【投資用不動産】アパート経営に苦戦しやすい立地の特徴と対処法

アパート経営に苦戦しやすい立地の特徴6選

投資用のアパートを購入する際には、物件そのもののグレードを吟味するだけでなく、当然立地の良し悪しもチェックしなければいけません。

では、アパート経営に苦戦しやすい立地とは、一体どのようなものを指すのでしょうか?

また、立地が悪い場合の対処法には、どのような方法が挙げられるのでしょうか?

この記事は約5分で読めます。

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アパート経営に苦戦しやすい立地の特徴6選

アパート経営に苦戦しやすい立地の特徴6選

以下のような立地にあるアパートは、経営に苦戦する可能性が高いです。

  • 川沿い、線路沿い
  • 最寄り駅が遠い
  • 車が必要な環境
  • 駅までの道の高低差が激しい
  • スーパー、ドラッグストアなどが遠い
  • 日当たりが悪い

川沿い、線路沿い

川沿い、もしくは線路沿いにあるアパートは、投資用不動産として決して立地が良いとは言えません。

川沿いは湿気が多く、災害時のリスクも高いため、マンションと比較して耐久性に不安があるアパートにとっては、非常に悪い条件が重なってしまいます。

また、線路沿いは騒音や揺れが起こりやすく、敬遠されがちなため、なかなか入居者が集まらないことも考えられます。

最寄り駅が遠い

最寄り駅まで距離があるアパートも、投資用不動産として優れた立地とは言えません。

投資用不動産の入居者は、ほぼ全員が毎日通勤や通学をする方であるため、どれほど賃料が安かったり、他の条件が充実していたりしても、わざわざ駅から離れた物件を積極的に選ぶことは考えにくいです。

車が必要な環境

アパートの中には、地方や郊外に建っている物件も多いですが、車がなければ生活できないような環境は、立地として良くないと言えます。

アパートに居住する方の中には、車を所有していない方も多く、このような環境ではなかなか身動きが取れないため、敬遠されやすくなります。

駅までの道の高低差が激しい

たとえ、ある程度最寄り駅までの距離が近いアパートであっても、道中の高低差が激しい場合、良い立地とは言えません。

高低差が激しいと、平坦な道と比べて、駅までの所要時間は長くなってしまいます。

また、このような立地は、買い物など普段の移動における負担も大きくなる可能性があります。

スーパー、ドラッグストアなどが遠い

アパートで生活する方の多くは、単身者の方であり、お得に買い物ができるスーパー、ドラッグストアなどが周辺にあることを求めています。

そのため、最寄りのスーパーやドラッグストアが遠い場合、あまり良いアピールができない可能性があります。

日当たりが悪い

日当たりが悪いというのも、アパート経営に苦戦しやすい立地の1つです。

例えば、周辺を高層ビルやマンションで囲まれ、ほとんど日の光が入ってこないようなアパートは、内見の段階で入居希望者の候補から外されてしまう可能性が高いです。

立地が悪いアパートの経営における対処法

立地が悪いアパートの経営における対処法

購入した後に、立地の悪さに気付いてしまった場合や、すでに所有している物件、相続した物件でアパート経営を行う場合などは、なんとかその立地で入居者を集めなければいけません。

このようなケースの対処法としては、主に以下が挙げられます。

  • 生活関連情報を多く掲載する
  • 賃料を抑える
  • 共益費を入居者に還元する

生活関連情報を多く掲載する

前述の通り、スーパーやドラッグストア、最寄り駅などが遠く、生活環境が充実していないアパートでは、経営に苦戦する可能性が高いです。

しかし、入居者が決まらないのは、単に生活環境が充実していないだけでなく、物件情報に記載する“生活関連情報”が不十分であることも原因になっている可能性があります。

要は、生活関連情報の書き方次第で、ある程度入居希望者に便利なイメージを持ってもらうことは可能だということです。

例えば、以下のような書き方をすれば、特別利便性が高いわけではなくとも、不便というイメージは払拭できるでしょう。

  • コンビニまで近道を利用すれば車で3分
  • スーパーまで車で10分かかるものの、営業時間は24時間
  • ドラッグストアまで渋滞しにくいルートを利用すれば車で5分
  • 〇〇アウトレットモールまで、高速道路を利用すれば40分で到着
  • 〇〇信用金庫まで徒歩5分(銀行や郵便局が近くにない場合) など

虚偽の記載をしなければ、上記のような工夫は当然認められているため、アパートのオーナーはぜひ試してみてください。

もちろん、このような記載をするためには、実際オーナーが現地周辺の道や施設を調査しなければいけません。

賃料を抑える

不動産投資には、建物や室内にコストを費やし、グレードを高めて賃料設定を高くするという方法がありますが、立地の良くないアパートにこの戦略は適していません。

逆に、建物や設備への投資は最低限にし、極力賃料を抑えて入居者を募集する方が、立地の良くないアパートには向いていると言えます。

もちろん、賃料がどれだけ安くても、破損箇所の修繕や共用部分の清掃などが行き届いていなければ、入居者希望者すら集まらないことが考えられるため、こちらは徹底しなければいけません。

共益費を入居者に還元する

アパートオーナーの中には、入居者から受け取った共益費を共用部分の水道、電気代の支払い、消耗品の購入費用などに充当し、残りを実質的な収益としている方もいます。

もちろん、こちらは決して違法なことではありませんが、立地の良くないアパートで経営を成功させるためには、こちらの費用を入居者に還元することも考えてみましょう。

例えば、以下のような使い方をすることで、既存の入居者の印象は良くなりますし、今後その評判が広まる可能性もあります。

  • 共益費がある程度貯まったら、共用ポストを交換する
  • これまでより明るい電灯に交換する
  • 花壇に季節の花を植える
  • 防犯対策のためにカメラあるいはダミーカメラを設置する など

つまり、こちらの方法は、立地条件の悪さをオーナーの対応力、人間力でカバーする方法だということです。

今回の記事のポイントを整理!

【まとめ】アパート経営に苦戦しやすい立地の特徴と対処法

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 川沿い、線路沿いのアパートは、災害リスクや騒音などがあるため、入居者に敬遠されやすい
  • スーパーやドラッグストアが遠い立地は、単身者が多いアパートでは好まれない
  • 生活関連情報を多く記載すれば、入居者希望者に良いイメージを与えられる
  • 共益費を入居者に還元することも、入居率アップにつながる

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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