、レバレッジを利用するためにはアパートローンを借り入れることになりますが、これを利用すれば“団信”という保険に加入できます。

団信とは、“団体信用生命保険”の略であり、もしアパートローンの返済中、債務者が亡くなったり、高度障害を患ったりしても、その時点のローン残高をゼロにできるという制度を指しています。

これは、レバレッジを利用せず、自己資金のみで投資用不動産を購入する際には利用できません。

不動産投資におけるレバレッジのデメリットについて

投資用不動産投資におけるレバレッジのデメリットについて

一方で、不動産投資におけるレバレッジには、以下のようなデメリットも存在します。

  • 借入リスクがある
  • 金利上昇時の負担が大きくなる

借入リスクがある

不動産投資におけるレバレッジの大きなデメリットは、やはり“借入リスク”があるということです。

利用するレバレッジが大きければ大きいほど、アパートローンの借入額、月の返済額も大きくなります。

また、ある程度賃料収入がある場合は良いですが、もし空室だらけになってしまったら、返済額が賃料収入を上回ることも考えられます。

この状態が続くと、最悪の場合物件の売却、自己破産を余儀なくされることもあるため、注意しましょう。

金利上昇時の負担が大きくなる

不動産投資におけるレバレッジのデメリットには、“金利上昇時の負担が大きくなる”ということも挙げられます。

金利が数%上昇するだけで、アパートローンの返済額も大きく増加します。

場合によっては、月の返済額が数万円単位で上昇することもあるため、そのような状況になることも見越して、計画的にレバレッジを利用しなければいけません。

不動産投資におけるレバレッジの目安について

不動産投資におけるレバレッジの目安は、自己資金の目安を知れば把握できます。

一般的に、投資用不動産を購入する際には、30%程度を自己資金で賄うべきとされているため、利用しても良いレバレッジは3倍程度ということになります。

例えば、3,000万円の投資用不動産を購入する場合、900万円程度は自己資金を投入することで、ある程度リスクを抑えつつ、レバレッジの恩恵も受けられます。

ちなみに、投資用不動産は、“フルローン”という形でも購入できますが、これは当然おすすめできません。

フルローンは、一切自己資金を投入せず、借入金のみで投資用不動産の購入費用を賄うという方法ですが、あまりにも借入リスクが大きすぎます。

また、正確にいうと、フルローンはレバレッジを利用した借入ではありません。

なぜなら、0円にはどれだけ数字を掛けても0円であるからです。

レバレッジは、あくまで“小さい金額で大きな金額の物件を運用すること”であるため、フルローンで物件を購入しようとする方は、自己資金を効率的に増やすことを放棄していると言えます。

今回の記事のポイントを整理!

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 小さな金額で大きな金額の物件を運用できるのが“レバレッジ”
  • レバレッジを利用すれば投資効率、保険効果がアップする
  • レバレッジには借入リスク、金利上昇リスクがあるため、大きくしすぎるのは危険
  • 不動産投資で利用して良いレバレッジの目安は3倍程度

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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