【投資用不動産】不動産投資における適切な返済比率について

投資用不動産の購入時は、必ずと言って良いほどアパートローンを利用しますが、いくらでも借り入れて良いというわけではありません。

“返済比率”を考えて借り入れなければ、不動産投資はかなり窮屈なものになってしまいます。

ここからは、不動産投資における適切な返済比率を中心に解説したいと思います。

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返済比率の概要

投資用不動産で得られる賃料収入に対し、返済するアパートローンの金額が占める割合を“返済比率”といいます。

返済比率が低ければ、不動産投資で得た収入は多く手元に残るため、比較的利益を積み重ねやすくなります。

一方、返済比率が高い場合、手元に残る資金は少なくなる上に、修繕費など急な支出があった場合、収入がマイナスに突入する可能性もあります。

よって、投資用不動産を購入する前（アパートローンを利用する前）には、賃料収入や経費、ローン返済額などを含めたキャッシュフローの試算を行い、収支バランスが取れているかを確認する必要があります。

返済比率の算出方法

不動産投資の返済比率は、以下の計算式で弾き出すことができます。

・月のローン返済額÷月の賃料収入（満室時）×100

ちなみに、上記の“月のローン返済額”、“月の賃料収入”は、“年のローン返済額”、“年の賃料収入”に置き換えることもできます。

例えば、満室の場合で年に1,000万円賃料収入を得ているオーナーが、年間でアパートローンを400万円返済する場合、返済比率は400万円÷1,000万円×100=40%となります。

返済比率は何%が適切？

では、不動産投資における返済比率は、一体何%が適切なのでしょうか？

各オーナーの資産状況や投資目的、投資用不動産のタイプなどによって微妙に差はあるものの、初心者の方は返済比率40～50%を目指すべきとされています。

これは、アパートローンの返済以外の支出や、空室が増えて賃料収入が下がった場合のリスクを考慮した数字です。

仮に、満室時の賃料収入が月100万円の投資用不動産で、空室率が15%、経費が20%、返済比率が50%だとすると、毎月以下の金額が残ります。

このケースでは、オーナーは月15万円の賃料収入を手元に残すことができます。

ただ、副業で不動産投資を行っている方であれば、月15万円は十分な収入かもしれませんが、これが専業投資家の方になると、40%程度まで返済比率を下げることが求められます。

返済比率が高い場合のリスク

不動産投資の返済比率が適切ではない場合、以下のリスクが高くなってしまいます。

支出リスク

投資用不動産は、古ければ古いほど修繕や維持コストがかかりやすいです。

しかし、返済比率が高いと、これらのコストはなかなか捻出できません。

また、比較的新しい物件であっても、台風や地震などの自然災害によって、破損したり浸水したりするおそれはあるため、これらの問題を改善できる程度の余裕は持っておくべきです。

空室リスク

先ほど、月の賃料収入100万円、返済比率50%の場合でシミュレーションをしましたが、当然空室率はこれよりも高くなる可能性があります。

空室が増えると、当然賃料収入は減少し、ローン返済の負担はさらに大きくなるため、注意しましょう。

もちろん、元々返済比率が高い場合、貯蓄を切り崩しながら返済しなければいけなくなる可能性もあります。

金利上昇リスク

アパートローンを変動金利で組んでいる場合、金利が上昇することも考えられます。

現代の日本において、大きく金利が上昇することは考えにくいですが、これが上がったときのことを考えても、返済比率はなるべく低くしておく方が良いでしょう。

デッドクロスについて

不動産投資における返済比率を学ぶにあたって、必ず併せて知っておきたいのが“デッドクロス”です。

これは、アパートローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態のことを指しています。

この状態になると、帳簿上は利益が出ているにも関わらず、利益に対して課される所得税額が増加することで、キャッシュフローが悪化します。

デッドクロスが起こる原因

アパートローンの返済が進むにつれて利息が減っていくことは、デッドクロスの原因となります。

利息は経費として計上できるため、帳簿上の利益圧縮に繋がります。

つまり、節税効果があるということです。

しかし、利息の支払い額が減少していくと、帳簿上の利益は圧縮できなくなり、所得税額が増えて資金繰りは悪化します。

また、経費として計上できる減価償却費が減少していくことも、デッドクロス発生の原因として挙げられます。

減価償却費は、支出を伴わず帳簿上の利益を圧縮できるものですが、償却期間が過ぎると計上不可になり、帳簿上の黒字は一気に増えてしまいます。

デッドクロスを避けるには？

投資用不動産を購入する際、できるだけ多く自己資金を投入し、アパートローンの返済額を少なくすれば、デッドクロスが起こる可能性は低くなります。

極論、アパートローンを一切利用せず、すべて自己資金で投資用不動産を購入すれば、デッドクロスが発生することはありません。

もちろん、これはあまり現実的ではないため、自己資金の投入額は無理のない範囲にとどめておきましょう。

その他、新築や築浅物件を購入することも、デッドクロスへの対策の1つと言えます。

新築もしくは築浅物件は、残存耐用年数が長いため、必然的に減価償却期間も長くなります。

また、この期間が終了するまでにアパートローンの返済が完了すれば、デッドクロスが発生する可能性は低いです。

ただ、減価償却期間が長いほど、不動産投資を初めてすぐに得られる節税効果は低くなるため、注意しましょう。

ちなみに、根本的な対策ではありませんが、できるだけ高利回りの投資用不動産を購入すれば、資金繰りに困るリスクは下がり、デッドクロスに繋がりにくくなる可能性があります。

今回の記事のポイントを整理！

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以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！