不動産投資を行うにあたって、借地借家法で定められた建物賃貸借のルールを把握することは必要不可欠です。
正しい知識を持つことにより、トラブルの解決を早めたり、オーナーの正当な権利を主張したりすることができます。
ここからは、特に把握しておきたい建物賃貸借の基礎知識を見ていきましょう。
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貸主の修繕義務について
借地借家法に基づく建物賃貸借契約において、貸主であるオーナーは建物の修繕義務を負います。
具体的にいうと、オーナーには入居者に建物を使用収益させる義務があるため、使用に適した状態をキープするための修繕は、必ず行わなければいけません。
また、その代表的な例として挙げられるのが、“雨漏り”の修繕です。
雨漏りが修繕されないままだと、入居者の居住に大きな影響が出てしまうため、オーナーは放置したり、入居者に負担させたりすることなく、迅速に修繕を行う必要があります。
ちなみに、賃貸借契約書に特約を設け、一部の修繕における負担を入居者負担にするというケースはよく見られます。
しかし、“屋根・天井の修繕は入居者負担”といったように、入居者負担となる理由に合理性がない特約については、設定しても効力を発揮しませんので、注意しましょう。
オーナーが修繕義務を果たさなかった場合
例えば、オーナーが貸し出すある部屋で雨漏りが発生しているにもかかわらず、オーナーが修繕しなかったとしましょう。
また、これにより、入居者が部屋の一部を使用できないとなった場合、入居者からの賃料減額請求が行われることがあります。
賃料減額請求は、一般的には賃借物の一部が滅失した場合に適用されるものです。
雨漏りにより、部屋の一部が使えないというケースは、機能の一部が損なわれているという意味で滅失と類似しているため、こちらの請求が認められる可能性は高いです。
つまり、オーナーが修繕コストを削減するため、入居者の要望を聞き入れなかったとしても、いずれは賃料減額という形でしわ寄せがくるということです。
もちろん、このような形での解決は、双方の関係性を悪化させてしまったり、空室ができたりする要因になり得るため、オーナーはできる限り早めに修繕し、トラブルの発生を防止しましょう。
入居者の連帯保証人について
借地借家法に基づく建物賃貸借契約では、一般的に入居者に連帯保証人の用意が義務付けられます。
連帯保証人は、入居者がオーナーに対して負う債務について、同一の保証債務を負う人物であり、主な債務には以下のものが挙げられます。
- 賃料、管理費（未払いが発生した場合）
- 更新料
- 原状回復費用
- 遅延損害金
また、連帯保証人の責任は、原則建物賃貸借契約が更新された後も継続しますが、更新が存在しない定期借家契約の場合は継続しないこともあります。
その他、普通借家契約であっても、以下に該当する場合は、更新後連帯保証人の保証債務は継続しない可能性が高いです。
- 入居者が継続的に賃料の未払いを発生させている
- オーナーが連帯保証人に対し、賃料未払いの事実について連絡しなかった
- オーナーが契約の更新拒絶をしなかった など
入居者による賃料未払いが発生しているにもかかわらず、連帯保証人の保証債務が途切れてしまうと、オーナーは非常に大きな損害を受けます。
よって、保証人に対し、賃料未払いの事実について通知だけでもしておくことをおすすめします。
そうすれば、保証債務が消滅したと判断されるリスクは軽減されます。
建物賃貸借契約の更新拒絶について
借地借家法に基づく建物賃貸借契約をオーナー側から終了させるには、“正当事由”が必要になります。
また、正当事由の中でももっとも重要な要素としては、建物を使用することについての“必要性”が挙げられます。
つまり、オーナーの必要性が上回っていれば、正当事由による更新拒絶が認められやすくなるということです。
例えば、オーナーが高齢かつ1人暮らしの場合で、子どもの家族と同居するための建物を確保したいと考えているとしましょう。
このとき、入居者が他にも住居を保有しているような場合は、オーナー側の必要性が圧倒的に高く、正当事由が認められる可能性は高くなります。
逆に、長年に渡って借家で家業を行っていたような入居者がいる場合で、オーナー側には明け渡しがなくても特に支障が生じないとき、建物の必要性は入居者側にあるため、正当事由による契約の更新拒絶は認められない可能性が高いです。
ちなみに、入居者側の必要性が高い場合は、明け渡し料を補完しても、オーナー側の正当事由が認められないケースが多いです。
借地借家法は、立場の弱い入居者側を保護するための法律であるため、こちらは致し方ありません。
明け渡し料の算出方法について
オーナーから入居者に対して支払われることのある明け渡し料は、さまざまな事情を考慮して算出されます。
例えば、当事者間の公平性、借家権価格、家賃差額、精神的補償などが挙げられます。
また、明け渡し料の算出方法については、明確かつ画一的な方法が確立しているわけではありませんが、実務では借家権価格をベースとする算出方法がよく使われます。
理由は単純に、こちらの方法がもっともシンプルに計算できるからです。
具体的には、以下のような計算式で算出する方法です。
・借家権価格（更地価格×借地権割合×借家権割合）×（100%-正当事由の充足割合）
更新拒絶や解約申し入れの正当事由が充足しているほど、明け渡し料の金額は少なくなります。
ちなみに、仮に正当事由の充足割合が100%ということになれば、それだけで契約の終了が認められます。
つまり、オーナーは明け渡し料を一切支払わなくて良いということです。
このような実例は決して多くはありませんが、過去に東京地裁では認められたことがあります。
今回の記事のポイントを整理！
今回の記事のポイントは以下になります。
- オーナーは建物を使用させるための修繕を必ず行わなければいけない
- 修繕義務を果たさなかった場合、賃料減額請求をされる可能性がある
- 連帯保証人における保証債務は、原則更新時も継続される
- 建物賃貸借契約更新拒絶の正当事由では、建物の必要性が重視される
- 明け渡し料は借家権価格をベースとする方法で算出できる
以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！
