【投資用不動産】借地借家法に基づく賃貸借契約の禁止事項とは?

【投資用不動産】借地借家法に基づく賃貸借契約の禁止事項とは?

不動産投資では、一戸建てやマンションなどを入居者に貸し出しますが、このときに締結される賃貸借契約には借地借家法が適用されます。

また、借地借家法に基づく賃貸借契約には禁止事項(特約)として設定できる項目がいくつか存在します。

この記事では、投資用不動産を購入された大家さん向けに、借地借家法に基づく賃貸借契約の禁止事項を中心に解説していきたいと思います。

この記事は約5分で読めます。

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賃貸借契約の禁止事項

賃貸借契約の禁止事項

借地借家法に基づく賃貸借契約の禁止事項は、主に以下の4つのジャンルに分けられます。

  • 迷惑行為系
  • 犯罪系
  • 資力系
  • 財産管理能力系

迷惑行為系

入居者による迷惑行為は、代表的な禁止事項です。

具体的には、以下のような行為が該当します。

  • 粗暴な言動
  • 他の入居者とのトラブル
  • 騒音
  • 悪臭
  • 無許可でのペットの飼育 など

これらの迷惑行為は、物件内の風紀や秩序を乱すことにつながるため、必ず賃貸借契約において禁止事項として定め、その旨を入居者に説明しておかなければいけません。

また、これらの禁止事項を行った入居者に対しては、正当事由に基づく物件の明け渡し請求ができたり、場合によっては無催告での契約解除を行えたりする可能性があります。

犯罪系

犯罪行為に関しては、賃貸借契約内でなくても許されるものではありませんが、こちらも禁止事項として設定することが可能です。

具体的には、以下のようなものを禁止事項として定められます。

  • 危険ドラッグの所持、持ち込み
  • 逮捕、捜索

“逮捕、捜索”とは、入居者が犯罪行為を行い、逮捕されたことや、捜索を受けたことを賃貸借契約解除の事由とすることを指しています。

また、なぜこのような事項を設けるべきなのかというと、1つは入居者における信用が失墜することが挙げられます。

その他、犯罪行為の規模によっては、物件そのものが報道され、イメージが低下し、オーナーが大きな損失を受けることも、こちらを禁止事項として設定すべき大きな理由です。

資力系

投資用不動産のオーナーは、入居者の支払い能力がなくなることを、賃貸借契約の禁止事項として定めることもできます。

具体的には、入居者に以下の事実があった場合に、“禁止事項を行った”と判断するものです。

  • 破産、民事再生などの申し立て、決定
  • 強制執行、民事保全を受けた

しかし、前述した入居者の犯罪行為や逮捕とは異なり、借地借家法に基づく賃貸借契約では、こちらを正当事由に契約を解除することができません。

以前は、民法上に“賃借人の破産を理由に賃貸借契約を終了できる”という規定が存在しました。

具体的には、貸主であるオーナーが解約申し入れをしたときから6ヶ月後に、賃貸借契約が終了するというものです。

ただ、現在こちらの規定はすでに廃止されていて、オーナーは破産のみを理由に契約解除することができなくなっています。

ちなみに、入居者の資力が著しく悪化し、賃料が支払われなくなった場合は、債務不履行に該当するため、こちらを正当事由に賃貸借契約を解除することに関しては、原則的に認められています。

財産管理能力系

入居者に財産管理能力がなくなったと判断できる状況を、賃貸借契約における禁止事項として定めることも可能です。

具体的には、後見や保佐、補助の申し立てや決定があった場合が該当します。

その他の禁止事項について

借地借家法に基づく賃貸借契約におけるその他の禁止事項として代表的なものには、“無断転貸”が挙げられます。

こちらはいわゆる“又貸し”であり、入居者がオーナーに許可を取らず、第三者に部屋を貸し出してしまうことを指します。

入居者がこちらの禁止事項を行った場合、オーナーは契約解除をすることができます。

また、こちらは法律で定められているルールであり、重要事項説明書に禁止事項として記載していなかったとしても、賃貸借契約を解除できる可能性は十分にあります。

もちろん、入居者の無断転貸に収益が発生していたかどうかは問いません。

オーナーの許可を取らず、賃貸している物件を他人に貸し出した時点で、たとえ無償であっても無断転貸にあたります。

オーナーが追加で盛り込むべき特約について

オーナーが追加で盛り込むべき特約について

投資用不動産のオーナーは、賃貸借契約において、必ず前述の禁止事項を設定すべきです。

また、その他にも、以下のような特約を追加で盛り込むことをおすすめします。

  • 違約金について
  • 鍵の交換について
  • SOHO利用について

違約金について

違約金は、主に入居者の途中解約を発生の原因とするものです。

一般的には、2年契約のうち1年未満の解約に対し、賃料1ヶ月分の違約金が発生するとう内容の特約が定められるケースが多いです。

入居者にどのような事情があっても、短期解約をされるとオーナーは採算が合わなくなってしまうため、こちらは盛り込んでおいた方が良いでしょう。

ちなみに、“半年未満で賃料の2ヶ月分”“1年未満で賃料の1ヶ月分”と言ったように、細かく期間と金額を設定しても構いません。

鍵の交換について

鍵の交換に関する特約は、入居者による鍵の交換または取り付けを禁止するというものです。

こちらの特約を盛り込むべき理由としては、勝手に交換や取り付けをされてしまうと、緊急のトラブルが発生したときに、管理会社が予備で所有している鍵で開錠できなくなることが挙げられます。

SOHO利用について

SOHOとは、自宅兼事務所のことを指しています。

オーナーは、あくまで住居として部屋を貸し出しているため、入居者によるSOHO利用を禁止する特約については、必ず盛り込んでおきましょう。

また、その際には、事務所としての利用だけでなく、住所をインターネット上に掲載することを禁止する特約も含めることをおすすめします。

こうすることで、入居者が趣味で行うもの、つまり収益の発生しないネイルサロンや料理教室といったものも制限できる可能性があります。

今回の記事のポイントを整理!

【まとめ】借地借家法に基づく賃貸借契約の禁止事項とは?

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 迷惑行為を理由に、入居者に対して明け渡し請求や無催告での契約解除を行える場合がある
  • 入居者の逮捕や捜索も、賃貸借契約解除の事由にすることができる
  • 入居者の破産を理由に契約解除をすることは基本的にはできない(賃料滞納があった場合は別)
  • 無断転貸は収益の有無に関係なく、賃貸借契約における禁止事項に該当する

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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