投資用不動産は手持ち資金がなくても購入できる!

EJ Magazine 投資用不動産について

「老後のために投資用不動産を購入したいけど、先立つものがない…」
そのような悩みを抱えている方も多いでしょう。

ただ、“投資用不動産=手持ち資金がないと購入できない”という認識は正しくありません。

たとえ手持ち資金がなくても、工夫次第では不動産投資を始められます。

ここからは、そのカラクリについて解説していきます。

この記事は約5分で読めます。

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なぜ資金がなくても投資用不動産は購入できるのか?

投資用不動産 頭金に関するまとめ

投資用不動産は、決して安い買い物ではありません。
基本的には、数千万円単位のものがほとんどです。

ただ、投資用不動産の購入時には、居住用不動産のときと同じようにローンが利用できます。

つまり、莫大な資金がなくても、購入費用をローンで賄えるというわけですね。

また、投資用不動産購入時のローンには、大きく以下の2種類があります。

  • アパートローン
  • プロパーローン

手持ち資金が乏しい方は、いずれかのローンを利用して投資用不動産を購入することになるのですが、これらには一体どのような違いがあるのでしょうか?

それぞれ詳しく見てみましょう。

アパートローンについて

アパート、マンションといった投資用不動産を購入する際に、資金を調達するためのローンを“アパートローン”といいます。

もちろん、集合住宅を一棟買いする場合、一部屋だけ購入する場合のどちらでも利用できます。

また、投資用不動産の建築費用、リフォーム費用、アパートローンの借り換え費用など、様々な用途に使えるのも特徴の1つです。

銀行や信託銀行、信用金庫など、多くの金融機関がアパートローンを商品として提供しています。
その他の特徴は以下の通りです。

 

対象 個人向け(新設法人は可能)
審査 投資用不動産の収益性や価値、ローン利用者の属性等で判断される
融資金額 金融機関が上限と下限を定めている
融資・返済期間 投資用不動産の築年数、耐用年数等を考慮して決定される
返済方法 元利均等返済または元金均等返済
金利 2~5%程度
用途 投資用不動産向け
担保 あり
連帯保証人 必要ない場合もある
自己資金 不要の場合もある

 

アパートローンは、各金融機関が“商品”として提供するものですので、審査方法や属性による融資可否が開示されています。つまり、事前に審査基準を把握できるということですね。

また、審査期間は短く、属性に問題がなければ、比較的スムーズに融資手続きが進みます。

ちなみに、“元利均等返済”とは、毎月の返済額が一定となる返済方法をいい、“元金均等返済”とは、毎月の返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法をいいます。

前者の場合、返済計画が立てやすくなり、後者の場合は時間が経過するにつれて、徐々に返済金額が少なくなっていきます。

プロパーローンについて

アパートローンに対し、各金融機関が独自に融資を行うローンを“プロパーローン”といいます。

事業者向けのローンであり、投資用不動産を購入する際に利用される機会も多いですね。

ただ、プロパーローンは不動産専門のローンではなく、あくまで一般的な“事業融資”全般を指します。

また、アパートローンのように、商品化されているわけでもありません。

その他の特徴については、以下の表を参考にしてください。

 

対象 事業者向
審査 各金融機関が独自の基準を設けている
融資金額 各金融機関が独自に決定している(基本的には高い)
融資・返済期間 個別に判断される
返済方法 個別に判断される
金利 案件によって異なる(基本的には低い)
用途 事業者向け(不動産専門ではない)
担保 あり
連帯保証人 必要
自己資金 用意するのが望ましい

 

プロパーローンは、アパートローンのように審査基準を事前に知ることができません。

そして、業種や事業背景、事業実績など、事業者によって大きな開きがある項目については、より入念な審査が行われるため、審査期間は比較的長いです。

また、アパートローンと比較すると、金融機関の裁量によって決定する事項が圧倒的に多く、お世辞にも借りやすいローンとは言えません。

ただ、基本的には金利が低く、アパートローンよりも多く融資を受けられる可能性が高くなることがメリットです。

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どちらを利用するべきなのか?

投資用不動産に関する疑問

アパートローンとプロパーローンには、それぞれ良いところと悪いところがあります。

また、投資用不動産を購入する方がどちらを利用するべきなのかについては、利用する方の状況によって変わってきます。

詳しく解説しましょう。

アパートローンを利用すべき人

投資用不動産の購入時にアパートローンを利用すべき人は、不動産投資初心者の方です。

その理由としては、やはり審査基準が明確なため、初心者の方でも安心して利用できるということが挙げられます。

また、商品化されているものであるため、選びやすさの面でもプロパーローンより一歩リードしていると言えます。

ただ、どれだけ投資用不動産の価値や収益性、利用者の属性が良くても、融資限度額は決まっているため、その点は留意しておきましょう。

もちろん、利用者の属性があまり良くないと判断されると、借入できる金額はさらに低くなってしまいます。

プロパーローンを利用すべき人

一方、プロパーローンは、すでに投資用不動産を始めている方で、なおかつ、今後事業規模を拡大させたいという方にお勧めのローンです。

具体的には、「同じマンションでの所有戸数を増やしたい」「もう一棟マンションを購入したい」といった方ですね。

プロパーローンは事業者に対して行われる融資であるため、事業規模を広げるのには十分な資金を融資してもらえる可能性が高いです。

ただ、プロパーローンの利用時には、ほぼ確実に連帯保証人を用意する必要があります。

アパートローンの場合、保証会社への加入によって連帯保証人の提示に代えることができますが、プロパーローンではそれができません。

したがって、連帯保証人を用意するのが難しいという方は、再度検討し直す必要があるでしょう。

今回の記事のポイントを整理!

投資用不動産に関するまとめ

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 手持ち資金がなくても、アパートローンやプロパーローンを使えば投資用不動産を購入できる
  • アパートローンは商品化されたローンで、不動産投資初心者の利用に向いている
  • プロパーローンは各金融機関が独自に提供するローンで、事業規模の拡大時に向いている

以上のポイントは、しっかりと頭にインプットしておきましょう!

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