投資用不動産の購入時には、頼りになる不動産会社の存在が欠かせません。
また、投資用不動産の運営においては、必ず管理会社の力を借りることになります。
ここからは、不動産投資における管理会社の重要性を知ってもらうために、役割や選ぶべき管理会社の特徴などを解説していきます。
管理会社の役割は？
これから不動産投資を始める方の中には、管理会社がどのような役割を担っているのかについて、イマイチ理解できていないという方もいるかと思います。
よって、まずはその点を詳しく見ていきましょう。
管理会社が不動産投資において担う役割は、主に以下の通りです。
- 入居者募集
- 賃貸借契約の内容設定
- 賃貸借契約書の作成、契約業務
- 賃料回収
- 各種契約書等の保管
- 賃料未払いへの対応（督促など）
- 退去時の業務（敷金計算、補修箇所の確認など）
- 賃貸借契約違反時の対応
- 補修工事、設備故障時の業者手配
- クレーム対応 など
不動産投資では、管理会社に委託することで、これだけ多くの業務を代行してもらうことができます。
これだけでも、管理会社がいかに重要な存在か理解していただけるでしょう。
もちろん、管理会社に委託しない場合、いわゆる”自主管理“の場合は、投資用不動産のオーナーがすべて上記の業務を行わなければいけません。
よって、普段サラリーマンとして働く兼業投資家の方などが、管理会社なしで投資用不動産を運営するのは現実的に厳しいです。
選ぶべき管理会社の特徴について
続いては、不動産投資をするにあたって、どのような管理会社を選ぶべきなのかについて解説します。
以下の特徴がある管理会社は、とても頼りになるでしょう。
- 定額で委託できる
- 入居者付けが得意
- 細かい工夫をしてくれる
- 定休日がない
定額で委託できる
投資用不動産のオーナーが選ぶべき管理会社の特徴としては、まず“定額で委託できる”ということが挙げられます。
例えば、1部屋あたりの管理委託料が全国一律で1,000円などに設定されている管理会社は、料金体系がわかりやすいのでおすすめです。
また、管理会社の委託とは別に“サブリース”というものがありますが、これはあまりおすすめできません。
サブリースは、サブリース会社がオーナーから投資用不動産を一括で借り上げ、入居者に転貸するという契約であり、空室リスクを回避する一般的な方法として知られています。
ただ、サブリース契約は数十年単位の長期契約であり、なおかつ契約内容が定期的に更新されます。
場合によっては、当然賃料の引き上げを要求されたり、契約が打ち切りになってしまったりすることもあります。
よって、不動産投資の収入を安定させたいのであれば、毎月定額で業務を代行してくれる管理会社を選択し、急な賃料の引き上げや契約解除のリスクを防ぐことを考えましょう。
入居者付けが得意
投資用不動産のオーナーが依頼すべき管理会社の特徴には、“入居者付けが得意”ということも挙げられます。
不動産投資を成功させるにあたって、迅速な入居者の確保はとても重要です。
よって、入居者付けが得意な管理を選べば、比較的早く投資用不動産の運営を軌道に乗せることができます。
ちなみに、管理会社のホームページなどをチェックすれば、どのような入居者募集の取り組みを行っているかある程度わかるため、必ずチェックしてください。
細かい工夫をしてくれる
投資用不動産のオーナーが依頼すべき管理会社の特徴には、“細かい工夫をしてくれる”ということも挙げられます。
具体的にいうと、ポータルサイトに投資用不動産の情報を掲載する際、賃料と管理費を別々に掲載してくれるところなどはおすすめです。
例えば、投資用不動産のオーナーが、賃料75,000円+管理費5,000円という価格設定で、入居者を募集するとします。
このとき、“賃料80,000円”という管理費込みの価格で掲載してしまうと、70,000円台までしか賃料を支払いたくない方の検索には引っ掛かりません。
一方、“賃料75,000円+管理費5,000円”という書き方にすれば、70,000円台までで検索している方にも、物件情報を見てもらうことができます。
もちろん、実際どちらも同じ価格ではありますが、少しでも多く入居者希望者に物件情報を閲覧してもらえれば、必然的に入居者が集まる可能性は高くなります。
定休日がない
不動産投資をするにあたって、管理会社に依頼するのであれば、定休日がないところがおすすめです。
管理会社の中には、定休日を設けているところも当然ありますが、このようなところに依頼すると、週1日は入居者獲得のチャンスを逃すことになります。
また、管理会社が定休日の場合、入居者はクレームや要望を受け付けてもらえないため、それが評価の下がる原因になってしまうかもしれません。
もっと言えば、管理会社と連絡が取れない場合、そのクレームや要望が直接オーナーの元に届く場合もあるため、たとえ定休日であっても、クレーム対応窓口だけは稼働させている管理会社を選ぶべきです。
管理会社の変更について
ここまで、投資用不動産のオーナーが選ぶべき管理会社の特徴を見てきましたが、一度委託した管理会社であっても、あまり対応がひどい場合などは、途中で変更することが可能です。
ただ、変更を検討しているのであれば、できるだけ早めに“解約予告期間”を確認しておきましょう。
これは、現在契約する管理会社との契約を解約するために必要な期間であり、もし3ヶ月に設定されているのであれば、解約の3ヶ月前までに申し出なければいけません。
また、解約予告をした後は、実際契約が切れるまでの期間を活用し、新しい管理会社の選定をしておきましょう。
ちょうど契約が切れるタイミングで、新しい管理会社との契約を始められればベストです。
逆に、新しい管理会社選びに苦戦していると、管理会社なしの期間が生まれてしまうため、注意しましょう。
今回の記事のポイントを整理！
今回の記事のポイントは以下になります。
- 管理会社は投資用不動産の管理業務全般を代行してくれる
- 入居者付けが得意で、定額委託ができる管理会社がおすすめ
- 細かい工夫でオーナーをサポートしてくれる管理会社を選ぶべき
- 定休日がない管理会社はいつでも頼りにできる存在
- 不動産投資の途中で管理会社を変更することも可能
以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！
