【投資用不動産】オーナーチェンジ物件を購入するメリット・デメリット

投資用不動産は、空室の状態で購入するものと考えている方もいるかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。

場合によっては、“オーナーチェンジ物件”を購入することもあります。

今回は、オーナーチェンジ物件の概要やメリット・デメリットについて、詳しく解説したいと思います。

この記事は約5分で読めます。

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オーナーチェンジ物件の概要

入居者との賃貸借契約を交わした状態で売りに出され、オーナーのみが変更になる投資用不動産のことを“オーナーチェンジ物件”といいます。

入居者からすれば、特に大きく生活環境が変わることはなく、購入した新しいオーナーは、前オーナーの契約内容を引き継ぎます。

投資用不動産には、一棟マンションやアパート、区分所有マンションなどさまざまな種類がありますが、入居者が残っていれば、どのような物件であってもオーナーチェンジ物件という扱いになります。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

では、オーナーチェンジ物件を購入し、不動産投資をすることには、一体どのようなメリットがあるのでしょうか?

具体的には、以下のようなメリットが挙げられます。

  • 前オーナーから情報を得ることができる
  • すぐに賃料収入を得ることができる
  • ローン審査に通過しやすい

前オーナーから情報を得ることができる

オーナーチェンジ物件を購入するメリットの1つに、“前オーナーから情報を得ることができる”という点が挙げられます。

例えば、現在どのような入居者が住んでいるのか、クレームが発生したことはあるのかといった情報は、これから新たに不動産投資を始めるオーナーにとって、非常に有意義な情報です。

また、設備の交換や修繕履歴なども含め、運用のノウハウを伝授してもらうこともできます。

すぐに賃料収入を得ることができる

空室の状態で投資用不動産を購入する場合、まずは入居者付けから始めなければいけません。

もちろん、なかなか入居者が決まらない期間が続けば、その間は賃料収入がゼロになってしまいます。

一方、オーナーチェンジ物件は最初から入居者がいる状態で購入するため、引き渡し後すぐに賃料が発生します。

よって、いつまでも収入が得られないという状況になる心配はありません。

また、購入前の収支シミュレーションについても、空室が埋まっているオーナーチェンジ物件の方が実施しやすいでしょう。

ローン審査に通過しやすい

投資用不動産の購入時に利用するアパートローンは、通常の住宅ローンとは少し異なる特徴を持っています。

その1つが、物件の“収益性”が審査に影響を与えるという点です。

住宅ローンは、主に申込者の属性を見て審査が行われますが、アパートローンはそれに加えて、対象物件で利益を上げられるかどうかが重視されます。

また、オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいて、利益を上げてきたという実績を持っているため、空室の物件よりもアパートローンの審査に通過しやすくなります。

オーナーチェンジ物件を購入するデメリット

オーナーチェンジ物件は、メリットの多い魅力的な投資用不動産ですが、少なからずデメリットも存在します。

実際購入するのであれば、以下のデメリットも押さえておきましょう。

  • 購入前の内見が困難
  • オーナー自身で審査をしていない入居者がいる
  • 購入後すぐに空室が出る可能性がある

購入前の内見が困難

オーナーチェンジ物件における大きなデメリットの1つに、“購入前の内見が困難”ということが挙げられます。

これは、入居者がいる状態で、すべての室内を確認するのは難しいということを指しています。

よって、購入した後、内装や付帯設備の状態が良くないことが発覚する場合もあるため、注意が必要です。

もちろん、一棟マンションであれば、空いている部屋だけチェックすることは可能ですが、これが1室のみの区分所有マンション、戸建て物件などの場合は難しくなります。

オーナー自身で審査をしていない入居者がいる

オーナーチェンジ物件の良いところは、すでに入居者がいることにより、賃料収入を確保できるという点です。

しかし、既存の入居者は、新しいオーナー自身が審査し、入居を許可した人物ではありません。

よって、どのような人物なのかを把握するには、前オーナーからの情報を参考にするしかなく、一抹の不安が残ります。

購入後すぐに空室が出る可能性がある

オーナーチェンジ物件において、新オーナーが賃料収入を確保できるのは、あくまで購入後も既存の入居者が残った場合です。

当然、購入してからすぐに退去者が出れば、賃料収入は減少しますし、1人も入居者がいない状況になれば、収入はゼロになってしまうため、注意してください。

オーナーチェンジ物件購入時のポイント

オーナーチェンジ物件で不動産投資を始めようと考える方は、以下のポイントを事前に押さえておきましょう。

  • 賃料相場をチェックする
  • 敷金の引き継ぎについてチェックする

賃料相場をチェックする

オーナーチェンジ物件を購入するのであれば、事前に同じエリア、間取りの物件における賃料相場をチェックしておきましょう。

オーナーチェンジ物件の中には、長い間賃料設定が変わっておらず、現在の相場から乖離している物件もあります。

そのままの賃料で新たに入居者を募集しても、なかなか入居希望者は見つかりませんし、既存の入居者が退去すれば、周辺相場に合わせて大幅に賃料を下げなければいけない可能性もあります。

そのため、今の賃料が適正かどうか確認するのはとても重要です。

敷金の引き継ぎについてチェックする

前オーナーからは、賃貸借契約とあわせて、既存の入居者から預かった敷金を引き継ぐこともあります。

敷金は、入居者が物件から出て行く際の修繕費用として使用しない場合、原則返還しなければいけないため、これを預かっているかどうかは、必ず前オーナーに確認しましょう。

今回の記事のポイントを整理!

今回の記事のポイントは以下になります。

  • オーナーチェンジ物件は賃料収入をすぐ確保でき、なおかつローン審査にも通りやすい
  • 購入前の内見が困難なのがオーナーチェンジ物件のデメリット
  • 購入後すぐに退去者が出れば、賃料収入は確保できないので注意
  • オーナーチェンジ物件購入前には周辺の賃料相場、敷金の引き継ぎについてチェックすべき

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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