【投資用不動産】ワンルーム投資が思い通りにいかない理由とは?

  • 2021年2月7日
  • 2021年3月5日
  • 法律
ワンルームマンションにおける投資用不動産

不動産投資初心者の方であっても、比較的気軽に始められるのが、区分所有のワンルーム投資です。

しかし、実際経営している方の中には、なかなか利益を上げられず、悩んだり苦しんだりしている方もいるようです。

今回は、ワンルーム投資が思い通りにいかない理由を中心に解説したいと思います。

この記事は約5分で読めます。

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ワンルーム投資が思い通りにいかない3つの理由

ワンルームマンション

ワンルーム投資でなかなか結果を出せない方は、以下の3つの理由のいずれかに該当している可能性が高いです。

  • “初心者向け”を勘違いしている
  • 収益を期待しすぎている
  • 節税効果を求めすぎている

“初心者向け”を勘違いしている

区分所有のワンルーム投資でもがいている方の中には、“初心者向け”の意味を勘違いしている方もいます。

冒頭で触れたように、ワンルーム投資は比較的少ない資金で始められるため、初心者の方でも取っ付きやすいです。

しかし、これは“簡単な投資”、“リスクがない”といった意味ではありません。

あくまで、一棟マンション投資など、他の方法に比べて、支出やリスクを抑えやすいということを意味しています。

逆に、むしろ空室リスクに関しては、一棟マンション投資より区分所有のワンルーム投資の方が高いと考えることもできます。

なぜなら、一棟マンションは1室が空室になっても他の住戸でカバーできるのに対し、ワンルーム投資は1室が空室になると、一切賃料収入が得られなくなるからです。

これらのことを十分に理解せず、簡単に利益が出せると勘違いして、物件選びや利回り計算、経営戦略などに注力しなければ、思い通りにいかなくなるのは当然と言えるでしょう。

収益を期待しすぎている

ワンルーム投資でなかなか結果が出ない方は、収益を期待しすぎている可能性もあります。

ワンルーム投資は、確かに少ない資金で始められるものですが、キャッシュフローがプラスに転じるタイミングは、ローンをすべて返済した後になる可能性が高いです。

その理由は、仮に新築マンションを購入した場合、家賃はやんわり下落していきますが、毎月の管理組合にお支払いする管理費・修繕積立金は5年、もしくは10年に一度の割合で金額が増額し、収益を圧迫するからです。

中古不動産であれば、ある程度相場賃料に落ち着いた金額、かつ管理費・修繕積立金も増額された金額で購入することになるため、新築で投資用不動産を購入するより、収益の見通しは立てやすいと思います。

この常識を知らない方は、「何年経っても利益が出ない!」と嘆き、それが思惑通りのワンルーム投資ができない理由となってしまいます。

よって、ワンルーム投資は、あくまで長期的なスパンで収益を上げる投資方法だと認識しておきましょう。

節税効果を求めすぎている

節税目的で区分所有のワンルーム投資を始める方も中にはいますが、節税効果を求めすぎると、思い通りにいかなくなる可能性が高いです。

確かに、不動産投資では、ある程度の節税効果は期待できますが、それはあくまで限定的なものです。

そのため、節税メインで不動産投資を行うと、どうしても期待以上の結果は得られなくなります。

特に、区分所有のワンルーム投資は、そもそも初期費用が膨大な金額になるケースも少ないため、節税効果が期待外れに終わってしまうことが多々あります。

ワンルーム投資を成功させるためのポイント

ワンルームマンション

できる限り理想に近いワンルーム投資を実現させるには、以下のポイントを必ず押さえておく必要があります。

  • デメリットを熟知する
  • 不動産会社選びに注力する
  • グロス利回りを参考にしすぎない

デメリットを熟知する

ワンルーム投資を思惑通り進めるには、まずデメリットを熟知することを心掛けましょう。

具体的には、以下のようなデメリットです。

  • キャッシュフローをプラスにするまで時間がかかる
  • 節税効果が小さい
  • 建物そのものの権限はない
  • 空室が発生すると収入がなくなる
  • 高い賃料を設定できない など

この中でも、もっとも理解しておきたいのは、やはり空室リスクでしょう。

先ほども少し触れましたが、区分所有のワンルーム投資では、一棟マンション投資のように空室リスクを分散することができません。

よって、空室が出ても比較的早めに入居者が決まるような、ある程度ニーズの高いエリアに投資する必要があります。

不動産会社選びに注力する

ワンルーム投資を行う方の中には、不動産投資初心者の方も多いです。

そのため、心強いパートナーとなる不動産会社選びには、特に注力しなければいけません。

できれば、不動産売買の仲介業務だけでなく、不動産の管理業務も行ってくれる会社に依頼することをおすすめします。

そうすることで、ワンルーム投資において関わる人物を少なくし、経営が煩雑化するのを防ぐことができます。

また、くれぐれもサブリース契約は締結しないようにしましょう。出口戦略を考えたときに、借地借家法の兼ね合いで非常に苦労することになるでしょう。

グロス利回りを参考にしすぎない

ワンルーム投資では、毎月それほど大きな利益を上げることはできませんが、その分利回りは良くなる可能性があります。

なぜなら、他の投資方法と比べて、初期費用が少ないからです。

しかし、区分所有のワンルーム投資を始めるのであれば、“グロス利回り”に惑わされてはいけません。

これは、年間の賃料収入を物件価格で割った数字であり、簡単にいうと大まかな利回りです。

ワンルーム投資にかかるイニシャルコスト、空室リスクといった要素は、一切考慮されていません。

つまり、実際にグロス利回りを達成できる可能性は、極めて低いということです。

また、グロス利回りが高い物件は、需要が減少傾向のエリアにあるなど、何かしらのマイナスな面を持っていることも多いため、注意しましょう。

ワンルームの売却はエクステージジャパンへ!

株式会社エクステージジャパン

なかなかワンルーム投資で結果が出せず、頭打ちになっているという方は、売却も視野に入れた方が良いかもしれません。

築年数が比較的浅いワンルーム物件であれば、早期に売却することで、これまでのマイナス分をカバーできる可能性もあります。

当社エクステージジャパンは、投資用不動産仲介のエキスパートであり、特にワンルーム物件の売買仲介には自信があります。

もし、現在ワンルーム投資に行き詰っているというのであれば、ぜひ一度お問い合わせください。

今回の記事のポイントを整理!

今回の記事のポイントは以下になります。

  • “初心者向け”の意味を勘違いすると、ワンルーム投資はうまくいかない
  • ワンルーム投資では、収益や節税効果を求めすぎてはいけない
  • ワンルーム投資を成功させるには、まずデメリットを知ることが大事
  • 信頼できる不動産会社の力を限り、慎重に購入する物件を選ぶのが大切

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

投資用不動産の購入や売却、物件管理のご相談は当社エクステージジャパンフリーダイヤル、もしくは当社LINEアカウントまでお気軽にお問い合わせください。

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