【投資用不動産】住宅ローンは違法？“なんちゃって不動産投資”について

不動産投資と一口にいっても、ワンルーム投資や一棟マンション投資など、さまざまな投資方法があります。

ただ、中には“絶対に行ってはならない投資方法”が存在し、その1つとして“なんちゃって不動産投資”が挙げられます。

今回は、こちらの概要やリスクなどについて解説しますので、今後不動産投資を始めようする方は参考にしてください。

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なんちゃって不動産投資の概要

一般の住宅ローンで調達した資金で投資用不動産を購入し、不動産投資を行うことを“なんちゃって不動産投資”といいます。

投資用不動産の資金調達では、フラット35のような住宅ローンではなく“アパートローン”を利用しなければいけません。

つまり、なんちゃって不動産投資は、れっきとした違法行為だということです。

より具体的にいうと、ローン利用時に金融機関と締結する“金銭消費貸借契約”に違反する形となります。

近年、一般の住宅ローンは金利が低いということで、一部の不動産会社において、投資用不動産の販売であるにも関わらず、アパートローンではなく住宅ローンを勧めるというケースが見られます。

つまり、自身の成績で頭がいっぱいになった不動産会社の担当者が、顧客のことを考えず、金融機関をだまし、住宅ローンで投資用不動産を購入するように仕向けているということです。

これはもちろん、違法な契約を勧める不動産会社も悪いですが、無知な状態でその勧めを鵜呑みにし、一般の住宅ローンを契約してしまう投資家の方にも問題があると言えます。

住宅ローンとアパートローンは何が違う？

では、ここで改めて、一般の居住用物件購入時に利用する住宅ローンと、投資用不動産購入時に利用するアパートローンの違いを明確にしておきましょう。

これらのローン商品には、主に以下のような違いがあります。

利用目的

先ほども触れたように、一般の住宅ローンとアパートローンの一番の違いは、その“利用目的”にあります。

住宅ローンは、基本的に居住用、つまりローンを利用する方自身が住む不動産を購入するために借り入れるものです。

これに対し、アパートローンは、人に貸し出して利益を得る投資用不動産を購入するためのローンです。

当然のことですが、金融機関は居住用物件の購入を前提に住宅ローンを融資しますし、投資用不動産を購入することを前提にアパートローンを貸し付けます。

融資条件

一般の住宅ローンとアパートローンには、“融資条件”の違いもあります。

特に大きく異なるのは、やはり“金利”でしょう。

住宅ローンは比較的低金利で利用することができますが、アパートローンは高めに設定されることが多いです。
具体的な金利の平均値は以下の通りです。

また、その他“融資期間”や“自己資金割合”にも違いがあります。

住宅ローンは、築年数に関わらず最長35年融資を受けられることが多いのに対し、アパートローンは対象物件の築年数が古ければ古いほど、法定耐用年数の兼ね合いで融資期間が短くなります。

そして、一般の住宅ローンは一切自己資金を投入しないいわゆる“フルローン”でも審査に通ることがありますが、アパートローンはフルローンで利用するのが難しいとされています。

審査の厳しさ

一般の住宅ローンのアパートローンの違いとしては、“審査の厳しさ”も挙げられます。

住宅ローンの場合、利用者がある程度の安定収入を確保していれば、審査に通過する可能性は高いです。

一方、アパートローンの審査はとても厳しく、上場企業で勤務していなければいけないなど、細かい条件が設定されていることも多いです。

また、審査が厳しいだけでなく、物件の収益性が審査に反映されるところも、住宅ローンとは異なるところです。

なんちゃって不動産投資のリスク

なんちゃって不動産投資がルール上NGであること、そして住宅ローン、アパートローンの違いは理解していただけたかと思います。

では、なんちゃって不動産投資を行うことには、一体どのようなリスクがあるのかを見てみましょう。

具体的なリスクとしては、以下のことが挙げられます。

次回の借入が厳しくなる

なんちゃって不動産投資を行うと、次回投資用不動産を購入する際、審査に落ちる可能性が高くなります。

金融機関は、アパートローンの申込者を審査する際、すでに所有している投資用不動産の調査も実施します。

この申込者がなんちゃって不動産投資を行っている場合、当然金融機関は、上記の調査によって違反の事実を把握するため、その時点で信頼性が薄れ、融資を拒否されてしまうということです。

一括返済を求められることがある

なんちゃって不動産投資は、金融機関との金銭消費貸借契約に違反する行為です。

より詳しくいうと、住宅ローンの金銭消費貸借契約の中には、“購入する物件を自己居住目的以外で使用しない“というルールが含まれていて、投資用不動産の購入は、このルールに反する行為に該当します。

また、契約違反を犯したローン利用者は、期限の利益の喪失に伴い“借入金額の一括返済”という、非常に大きなペナルティを課される可能性があります。

これはもちろん、何千万あるいは何億円という金額になるものであり、簡単に返済できるものではありません。
場合によっては、所有する投資用不動産を売却してでも、一括で返済する必要があります。

オーナーチェンジ物件は売れないケースも多い

前述の通り、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められた場合、オーナーは入居者が残ったままの状態で投資用不動産を売却し、早急に返済資金を用意しなければいけない可能性があります。

しかし、オーナーチェンジ物件はあくまで投資用物件のため、一般の居住用不動産と比べて買い手が少なく、売却が難航することも考えられます。

ここまで来ると、“自己破産”という最悪の結末を迎えることも覚悟しなければいけません。

今回の記事のポイントを整理！

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以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！