【投資用不動産】個人事業主の不動産投資におけるポイント

不動産投資は、高収入のサラリーマンや経営者の方、医師の方などが行っているイメージが強いかと思います。

ただ、実は個人事業主の方の中にも、副業として不動産投資を行う方は多くいます。

今回は、個人事業主の不動産投資におけるメリットやデメリット、注意点などについて解説したいと思います。

この記事は約5分で読めます。

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個人事業主の不動産投資におけるメリット

個人事業主の方が行う不動産投資には、主に以下のメリットがあります。

  • 安定した副収入を得られる
  • 本業に支障が出にくい
  • 不動産投資の費用を経費にできる
  • 不動産所得の控除が受けられる

安定した副収入を得られる

これはあらゆる業界に言えることですが、個人事業主の方の中には、コロナの影響によって本業の収入が激減したという方もいるでしょう。

不動産投資を副業として行っていれば、このような不測の事態にも対応しやすくなります。

つまり、本業で失った収入を、不動産投資の安定した副収入でカバーできるということです。

本業に支障が出にくい

不動産投資は、株やFXなどの投資と違い、常に利益獲得のタイミングを狙うようなものではありません。

管理業務自体は管理会社に委託できるため、個人事業主の方でも、本業に大きな影響を与えることなく、利益を得られる可能性が高いです。

不動産投資の費用を経費にできる

個人事業主の方は、副業として行う不動産投資にかかった費用の一部を経費にできます。

例えば、以下のような費用は計上できるため、実質的な金銭面の負担はかなり軽減されるでしょう。

  • 投資用不動産の固定資産税
  • 火災保険等の保険料
  • 投資用不動産の管理費、修繕費
  • ローン金利 など

不動産所得の控除が受けられる

個人事業主の方は、“青色申告”をすることで、不動産所得から10万円もしくは最大65万円の控除が受けられます。

これは、確定申告の時期に、税務署に対して“青色申告承認申請書”を提出することで受けられる措置です。

ちなみに、青色申告とは、確定申告の際、複式簿記等の方法により記帳する申告制度のことを指します。

不動産所得、事業所得、山林所得のある方で、なおかつ納税地の所轄税務署長の承認を受けた方が対象です。

個人事業主だけでなく、サラリーマンやパートなどの方であっても、一定の所得があれば、青色申告の対象になります。

個人事業主の不動産投資におけるデメリット

個人事業主の不動産投資におけるデメリットは、なんといっても“融資が受けにくい”という点です。

なぜなら、自営業やフリーランスは、金融機関から“収入が安定していない”と判断されやすいからです。

金融機関は、できる限り安定した収入があり、滞りなく返済してもらえる方に融資をしたいと考えるため、これは致し方ありません。

どうすれば融資を受けやすくなるのか?

個人事業主の方がアパートローンで投資用不動産を購入する場合は、以下のことを意識して、融資を受けやすい状況を作っておかなければいけません。

・貯蓄、財産を資料にまとめる

個人事業主の方であっても、“きちんと返済できる”ということが金融機関に伝われば、当然融資を受けられる可能性はあります。

そのために、どれくらいの貯蓄があるのか、どのような資産を持っているのかなどについて資料にまとめておき、金融機関に提出しましょう。

・他の借金や滞納を発生させない

たとえ、本業の収入が安定していることを伝えられたとしても、他に借金や支払いの滞納がある場合、返済能力が低いと判断されてしまいます。

よって、税金や保険料、クレジットカードの使用料などは期限までに支払い、他の借入も行わないことをおすすめします。

・属性の高い保証人を用意する

個人事業主の方の評価が高くなかったとしても、属性の高い保証人を用意することでカバーできる可能性があります。

例えば、両親以外の親族に、企業の経営者や医師の方などがいる場合は、そちらに保証人を務めてもらうことも検討しましょう。

個人事業主の法人化について

個人事業主は、不動産収入が多くなるにつれて法人よりも税率が高くなり、損をしてしまいます。

具体的には、年間の不動産所得が900万円を超えると損をするため、このタイミングで“法人化”を検討しましょう。

法人化とは、その名の通り法人(一般的には株式会社)を設立して、その法人組織の中で事業を引き継いで行っていくことをいいます。

法人化のメリット

個人事業主の方が法人化することで、大幅に税負担が軽減される可能性があります。

また、法人として不動産投資を行うことで、経費と認められる費用の幅もグッと広がります。

例えば、個人事業主の場合は生命保険料を経費としてカウントできませんが、法人化をして法人名義で生命保険を契約し、受取人を役員に設定すれば、その保険料は経費にできます。

法人化のデメリット

法人化のデメリットとしては、やはり“設立、運営上のコストがかかる”ということが挙げられます。

法人を設立する場合、登録免許税などの費用が数十万円程度かかりますし、会計処理を税理士等に依頼するのであれば、ランニングコストも割高になります。

また、法人の場合、個人事業主とは異なり、赤字でも住民税の均等割は納税しなければいけません。

法人化すると“団信”も利用できなくなる

個人事業主が法人化すると、アパートローンの“団信”も利用できなくなります。

これも、見逃せない大きなデメリットと言えるでしょう。

団信(団体信用生命保険)とは、ローンの返済中、契約者に万が一のこと(死亡、高度障害)があった場合、保険金によって残りのローン残高が弁済される保障制度をいい、弁済された後は、当然ローンの返済が不要になります。

個人事業主のままであれば、当然この制度は利用できるため、重視する方は一度法人化することについて、考え直した方が良いかもしれません。

今回の記事のポイントを整理!

投資用不動産における新型コロナの影響

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 個人事業主が不動産投資をすることで、本業をカバーできる可能性がある
  • 個人事業主が不動産投資で得た所得は、青色申告をすることで一定額控除される
  • 個人事業主は収入が安定していないと判断されやすく、ローン審査では不利になる
  • 不動産所得が増えてきたら、法人化することも検討すべき

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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