【投資用不動産】投資用戸建て物件におけるチェックポイント

戸建て

“投資用不動産=集合住宅(マンション、アパート)”というイメージが強い方も多いかもしれませんが、実際はそうとは限りません。

投資家の方の中には、戸建ての投資用不動産を購入し、賃貸物件として経営する方もいます。

今回は、そんな投資用戸建て物件購入時のチェックポイントについて解説したいと思います。

この記事は約5分で読めます。

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投資用戸建て物件の購入時はここをチェックしよう!

戸建て

投資用戸建て物件を購入する際は、必ず以下のポイントをチェックしてください。

  • 再建築の可否
  • ライフライン
  • 瑕疵
  • 水回り
  • 間取り
  • 外壁
  • 周辺環境
  • 駐車場
  • 賃料相場
  • 近隣物件の入居状況

再建築の可否

戸建ての投資用不動産を購入する際は、必ず“再建築の可否”について確認しましょう。

どんな物件にも言えることですが、再建築不可物件の場合、購入後何らかの理由で建て替えをしたくても、原則実施することはできません。

具体的には、以下に当てはまる戸建て物件を購入すると、再建築ができないため、注意しましょう。

  • 前面道路の幅が4m以下
  • 前面道路に接する間口が2m以下

地方の投資用戸建て物件などには、再建築不可の古い物件も数多く存在するため、リノベーション後に経営しようと考えている方は、特にチェックを怠らないようにしましょう。

ライフライン

投資用戸建て物件を購入する際は、“ライフライン”の状況も必ずチェックします。

ここでいうライフラインとは、具体的には水道、ガス、排水を指しています。

まず、地方の戸建て物件の場合、水道が上下水道ではなく井戸水になっていることもあるため、その場合は事前に水質調査をしなければいけません。

また、ガスについては、なるべくプロパンガスの物件を選ぶと良いでしょう。

なぜなら、プロパンガスであれば、設備費は基本的にガス会社が負担してくれるからです。

そして、排水も下水道であれば問題ありませんが、浄化槽の場合はしっかり使用できる状態がどうか確かめなければいけません。

瑕疵

戸建ての投資用不動産を購入する際は、“瑕疵”のチェックも行いましょう。

具体的には、購入する物件に以下の瑕疵がないか必ず確認します。

  • 雨漏り
  • シロアリ被害
  • 建物の傾き

雨漏りがある場合、天井やクローゼット内にシミができている可能性があるため、内見の際のくまなくチェックしましょう。

また、シロアリ被害の有無に関しては、不動産会社に修繕履歴などを確認してもらい、床下収納などから現在の状況もチェックしておきます。

そして、部屋の傾きは、ビー玉の転がり具合でもある程度確認できますが、正確に測りたい場合は水平器を使用しましょう。

水回り

投資用の戸建て物件を購入するのであれば、できる限り“水回り”も細かくチェックしなければいけません。

なぜなら、戸建て物件のキッチンや浴室、トイレなどは、規模が大きいことが多く、古い状態のまま購入してしまうと、不動産投資の開始後、すぐに大きなリフォーム費用がかかってしまうからです。

また、築古の戸建て物件の中には、バランス釜や和式トイレなど、入居者にあまり需要のない設備が付いているところもありますので、注意してください。

間取り

戸建て物件は2階建てあるいは3階建てであることも多く、間取りのパターンは非常に多彩です。

また、戸建て物件の入居者はファミリー世帯になる可能性が高いですが、広ければどんな間取りでも好まれるというわけではありません。

以下のような間取りの物件は敬遠されやすいため、投資用不動産としては購入しないことをおすすめします。

  • 和室が多い
  • 一部屋が狭い
  • リビングダイニングキッチンになっていない

外壁

戸建ての投資用不動産を購入する際は、“外壁”の状態も忘れずにチェックしましょう。

外壁に触れたとき、手に白い粉が付着する場合、それは劣化が進んでいることを意味し、購入後比較的早い段階で外壁塗装をしなければいけません。

また、内見時に雨が降っている場合、外壁が雨を弾いているかどうかも確認しましょう。

イマイチ弾いていない場合、その物件は雨漏りのリスクが高くなります。

ただ、外壁のすべてを手で触るのは難しいため、そこは不動産会社等に協力してもらう方が良いかもしれません。

周辺環境

投資用戸建て物件を購入する際は、ファミリー世帯が入居しやすいことを想定して、近所に学校や商業施設があるかどうかもチェックしておきましょう。

また、地方の投資用不動産の場合、山や森林などが近くにないかどうかも確認すべきです。
これは、山や森林が近いと、建物内に湿気がこもりやすく、カビやダニの原因になりやすいことが理由です。

駐車場

入居者がつきやすい戸建て物件を購入したいのであれば、必ず駐車場付きの物件を選びましょう。

また、駐車場のサイズとしては、最低でも普通車が停められる程度のものを選ぶべきです。

軽自動車程度の駐車スペースしかない場合、入居者付けにはかなり苦戦することが予想されます。

特に、地方の場合、夫と妻で車を2台所有するというようなケースも多いですから、なるべく広めの駐車場を確保しておきたいところです。

賃料相場

戸建て物件の賃料相場は、もちろん集合住宅と同じく、エリアや間取りなどによって異なります。

よって、不動産会社数社に相談し、どれくらいが賃料の相場になるかを割り出してもらいましょう。

戸建ての賃貸物件は、集合住宅と比べて数が少なく、部屋も広いことが多いため、ある程度賃料は高めに設定できる可能性が高いですが、当然相場と乖離している場合、入居者は見つけにくくなります。

近隣物件の入居状況

購入しようとする投資用戸建て物件の近くにも住宅がある場合、そこの入居状況も確認しておきましょう。

チェックすることで、どれくらい当該エリアに賃貸需要があるのかがわかります。

ちなみに、周辺の集合住宅における入居状態をチェックし、入居率30%を下回る物件が数多くある場合、そのエリアの賃貸需要は決して高くないと言えます。

今回の記事のポイントを整理!

戸建て

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 購入する投資用戸建て物件がプロパンガスの場合、費用を削減できる
  • 雨漏り、シロアリ被害、傾きなどの瑕疵については必ずチェックすべき
  • 水回り、間取り、外壁のチェックは隅々まで実施しよう
  • なるべく駐車場のサイズが大きい戸建て物件を購入すべき

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!


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