【投資用不動産】借地借家法上の建物賃貸借の種類について

建物を対象とする有償の貸借契約を“建物賃貸借”といいますが、こちらは法律によって複数に分類されています。

また、これらの根拠となる法律は主に借地借家法ですが、中には他の法律で定められているものもあります。

今回は、借地借家法上の建物賃貸借、その他の建物賃貸借について詳しく解説します。

この記事は約5分で読めます。

借地借家法上の建物賃貸借4選

借地借家法で定められている建物賃貸借には、以下の4つが挙げられます。

普通建物賃貸借

普通建物賃貸借は、原則1年以上の期間が設定される契約形態で、書面と口頭のいずれでも契約することが可能です。

賃借人保護のために、契約の存続が強く保障されているところが特徴です。

主に借地借家法の第26条に記載されていて、期間の定めがある場合においては、当事者が期間満了の1年～6ヶ月前までの間に、相手方に対して更新しない旨の通知または条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかったとき、従前の契約と同一条件で契約を更新したとみなされます。

このとき、賃貸人が貸借人に対し、更新しない旨を伝えることを“更新拒絶”、そのまま従前の契約と同じ内容で、自動的に契約が更新されることを“法定更新”といいます。

また、通知をした場合でも、建物賃貸借の期間が満了した後、建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかった場合も、同様に従前と同じ条件で契約を更新したことになります。

さらに、賃貸人と賃借人が、上記の借地借家法の規定に反する賃借人に不利な契約を結んでも、その契約は無効となります。

定期建物賃貸借

定期建物賃貸借は、契約によって定めた期間が満了することにより、更新されることなく、確定的に賃貸借契約が終了する形態をいいます。

契約の方法は、公正証書等の書面によるもののみであり、口頭での契約は認められていません。

また、普通建物賃貸借と違い、1年未満の契約も有効であり、詳しい内容に関しては、借地借家法第38条に記載されています。

ちなみに、借地借家法第38条第3項には、定期建物賃貸借の賃貸人があらかじめ賃借人に対し、契約の更新はなく、期間満了により当該建物の賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付し、説明しなければならないというルールが定められています。

もし、賃貸人がこちらの説明をしなかった場合、契約の更新がないこととする旨の定めは無効となり、定期建物賃貸借ではなく、普通建物賃貸借に契約形態が変更されます。

取り壊し予定の建物賃貸借

取り壊し予定の建物賃貸借は、法令または契約によって、一定期間が経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合には、正当事由や法定更新の規定にかかわらず、建物を取り壊すときに賃貸借を終了する旨を定められるとされている契約形態です。

こちらの詳細は、借地借家法の第39条に記載されています。

ちなみに、上記のルールについては、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書面によって定めなければいけません。

一時使用目的の建物賃貸借

一時使用目的の建物賃貸借は、建て替えまでの仮住まいのように、一時的な使用が目的であることが明らかに認められる場合の賃貸借契約のことをいいます。

こちらは、借地借家法第40条に詳細が記載されているものですが、建物賃貸借に関する借地借家法の適用を受けません。

また、一時使用目的の建物賃貸借と認められるためには、“期間は〇年に限る”という合意があるだけでなく、目的や動機その他さまざまな理由から、建物賃貸借を短期間内に限ることが客観的に正しいと判断される必要があります。

もちろん、一時使用が目的であるという事由に関しては、重要な前提条件となるため、その具体的な内容を契約書などに記載しておくことが望ましいとされています。

その他の建物賃貸借

借地借家法以外の法律を根拠にしている法律としては、主に以下の2つが挙げられます。
この機会に覚えておきましょう。

終身建物賃貸借

終身建物賃貸借は、高齢者住まい法に基づき、バリアフリー化された賃貸住宅に高齢者が終身にわたり安心して居住できる取り組みとして、知事が認可した住宅において、賃借人が生きている限り存在し、死亡時に終了する賃借人本人一代限りの借家契約を結ぶことができるというものです。

ちなみに、ここでいう高齢者とは、60歳以上であり、なおかつ賃借人となる方以外に同居する方がいない方、または同居する方が配偶者もしくは60歳以上の親族である方のことを指しています。

短期賃貸借

短期賃貸借は、賃貸借契約の存続期間が短い契約であり、土地の賃貸借では5年以下、建物の賃貸借では3年以下の期間を定めたものをいいます。

平成15年の民法改正前の第395条に定められているものであり、抵当権に劣後する賃貸借であっても、競売によって消滅することなく、その物件を一定期間使用し続けることができました。

しかし、短期賃貸借を悪用し、高額な立退料を請求したり、不当な転売差益を得たりといった事例が後を絶たなかったことから、旧民法第395条は削除され、建物賃貸借は廃止されることになりました。

つまり、抵当権設定登記後に設定された賃借権は、長期・短期を問わず抵当権者、買受人に対抗できず、建物を明け渡さなければいけないということです。

一方で、賃借人を一定程度保護する必要性から、競売開始前から使用収益をしていた建物賃借人に対しては、抵当権設定登記後の賃借権であったとしても、競売による買受のときから6ヶ月間、その建物を買受人に明け渡さないで済む猶予期間が与えられています。

こちらは、改正後の民法第395条に記載されています。

今回の記事のポイントを整理！

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以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！