【投資用不動産】不動産投資でよく起こるトラブルについて

不動産投資をするにあたって、皆さんが気になることの1つに、「どんなトラブルが起こり得るのか？」ということが挙げられます。

トラブルは規模が大きくなればなるほど解決が難しくなるため、できることなら遭遇したくないですよね。

今回は、不動産投資でよく起こるトラブルを中心に解説したいと思います。

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不動産投資でよく起こる4つのトラブル

不動産投資関連のトラブルは数多くありますが、よく起こるものとしては主に以下の4つが挙げられます。

不動産投資では、入居者による“賃料の未払い”が発生することがよくあります。

オーナーの収入の大半は、入居者から回収する賃料が占めているため、ここがストップしてしまうと、経営は一気に苦しくなってしまいます。

区分マンションなどの投資用不動産を貸し出している方は、未払いによって収入がゼロになってしまう可能性も否定できません。

よって、オーナーはリスクヘッジとして、“家賃保証会社”と契約を締結しておきましょう。

こうすれば、仮に賃料の未払いがあった場合でも、その金額を補填してもらうことができます。

ただ、もちろん未払いの状態を続ける入居者を放置してはいけません。

家賃保証会社からの補填を受けながらも、入居者には電話や内容証明郵便による督促などを行う必要があります。

不動産投資では、“サブリース会社”とのトラブルが発生することも多いです。

サブリースは、空室リスクを回避する手段として用いられるものであり、サブリース会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者付けや賃料回収などを代行します。

また、サブリース会社は、回収した賃料の一部を利益として受け取り、残った分をオーナーに支払いますが、投資用不動産の状況や契約内容によっては、ある日急に大幅な賃料値下げを打診されることもあります。

こうなると、オーナーはもちろんこれまでより賃料収入を得られなくなります。

ちなみに、過去には契約していたサブリース会社が倒産し、オーナーが大きな損害を被ったという事例もあるため、軽い気持ちで契約することはおすすめできません。

不動産投資では、“マナーの悪い入居者”とのトラブルもよく起こります。

1人でもマナーの悪い入居者がいると、オーナーと入居者だけでなく、入居者同士のトラブルにも発展してしまうため、注意しましょう。

具体的には、以下のような入居者が問題の火種になりやすいです。

オーナーの中には、管理会社に入居者の選定をすべて任せているという方もいますが、これではトラブルの可能性が高くなってしまいます。

よって、入居させるか否かを判断する際は、必ずオーナー自身も属性や見た目、言動などをチェックしましょう。

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投資用不動産の購入時にも、トラブルが発生する可能性はあります。

物件購入時、オーナーは不動産会社から“重要事項説明”を受けます。

これは、投資用不動産の売買契約を締結するにあたって、確認しておくべき重要な事項に関する説明をいいます。

また、投資用不動産に何かしらの“瑕疵”がある場合は、その事実についても説明されますが、これに関してはすべて説明されるとは限りません。

特に、“環境的瑕疵”については説明されないことも多く、物件購入後に不快な施設が近くにあること、騒音が大きいことなどが判明する可能性もあります。

ただ、これは決して不動産会社が悪いわけではありません。

なぜなら、どのような環境、どのような施設に嫌悪感を抱くかについては個人差があり、すべて説明しているとキリがないからです。

ちなみに、投資用不動産の瑕疵には以下の4種類があり、環境的瑕疵以外に関しては、しっかりと説明が受けられます。

瑕疵の種類	概要
物理的瑕疵	物理的な土地・建物の瑕疵。例：土壌汚染、地中埋設物、地盤沈下、雨漏り、クラック、シロアリ被害、アスベストなど
法的瑕疵	法令などによって自由な利用ができないという瑕疵。例：市街化調整区域、再建築不可など
環境的瑕疵	物件を取り巻く環境の瑕疵。例：嫌悪施設（暴力団事務所、墓地、原子力発電所、刑務所など）、騒音、悪臭など
心理的瑕疵	その物件で過去に起きた出来事による瑕疵。例：事故死、自殺、多作、孤独死、火災など