【投資用不動産】アパートローンで連帯保証人が必要なケースとは？

アパートローンを利用して投資用不動産を購入する際、借入先から“連帯保証人”を用意するように求められることがあります。

では、具体的にはどのようなケースで、連帯保証人が必要になるのでしょうか？

連帯保証人の概要や適している人物などと併せて解説しますので、ぜひ最後までお付き合いください。

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連帯保証人の概要

金融機関などからアパートローンを借り入れる債務者が返済を行えなくなったとき、代わりに返済の義務を負う人物を“連帯保証人”といいます。

似た言葉に“保証人”というものがありますが、これは連帯保証人とはまったくの別物です。

保証人は、連帯保証人と同じく債務者の代わりに返済義務を負いますが、以下の3つの権利を持っています。

これらの権利は、いわば状況によっては、必ずしも即刻保証人の方がローン返済を負担しなくても良いという権利を指しています。

しかし、連帯保証人にこれらの権利は存在しません。

つまり、アパートローンにおける連帯保証人は、いかなる状況であっても、債務者がローンを返済しない場合、即刻残債を負担しなければいけないということです。

アパートローンで連帯保証人が必要なケース

以下のケースに当てはまる場合、アパートローンを利用する方は連帯保証人を用意しなければいけません。

債務者の属性が低い

アパートローンを借り入れる債務者の方の属性が低い場合は、借入先から連帯保証人を用意するように求められます。

例えば、年収が低かったり、勤続年数が短かったりするようなケースです。

また、債務者における金融資産の金額が、ローン元本に比べて少ない場合なども、連帯保証人を用意しなければいけない可能性が高いです。

投資用不動産の担保価値が低い

融資の対象となる投資用不動産の担保価値が低い場合も、連帯保証人を用意しなければいけないケースがほとんどです。

例えば、路線価の低いエリアに立地する物件や、建物の再調達原価が低くなりがちな木造物件は、総じて担保価値が低くなる傾向にあります。

投資用不動産の収益性が低い

アパートローンは、住宅ローンとは違い、物件の担保価値だけでなく、収益性もチェックされます。

よって、利回りや債務償還年数といった数字をチェックした結果、あまり収益性が高くないと判断される物件を購入する場合、債務者の方は連帯保証人を用意しなければいけません。

これは、投資用不動産における賃料収入では、十分にローンを返済できない可能性が高いことを意味しています。

投資用不動産の名義が共有

不動産投資を始める方の中には、物件を共有名義で購入し、アパートローンも共有名義で借り入れる方がいます。

例えば、親が所有する土地に子が投資用不動産を建築する場合などには、この方法が採用されることが多いです。

また、このケースでは、親が子の連帯保証人、子が親の連帯保証人をそれぞれ務める形を取るのが一般的です。

アパートローンの連帯保証人に適している人物

アパートローンは、投資用不動産の賃料収入を主な返済原資としています。

よって、連帯保証人に適している人物は、その物件を引き継ぎ、不動産投資を行って賃料収入を得ていく見込みが高い方と言えるでしょう。

また、このような条件に該当する方は、基本的には債務者の方の法定相続人であるケースが多いです。

ちなみに、金融機関などの借入先側にも、ローン債務者が亡くなった後、相続放棄による貸し倒れが発生するのを防止するため、法定相続人に対して連帯保証人になるよう求める慣行が存在します。

連帯保証人が用意できない場合はどうする？

アパートローンの利用時、どうしても連帯保証人を用意できないという方も中にはいるでしょう。

この場合は、金融機関により、“団体信用生命保険”を利用して対応できるケースがあります。

団体信用生命保険とは、“団信”とも呼ばれるもので、アパートローンの債務者が返済期間中に死亡または高度障害状態になったときなどに、その保険金でローン残高が完済される保険をいいます。

また、団信の中には、“3大疾病保障付団信”や、“8大疾病保障付団信”など特約付きのものも存在し、これに加入できれば、連帯保証人がいなくてもあらゆるケースで保証金による返済が可能になります。

ただし、団体信用生命保険を利用する場合、保険料などの費用が増えるため、その分投資用不動産の利回りは下がり、不動産投資の魅力も下がってしまいます。

よって、加入する際は、保険料を差し引いても利回りが長期にわたって確保できるかどうか、シミュレーションした上で物件を購入することが重要です。

団信の利用は相続税の負担増加にも繋がるため注意が必要

アパートローンで団体信用生命保険に加入できれば、債務者の方は連帯保証人を用意する必要がありません。

また、死亡時などにはローン残債を負担してもらうことができ、相続人に対して金銭的な負担をかけずに済みます。

しかし、ローン残債が一切残っていない投資用不動産を相続する場合、当然残債を相続全財産から負債として差し引けないため、相続人における相続税の負担が増える可能性があります。

つまり、場合によっては、実質相続人における金銭的な負担をそれほど軽減させられない可能性があるということです。

団体信用生命保険に加入する方は、この点も考慮した上で判断しましょう。

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