【投資用不動産】タワーマンションでの不動産投資について

【投資用不動産】タワーマンションでの不動産投資について

これから不動産投資を始めようとする方の中には、高級マンションの購入を検討している方もいるでしょう。

また、一口に高級マンションといってもその種類はさまざまですが、代表的なものに“タワーマンション”が挙げられます。

今回は、タワーマンションで行う不動産投資のメリット・デメリットを中心に解説します。

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タワーマンションの概要

タワーマンションの概要

そもそも、タワーマンションとは一体どのような物件を指すのでしょうか?

実は、タワーマンションには明確な定義が存在しません。

ただ、建築基準法では、高さ60m以上の建物を“超高層建築物”としていて、タワーマンションはこれに該当するケースが多いです。

また、高さ60mは階数に直すと20階程度となるため、20階を超える投資用物件は、すべてタワーマンションとするのが一般的な考えとされています。

タワーマンションで行う不動産投資のメリットは?

タワーマンションで行う不動産投資のメリットは?

では、タワーマンションで行う不動産投資には、一体どのようなメリットがあるのでしょうか?

具体的には以下の通りです。

  • 収益性が高い
  • 売却に有利
  • 中古の場合は相続税対策になる

収益性が高い

タワーマンションで行う不動産投資のメリットといえば、なんといっても“収益性が高い”という点です。

特に、タワーマンションの上層階には、一般的な投資用物件にはないさまざまな魅力があり、入居者需要も非常に高いです。

例えば、以下のような魅力です。

  • 耐震、免震、制震構造である
  • 眺望が良い
  • セキュリティ性が高い
  • 虫が出にくい
  • 駅やショッピングモールと直結していることがある など

これだけの魅力があるタワーマンションでは、ある程度賃料を高めに設定しても入居者が集まる可能性が高く、戸数が多いため、うまく入居者付けができたときの収益性はとても高くなります。

売却に有利

タワーマンションは、投資用物件としても居住用物件としても、非常に需要が高いです。

そのため、不動産投資をリタイアする際、売却に困るというケースは少ないです。

特に、都内の湾岸部など、人気のエリアにあるタワーマンションは、売りに出せば複数の購入希望者が現れる可能性が高いです。

不動産投資では、どれだけ運用中に利益を上げられたとしても、出口戦略でつまずいてしまうと、実質マイナス収支で終了してしまうことになるため、“売れる”というのは非常に大きなメリットです。

中古の場合は相続税対策になる

中古のタワーマンションを投資用物件として購入すれば、相続税対策にもなります。

正確には、2017年より前に建てられたタワーマンションを購入することで、現金のまま相続するよりも相続税を抑えることが可能です。

これは、売買価格が大きくことなるタワーマンションの上層階、低層階における固定資産税評価額がほとんど変わらないことが理由です。

よって、自身の子などに対し、投資用物件を少ない負担で相続させたいという方は、中古のタワーマンションを購入しても良いでしょう。

タワーマンションで行う不動産投資のデメリットは?

タワーマンションで行う不動産投資のメリットは?

一方、タワーマンションで行う不動産投資には、以下のようなデメリットもあります。

  • 初期コストが高額
  • 管理費や修繕積立金が高額
  • 立地によっては運営に苦戦する場合がある

初期コストが高額

タワーマンションで行う不動産投資の代表的なデメリットは、やはり“初期コストが高額”という点です。

一般的なマンションと比べると、タワーマンションは当然物件価格が高いです。

また、物件そのものの価格だけでなく、以下の費用も比例して高くなります。

  • 登記費用
  • 不動産取得税 など

タワーマンションで複数の部屋を購入できれば、前述の通り収益性の高い不動産投資が実現できるかもしれませんが、いきなりそこから始めるのはハードルが高いです。

管理費や修繕積立金が高額

タワーマンションで行う不動産投資のデメリットには、“修繕積立金が高額”ということも挙げられます。

なぜなら、タワーマンションは通常のマンションと比べ、共有施設や設備が多いからです。

具体的には、以下のようなものが挙げられます。

  • スポーツジム
  • プール
  • スカイラウンジ
  • コンシェルジュサービス など

これらの利用料は、各部屋のオーナーが管理費によって負担しています。

また、タワーマンションはエレベーターの規模も大きく、戸数によっては数台設置されていることも珍しくありません。

もちろん、建物自体も広大であるため、必然的に修繕積立金の金額は高くなります。

立地によっては運営に苦戦する場合がある

先ほど、タワーマンションで行う不動産投資のメリットとして、入居者需要が高いということについて触れました。

ただ、エリアによっては、タワーマンションよりもワンルームマンションなどの方が需要は高い場合もあります。

例えば、以下のようなエリアは、比較的ワンルームマンションの方が入居者は集まりやすいとされています。

  • 大学周辺のエリア
  • 商業エリア など

また、タワーマンションが乱立するようなエリアの場合、周辺に同じターゲット層を持つ物件が建ち並んでいるため、より設備の充実などを図らなければ、思うように入居者付けができない可能性もあります。

どのようなタワーマンションを購入すべき?

どのようなタワーマンションを購入すべき?

タワーマンションで不動産投資を始めるのであれば、やはり今後の成長が見込まれるエリアの物件を購入すべきです。

具体的には、再開発が進んでいるエリアで、まだ値上がりしきっていないエリアの物件です。

また、より細かい条件でいうと、表面利回りは6%以上の物件を購入すべきです。

なぜなら、表面利回りが6%を上回っていれば、毎月のキャッシュフローはプラスで推移する可能性が高いからです。

ちなみに、首都圏でタワーマンションを購入するのであれば、よりプレミア感の強い30階建て以上の物件を購入すべきです。

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【投資用不動産】タワーマンション購入時のポイントについて

今回の記事のポイントを整理!

【まとめ】どのようなタワーマンションを購入すべき?

今回の記事のポイントは以下になります。

  • タワーマンションは収益性が高く、売却時や相続時にも有利になる可能性が高い
  • タワーマンションは初期費用や管理費、修繕積立金が高いのがネック
  • 立地によってはタワーマンションよりワンルームマンション方が有利になる可能性も
  • タワーマンションを購入するなら立地の将来性と表面利回りを重視すべき

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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