借地借家法から見るサブリースの賃料減額請求・賃料減額排除特約について

不動産投資を行うオーナーの中には、空室を恐れ“サブリース（家賃保証）契約”を採り入れる方もいます。

これは、オーナーから投資用不動産を借り上げたサブリース会社が、その物件の入居者募集、賃料回収などを行うというものです。

今回は、このサブリースについて、借地借家法の観点から賃料減額請求や賃料減額排除特約について詳しく解説したいと思います。

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サブリースの概要

まずは、不動産投資におけるサブリースの概要から簡単に解説しましょう。

冒頭で触れたように、サブリースは専門業者等がオーナーから投資用不動産を一括して借り上げ、入居者に転貸して利益を得る方法を指します。

オーナーにとっては、賃料収入がある程度確保される制度ですが、当然これは100%利益が確保されるということではありません。

サブリース会社との賃貸借契約が解除となれば、当然オーナーは空室リスクを負わなければいけませんし、サブリース会社が倒産することでも、オーナーは利益を確保できなくなります。

また、サブリース契約は、借主であるサブリース会社にとって、正当事由なしに解約できるものです。

よって、オーナーはある程度賃料収入を保証してもらえる代わりに、大きなリスクを抱えなければいけないということを見落としてはいけません。

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サブリースの法的な扱いについて

サブリースにおける賃貸借契約の法的な扱いは、以前まで何に該当するのか統一されていませんでした。

そのため、賃貸事業に関する“共同事業”や、“パートナーシップ”という見方をする方も多かったといいます。

共同事業とは、複数の法人または個人で行う共同の事業をいい、サブリースにおいては貸主であるオーナー、借主であるサブリース会社が当事者に当たるとされていました。

パートナーシップもそれに近いものであり、複数の法人や個人が金銭、役務などを出資して、共同で事業を営む関係を指しています。

ただ、現在サブリースの法的な扱いは、平成15年の最高裁の判例によって統一されています。
具体的には以下の通りです。

もし、サブリースが共同事業やパートナーシップに該当していたら、現在のように借地借家法は適用されていませんでした。

しかし、上記のような最高裁の答えが出たことで、貸主よりも立場の弱い借主保護の傾向が強い、借地借家法が適用されることになったのです。

オーナーとサブリース会社の契約は“マスターリース”

“オーナーが専門業者とサブリース契約を結ぶ”という表現はよく使われますが、借地借家法の観点からいうと、オーナー・サブリース会社間の契約は、正確には“マスターリース”といいます。

これは、いわゆる“一括借り上げ”のことを指していて、借地借家法の言葉でいうと“賃貸借契約”に当たります。

一方、サブリースはサブリース会社・入居者間で交わされる“転貸借契約”を指しています。

つまり、サブリースの中にマスターリースが含まれているような仕組みだということです。

これらを混同している方も稀にいるため、本来それぞれ別の契約であることは、早い段階で理解しておきましょう。

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サブリースにおける賃料減額請求について

投資用不動産のオーナーがサブリースを採り入れる大きな理由は、もちろん賃料収入をある程度確保してもらえるからです。

よって、サブリース会社からの賃料減額請求は、オーナーにとって“根本的な約束を破られた”という形になります。

一方、サブリース会社がオーナーに対し、賃料減額請求を行う主な理由としては、契約当初には想定が困難だった“社会情勢の変化”が挙げられます。

何らかの形で大きく社会情勢が変化し、入居者付けができなくなると、サブリース会社は次第に利益を確保できなくなります。

もちろん、賃料収入を確保し、オーナーに安定した利益をもたらすのがサブリース会社の務めですが、このケースを解消するためには、賃料減額請求を行うしかありません。

つまり、サブリースにおける賃料減額請求は、立場による利害対立がとても熾烈だということです。

ただ、前述の通りサブリースは借地借家法の賃貸借契約に該当するため、このようなケースでは借主であるサブリース会社の保護が優先されます。

つまり、オーナーにとって約束を破られる行為である賃料減額請求は、借地借家法上行うことが可能だということです。

賃料減額請求が認められるかどうかは別の話

借地借家法の観点から、サブリース会社は、オーナーに対して賃料減額請求を行うことができます。

ただし、この際に賃料減額が認められるかどうかは、また別の話です。

請求はできるものの、実際その内容が実現するとは限らないということです。

過去の最高裁の判例では、サブリース契約に“賃料保証特約”が設けられている場合、重要な事情として考慮することが望ましいとされています。

つまり、契約に特約さえあれば、極力減額は認められないことが多いというわけです。

ちなみに、賃料減額請求における判断事項には、賃料減額を認めるか否かという点以外に、認める場合の減額幅も挙げられます。

サブリースにおける賃料減額排除特約について

オーナーとサブリース会社が交わす契約は、主に以下の2つに分かれます。

このうち、定期借家契約を結ぶ場合は、“賃料減額排除特例”が有効になります。

これは、借地借家法38条7項で定められているルールであり、具体的にはサブリース会社による賃料減額請求を排除する特例を指しています。

定期借家契約という形態が創設される以前は、サブリースにおける賃料減額請求が、オーナーにとって非常に大きな不安要素となっていました。

ただ、現在はそのリスクを排除することが可能なため、サブリース契約において、積極的に定期借家契約が締結されるようになっています。

今回の記事のポイントを整理！

今回の記事のポイントは以下になります。

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！