【投資用不動産】不動産投資ローンの返済方法と滞納した場合の処分

投資用不動産を購入する際は、ほとんどの方が不動産投資ローンを利用します。

どのローン商品を選ぶかについては、金利や借入先、審査の難易度などさまざまな角度から判断しますが、中でも重要なポイントが“返済方法”です。

今回は、不動産投資ローンの返済方法と、返済が遅れてしまった場合の処分について解説します。

この記事は約5分で読めます。

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不動産投資ローンの返済方法は主に2つ

不動産投資ローンの返済方法は、主に以下の2つに分けられます。

  • 元利均等返済
  • 元金均等返済

それぞれどのような違いがあるのかを見てきましょう。

元利均等返済

毎月同じ金額を支払っていくという返済方法が、“元利均等返済”です

具体的には、ローンの返済がスタートする月から返済最終月まで、同じ返済金額となります。

この返済方法の良いところは、なんといっても返済計画が立てやすいという点です。

また、後述する“元金均等返済”と比較して、返済し始めたころの返済額が少ないこともメリットです。

ただ、元利均等返済には、支払う利息分が多くなるという欠点があります。

そのため、人によっては損をしていると感じることもあるかもしれません。

もっと言えば、元利均等返済は毎月同じ額を支払う方法だと言いましたが、端数を調整するため、初月や最終月には、わずかながら金額が上下する可能性があります。

ちなみに、元利均等返済に向いている方の特徴としては、以下のことが挙げられます。

  • 手持ち資金にそれほど余裕がない方
  • 毎月の収入にそれほど余裕がない方
  • 毎月の収入額が変動する方 など

元金均等返済

返済していくローンのうち、元金の金額のみが一定になっている返済方法を“元金均等返済”といいます。

返済開始時の金額が高めになっているため、返済が進むにつれて、どんどん毎月の負担が軽くなっていくのが特徴です。

また、元金の減りが早い分、元利均等返済よりも総利息の負担が少なく、お得感は強くなっています。

しかし、返済当初は金額の負担が大きいため、なかなか不動産投資は軌道に乗らないかもしれません。

その他、借入時には、利用者の属性や資産状況などが厳密にチェックされるというところもデメリットです。

つまり、比較的審査の難易度は高いということです。

ちなみに、元金均等返済は、以下のような方におすすめです。

  • 手持ち資金にある程度余裕がある方
  • 毎月の収入にある程度余裕がある方
  • 利息をあまり支払いたくない方
  • 最初の負担が大きくても、後で楽をしたい方 など

不動産投資ローンを滞納するとどうなるのか?

返済方法の選択に失敗したり、どうにも不動産投資が立ち行かなくなってしまったりした場合、不動産投資ローンの返済が困難になる可能性があります。

では、支払いが遅れてしまうと、一体どうなってしまうのでしょうか?

金融機関から連絡が来る

不動産投資ローンには、毎月返済の期日が存在します。

その期日を1日、2日過ぎると、まず金融機関の担当者から連絡がきます。

この連絡に迅速に対応し、数日以内に入金すれば、特に大きな処分は下されません。

連帯保証人に連絡が入る

金融機関からの連絡に応じなかったり、数日以内に入金できなかったりした場合、今度は借入先の金融機関から、連帯保証人に対して催促の連絡が入ります。

こうなると、連帯保証人に迷惑をかけてしまうことになるため、注意しましょう。

“要注意の貸し出し先”に分類される

金融機関から借入者本人、連帯保証人に催促が来ているにも関わらず、返済の滞納から3ヶ月以上経過してもまだ入金されない場合、“要注意の貸し出し先”に分類されてしまいます。

つまり、金融機関内にとって、“破綻が懸念される貸し出し先”という扱いになってしまうということです。

これは、今後別のローン商品などを利用する際にも響くことであるため、ここに至るまでに何とか返済を済ませておきたいところです。

また、この時点で、ローンの回収担当は金融機関支店の担当者ではなく、本社の回収専任担当者に切り替わっていることが多いです。

回収業者からの取り立てられる

金融機関の回収ではどうにもならないという状況にまでなると、今度は金融機関から債権を売り渡された回収業者からの取り立てが始まることがあります。

これは、融資件数が多く、なおかつ1件あたりの融資金額も大きいメガバンクによくある流れです。

ここまで来ると、とても厳しく取り立てられることが予想されるため、金融機関が債権を持っている間に交渉は行っておきましょう。

たとえ返済が苦しくても、返済する意思や誠意だけは見せておかなければいけません。

地銀や信金は交渉に応じてくれやすい

すべてがそうとは限りませんが、地域密着を標榜している地銀、信金などは、メガバンクと比べてローン返済に関する交渉に応じてくれやすい傾向にあります。

なぜなら、無理やり回収を行ってしまうと、そのエリア内で悪い噂が立ち、融資を利用してもらえなくなることを懸念するからです。

具体的には、返済計画をリスケジュールして融資期間を延長したり、金利を低くしたりすることによって、毎月のローンにおける負担を減らすような交渉ができる可能性があるため、一度担当者に時間を設けてもらい、相談してみることをおすすめします。

任意売却、競売に至るケースについて

不動産投資ローンは金額が大きいケースが多く、一度返済が厳しくなると、定期預金や生命保険などを解約しても返済が追い付かない可能性が高いです。

この場合は、投資用不動産を任意売却するか、競売にかけることになります。

また、売却しても債権額に達しない場合は、自己破産という選択をしなければいけない可能性もあります。

こうなると、借入者が保有する資産は当然すべて手放さなければいけませんし、当然連帯保証人も同じような処分を受けなければいけません。

今回の記事のポイントを整理!

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 元利均等返済は毎月同じ金額を支払い続ける返済方法
  • 元金均等返済は返済するローンのうち、元金のみが一定になっている返済方法
  • 不動産ローンを滞納し続けると、“要注意の貸し出し先”に分類されてしまう
  • 定期預金等を解約しても返済できない場合、任意売却もしくは競売に進む

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

 

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