【不動産投資初心者は必見】投資用不動産を選ぶ際に見るべき指標

投資用不動産購入時におけるチェックポイントの1つに、“指標”が挙げられます。

しかし、「具体的にどのような指標があるのかわからない」「指標の見方がわからない」といった疑問・悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか？

今回はそのような方々に向けて、投資用不動産を選ぶ際に見るべき指標について解説します。

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3つの利回りについて

投資用不動産購入時にチェックすべきなのは、なんといっても“利回り”です

これは、投資した元本に対する収益の割合をいい、不動産においては、投資額に対する賃料収入等の割合を指しています。

また、利回りには、主に以下の3つの種類があります。

それぞれの利回りがどのようなものなのか、具体的に解説しましょう。

表面利回り

投資用不動産の収益性を示す指標のうち、その物件の価格に対する、年間賃料収入の割合を“表面利回り”といい、“グロス利回り”とも呼ばれます。

文字通り、表面的な利回りを算出するもので、物件を維持するための費用等は考慮されていません。

つまり、これはあくまで参考程度の利回りであり、実際購入した投資用不動産が、表面利回りを実現する可能性は極めて低いということですね。

ちなみに、表面利回りは以下の計算式で算出できます。

・満室時の年間賃料収入÷物件価格

実質利回り

投資用不動産における、物件価格とその他の経営費用、経費に対する年間賃料収入の割合が“実質利回り”です。
“ネット利回り”と呼ばれることもあります。

さまざまな費用の支出に関しても考慮されているため、より現実味のある数字を算出できるのが特徴ですね。

購入する物件で行う不動産投資が、きちんと事業として成立するかどうか判断するには、欠かせない指標の1つです。

ちなみに、実質利回りは以下の計算式で弾き出します。

・{満室時の年間賃料収入-経費（固定資産税、共益費等）}÷物件価格

NOI利回り

先ほど解説した実質利回りを、より厳密にしたものが“NOI利回り”です。
NOIとは、Net Operating Incomeの略で、日本語では、“営業純利益”、あるいは“純利益”と訳されます。

例えば、一棟マンションを購入する場合、設定した賃料で満室の状態が続けば問題ありませんが、空室が続く可能性もゼロではありません。

もちろん、その間に得られる賃料収入は、満室時に得られるものと金額が変わってきます。

このように、空室時に出る損失等を差し引いたものがNOI利回りといい、“想定利回り”とも呼ばれます。
以下の式で計算されるため、覚えておきましょう。

・空室リスク等を差し引いた年間賃料収入（NOI）÷物件価格

また、NOI自体の計算に関しては、以下の計算式を用いて行います。

・実効賃料収入-管理運営費用（固定資産税、管理費、修繕費等）

ちなみに、上記の“実行賃料収入とは、さまざまな損失を差し引いて、実際に回収した賃料収入を指しています。

具体的には、空室が出たことによる損失額（空室損失）、入居者による賃料滞納による損失額（未回収損失）を差し引き、さらに駐車場利用料や自動販売機の売上等、雑収入を足した、実際にオーナーの手元に入ってくる収入のことですね。

その他の指標について

投資用不動産の購入時には、前述した3つの利回りだけでなく、以下の指標もチェックしなければいけません。

では、1つ1つ解説していきます。

年間借入金返済額

投資用不動産の購入時、借り入れた元金、利息の1年間の返済額を足したものを“年間借入金返済額”といいます。
借入期間が短く、なおかつ金利が高いほど金額は大きくなります。

投資用不動産購入時は、必ずといって良いほど借入を行うため、必ず見ておきたい指標ですね。

自己資本利益率

その物件を購入し、不動産投資を行うことで、どれだけ効率よく利益を集められるかを表した指標が“自己資本利益率（ROE）”です。
利益を自己資金で割ることによって算出され、自己資金の回収率を測る際にも使用可能です。

例えば、自己資金1,000万円、利益が年間200万円の投資用不動産であれば、200÷1,000=20%となりますよね。
これはつまり、当該物件で不動産投資を行うことで、自己資金の20%を年間に回収できるということを意味しています。

税引き後キャッシュフロー

投資用不動産において獲得した賃料収入から、発生する税金を差し引いたものを“税引き後キャッシュフロー”といいます。

ちなみに、個人の所得税は“超過累進課税”といって、課税標準を段階別に区分し、前段階の超過分に対して高い税率を適用する仕組みになっているため、同じ額の賃料収入を得ているとしても、年収によって結果が変わってきます。

ローンコンスタント

投資用不動産購入時に利用するアパートローンの残高に対する、年間返済額の割合を“ローンコンスタント”といいます。
以下の計算式で算出されます。

・年間借入金返済額÷ローン残高×100

割合が低いほど、有利な融資が受けられているという目安になり、金利を下げるか、返済期間を延ばすことによって値は小さくなります。

借入金比率

購入する投資用不動産の価格に対する、借入金の割合を“借入金比率”といいます。
“LTV（Loan To Value）”と呼ばれることもあります。
計算式は以下の通りです。

・ローン借入額÷投資用不動産価格×100

借入額金比率は、自己資金なし、つまり“フルローン”で投資用不動産を購入する場合、100%となります。

例えば、3,000万円の投資用不動産を購入する際、3,000万円すべて借入で用意する場合は、3,000÷3,000×100=100ですからね。

また、借入金比率は、数値が低ければ低いほど安全だと判断できます。
なぜなら、数値が低いということは、それだけ投資用不動産の購入に対し、自己資金を多く投入しているということになるからです。

しかし、数値が低ければ資産運用効率は下がるため、低すぎてもいけません。
80%以下が平均的と言われているため、この数値を上回らないようにだけ注意すればOKです。

今回の記事のポイントを整理！

今回の記事のポイントは以下になります。

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！