【投資用不動産】不動産投資における資金計画の立て方について

【投資用不動産】不動産投資における資金計画の立て方について

綿密に立てられた資金計画なくしては、不動産投資の成功はありません。

しかし、これから不動産投資を始めようとする方、まだ始めたばかりの方にとってどのような費用を考慮すれば良いのか、またどのような流れで行えば良いのかについて、よく理解できていないという方もいるでしょう。

今回は、不動産投資における資金計画の立て方を中心に解説していきたいと思います。

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資金計画で考慮すべき費用

資金計画で考慮すべき費用

まずは、不動産投資の資金計画において、考慮すべき費用から見ていきましょう。

具体的には、以下の費用が挙げられます。

  • 投資用不動産の取得費用
  • アパートローン
  • その他のランニングコスト

投資用不動産の取得費用

まず真っ先に考慮しなければいけないのが、投資用不動産の取得にかかる費用です。

もちろん、投資用不動産の取得費用といっても、これは物件の本体価格だけを指しているわけではありません。

取得するには、他にもさまざまな費用がかかります。

主に以下のような費用です。

  • 仲介手数料
  • 登録免許税
  • 融資保証料
  • 火災保険料
  • 不動産所得税
  • 印紙税 など

仲介手数料に関しては、400万円以上の投資用不動産を購入する場合、以下の式に当てはまめることで簡単にシミュレーションできます。

“(購入価格×3%+60,000円)+消費税”

ただ、上記はあくまで上限金額のため、実際はもう少し安くなることが多いです。

また、それ以外の取得費用に関しては、“物件価格の7%”としてシミュレーションすることをおすすめします。

アパートローン

不動産投資の資金計画では、アパートローンの返済額も必ず考慮しなければいけません。

初心者の方が目指す理想的な返済比率は、賃料収入の40~50%程度と言われていますので、まずはそこを目安に借り入れる金額を設定しましょう。

また、アパートローンを利用する際は、以下の2つの返済方式の違いについて把握することも大切です。

  • 元利均等返済方式
  • 元金均等返済方式

元利均等返済方式は、返済期間中の支払い金額が変わりません。

一方、元金均等返済方式は、支払い金の元金を均等に支払っていく方式で、毎月の返済額のうち、元金の金額のみが一定となります。

ちなみに、元利均等返済方式の方が元金の減少速度は遅いですが、返済計画は立てやすいため、基本的にはこちらを選ぶことをおすすめします。

その他のランニングコスト

先ほど解説したアパートローンも、不動産投資におけるランニングコストの1つですが、他にもコストはたくさんかかります。

具体的には以下の通りです。

  • 管理費(点検費、清掃費など)
  • 修繕費
  • 宣伝広告費
  • 固定資産税、都市計画税 など

また、これらの金額の目安には、以下の数字を用いると良いでしょう。

費用の種類 目安
管理費(点検費、清掃費など) 賃料収入の8%
修繕費 賃料収入の7%
宣伝広告費 賃料収入の5%
固定資産税、都市計画税 物件価格の1%

ちなみに、一棟マンションで不動産投資をする場合はエレベーターのメンテナンス費用、機械式駐車場がある投資用不動産を購入する場合は、機械部分のメンテナンス費用などもかかります。

これらはいずれも、月30,000円程度が目安です(エレベーターは1台分の金額)。

資金計画を立てる際の流れ

資金計画を立てる際の流れ

続いては、資金計画を立てる際の流れを見ていきたいと思います。

先ほど解説した費用を考慮しながら、以下のような流れで進めていきましょう。

  1. 自己資金のチェック
  2. 候補物件の購入価格シミュレーション
  3. 金融機関探し
  4. アパートローン返済のシミュレーション
  5. ランニングコストのシミュレーション

自己資金のチェック

まずは、投資用不動産を購入するにあたって、どれくらい自己資金を用意できるのかについてチェックします。

言い換えれば、貯蓄金額のチェックです。

もちろん、貯蓄をすべて使ってしまうと、今後の生活に大きな影響が出てしまうため、ある程度はアパートローンでまかないましょう。

ちなみに、金融機関の多くは、アパートローンにおける融資金額上限を物件価格の90%としています。

つまり、残りの10%に関しては、必ず自己資金で補填する必要があるということです。

例えば、5,000万円の投資用不動産を購入する場合、最低でも500万円は自己資金を用意しなければいけないため、覚えておきましょう。

候補物件の購入価格シミュレーション

次に、候補物件の購入に必要な金額をシミュレーションします。

本体価格以外にかかる取得費用と計算方法については、先ほど解説した通りです。

もちろん、概算ではありますが、ある程度どれくらいの金額になるのかについては、把握しておいて損はありません。

金融機関探し

前述のシミュレーションが終わったら、次は融資を受ける金融機関探しに移ります。

融資の条件は金融機関によって異なるため、同じ属性の方であっても、融資が認められるケースと認められないケースがあります。

また、金利も金融機関ごとに違うため、複数の機関を比較することも忘れてはいけません。

アパートローン返済のシミュレーション

融資してもらえる金融機関が見つかっても、すぐ借入額や返済期間を決定してはいけません。

月々の返済額はいくらになるのかについて、この段階で必ずシミュレーションしておきましょう。

また、このとき意識したいのが、無理なく返済ができる金額になるよう、シミュレーションするということです。

具体的には、賃料収入からアパートローンの返済額、ランニングコストを差し引いた場合にプラスが出るよう、調整しなければいけません。

ランニングコストのシミュレーション

次に、不動産投資でかかるランニングコストを年単位でシミュレーションします。

また、ランニングコストは購入する投資用不動産の種類やスペック、管理方法などによってかなり変わってくるため、どのようなスタンスで不動産投資をするのかについても、ここで再確認しておくことをおすすめします。

今回の記事のポイントを整理!

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 投資用不動産の取得費用は物件価格以外にもかかる
  • アパートローンの返済比率は賃料収入の40~50%を目安に
  • 不動産投資のランニングコストは概算でも事前にシミュレーションしておくべき
  • 金融機関の多くは融資上限額を対象物件の90%に設定している
  • 属性が同じでも、金融機関によって融資審査に通る場合、通らない場合がある

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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