【投資用不動産】借地借家法における“借家”に該当するケース、しないケース

借地借家法で定義される“借家”には、借主を保護するさまざまなルールが適用されます。

例えば、契約期間が終了しても基本的には更新されたり、契約期間を最低1年と定めたりしていることは、代表的な借主保護のルールと言えます。

今回は、借地借家法における借家に該当するケース、しないケースについて解説します。

この記事は約5分で読めます。

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一時使用目的賃貸借

一時使用目的賃貸借

賃貸借の目的や動機などから、賃貸借契約が短期間に限り存続させる趣旨であると客観的に判断される場合、その契約は“一時使用目的賃貸借”という扱いになります。

また、一時使用目的賃貸借は、借家に該当しません。

つまり、借地借家法のルールが適用されないということです。

ただ、一時使用目的賃貸借は、後になって当てはまらないと判断されるリスクがあるため、想定外の出来事が起こらないようにするには、“定期借家契約”に方式を変えた方が良いでしょう。

公営住宅

公営住宅

“公営住宅”とは、国の補助等によって地方公共団体が建築し、低所得者向けに割安な賃料設定で提供される賃貸住宅をいいます。

所得制限があり、住宅の規模や立地状況、収入による変動賃料を採用しているケースが多いです。

また、公営住宅関連の法律には、借地借家法の他に“公営住宅法”がありますが、貸主と借主の関係は“私法上の建物賃貸借契約”に該当します。

つまり、公営住宅は基本的に、借地借家法の借家に該当するということです。

ただ、あくまで優先的に適用されるのは公営住宅法であり、借地借家法による借主保護のルールの適用は、あくまでサブ的なものだと考えるのが一般的です。

社宅

公営住宅

“社宅”とは、企業が相場より安い賃料で従業員に提供する住居をいいます。

福利厚生の一環として、または転勤への対応として提供されるもので、保有形態によって“社有社宅”と“借り上げ社宅”の2通りに分類されます。

また、これが借地借家法の借家に該当するかどうかについては、社宅の提供・使用状況によって異なります。
具体的には以下の通りです。

  • 社宅使用が従業員の労務提供と密接に結びついている場合⇒借家に該当しない傾向にある
  • 社宅が福利厚生の一環として提供されている場合⇒借家には該当しない
  • 従業員が賃料相当程度の使用料を負担している場合⇒借家に該当する傾向にある

ちなみに、民間企業の社宅に相当する制度である“公務員宿舎”は、“公務員宿舎法”という法律が適用されるため、借家には該当しません。

間貸し

“間貸し”とは、建物の一部を第三者に貸し出すことをいいます。

例えば、友人などに対し、自身が所有している一戸建てのうちの1部屋を貸し出すようなケースです。

この場合、借家に該当するかどうかについては、居住スペースの独立性などの状況によって変わってきます。

具体的には、賃貸借の対象物が“建物”にあたる場合、借地借家法が適用される、つまり借家に該当するということになります。

また、以下の条件を満たしている場合は、賃貸借の対象物が建物にあたる可能性が高いです。

  • 壁や扉で他のエリアと隔離されている
  • オーナー(貸主)が自由に出入りできない(例:扉に施錠がされている等)

ケース貸し

“ケース貸し”とは、事業用投資用不動産における広い売り場の1区画を貸し出すことをいいます。

例えば、スーパーマーケットの1区画を企業に貸し出し、借主の企業がそのエリアで食品を販売するようなケースです。

建物の内部の1区画を貸し出す場合は、ケース貸しでも借家に該当することがあります。

ただ、“フードコート”として貸し出す場合、一般的には利用上の独立性の程度が低いため、借地借家法は適用されない傾向にあります。

ウィークリーマンション

“ウィークリーマンション”とは、“マンスリーマンション”“短期賃貸マンション”とも呼ばれるもので、一般の賃貸物件とホテルの中間(一般的には1週間~数ヶ月程度まで)の滞在を目的としたマンションのことをいいます。

一般的に、週刻みの料金になっているものをウィークリーマンション、月刻みの料金になっているのをマンスリーマンションといいますが、名称の付け方は経営会社によって異なります。

こちらは建物の賃貸借にあたるため、原則借家に該当します。

ただ、短期間に限定する趣旨が客観的に判断される場合、つまり一時使用目的賃貸借に該当する場合は、先ほども触れたように借地借家法が適用されません。

また、ウィークリーマンションが一時使用目的賃貸借に該当しない場合、つまり借家に当てはまるケースには、以下が挙げられます。

・期間満了の無意味化
契約の更新が繰り返し行われ、期間満了が無意味化している場合、一時使用目的賃貸借としては認められません(例:何度も契約を更新し、トータルで何年も入居している)。

・契約が長い
契約当初から契約期間が長い場合も、一時使用目的賃貸借にはなりません(例:初めから2~3年の契約期間が設定されている)。

行政財産の使用収益

“行政財産”とは、公共性の強い用途がある建物や道路などをいいます。
具体的には、以下のようなものを指します。

 
公用財産 一般官庁の庁舎、防衛施設など
公共用財産 一般国道、一級河川、海浜地、港湾、国営公園、国立公園など
皇室用財産 皇居、御所、御用邸、陵墓など
森林経営用財産 国において森林経営の用に供すると決定したもの

行政財産は公共性が強いものであるため、維持されるべきとされています。
よって、原則として以下の処分はできません。

  • 貸付、交換、売却、譲与、信託、出資の目的とすること
  • 私権を設定すること

また、行政財産は、用途や目的を妨げない範囲において、使用もしくは収益の許可をすることができますが、許可による使用収益権は公法上の権利です。

そのため、借地借家法の適用外であり、借家には該当しません。

今回の記事のポイントを整理!

借地借家法

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 一時使用目的賃貸借は借家に該当しない
  • 公営住宅は基本的に借地借家法の借家に該当するが、優先されるのは公営住宅法
  • 社宅が借地借家法の借家に該当するかどうかは、社宅の提供・使用状況によって異なる
  • 間貸しが借家に該当するかどうかは、居住スペースの独立性などの状況によって異なる

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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