サブリースは危険！？家賃保証の仕組みと問題点について

不動産投資では、オーナーが物件を自己管理するか、管理会社に業務を代行してもらうのが一般的です。

また、“家賃保証”という方法でも投資用不動産を運営することはできますが、これはあまりおすすめできません。

ここからは、家賃保証の仕組みと併せて、どのようなデメリットや問題点があるのかについて解説します。

この記事は約5分で読めます。

家賃保証の仕組み

家賃保証は、不動産投資の代表的なリスクである“空室リスク”を回避する方法の1つです。

“サブリース”とも呼ばれています。

具体的には、投資用不動産のオーナーから、サブリース会社がその物件を借り上げ、入居者募集や賃料回収などの業務を行うというものです。

これがなぜ、空室リスクを回避できるのかというと、たとえ空室が出た場合でも、オーナーはサブリース会社から契約時に定められた賃料を受け取れるからです。

本来の不動産投資では、空室が増えれば増えるほど、オーナーの経済的な負担は大きくなりますが、家賃保証ではそのような心配がありません。

ちなみに、オーナーからサブリース会社に支払う手数料に関しては、賃料の10～20%程度の金額になることが多いです。

家賃保証のデメリットについて

ここまで見る限り、家賃保証は誰もが利用すべき、とても便利なシステムのように感じますよね。

ただ、実際にはいくつものデメリットがあり、それは“空室リスクを回避できる”というメリットだけではなかなかカバーしきれません。

具体的なデメリットは以下の通りです。

オーナーが賃料を決定できない

オーナーが投資用不動産の自己管理を行う場合、管理会社に業務を委託する場合は、当然オーナー自身が賃料を決定します。
しかし、家賃保証の場合、賃料を決定するのは基本的にサブリース会社です。

また、サブリース会社は、できる限り空室を埋め、自社の利益を確保しようと考えます。
そのため、相場より低い賃料を設定することも珍しくありません。

業務として行っていることですから、これは致し方ないでしょう。

賃料が引き下げられる場合がある

家賃保証は、オーナーにとって空室リスクを回避できる方法だと解説しました。

ただ、これは契約期間中、いつまでも当初の賃料相当額を保証するものではありません。

家賃保証契約の内容によっては、一定の契約期間が経過した後、サブリース会社による賃料の引き下げが行われるケースもあります。

オーナー自身が賃料を決める場合は、通常築年数や需給バランスに合わせて、徐々に減らしていくことが多いです。

しかし、サブリース会社は、一気に賃料を下げることも考えられるため、そうなったときのオーナーの負担は計り知れません。

本来の賃料収入よりも収益が少なくなる

オーナーが投資用不動産を運営する場合、通常は賃料だけでなく、以下のような金銭も収入として得ることができます。

しかし、家賃保証を利用する場合、入居者と賃貸借契約を結ぶのは、あくまでサブリース会社です。

そのため、上記のような金銭は、サブリース会社の懐に入る可能性が高いのです。

つまり、家賃保証で行う不動産投資において、オーナーはサブリース会社から受け取る賃料分だけしか、収入を得られなくなるということです。

これは大きなデメリットだと言えるでしょう。

免責期間が存在する

家賃保証には、“免責期間”というものが存在します。
これは、新規の入居者を募集する際、サブリース会社からオーナーへの賃料の支払いを免除する期間をいいます。

例えば、免責期間が3ヶ月で8月に契約をした場合、8～10月までの3ヶ月、オーナーに賃料は入ってきません。
つまり、この間オーナーは無収入になってしまうということです。

また、免責期間は一般的に1～3ヶ月程度の場合が多いですが、もちろんそれ以上の期間を設定するサブリース会社もあります。

より長い免責期間となれば、オーナーは収入が減るどころか、ローンの返済と相まって生活が困難になる可能性もあります。

会社が倒産する場合がある

家賃保証を利用するオーナーは、サブリース会社から賃料を受けとりますが、この賃料が一切支払われなくなるときがあります。
それは、サブリース会社が倒産したときです。

また、これ以上家賃保証を継続するのが困難だという理由で、契約を打ち切られる可能性もゼロではありません。

ちなみに、サブリース会社との契約が終了した後は、とりあえずそのままオーナーが物件管理を引き継ぐことになりますが、これまでサブリース会社に任せていた分、入居者や空室の現状を把握するのは難しくなります。

家賃保証の問題点について

続いては、家賃保証を利用する前に知っておくべき、いくつかの問題を見てみましょう。
具体的には以下の通りです。

費用の問題点

“家賃保証の仕組み”で触れましたが、家賃保証を利用する場合、本来オーナーが得られる賃料の10～20%程度を手数料として支払いますが、これは決して安くありません。

管理会社に委託するケースと比べれば、一目瞭然です。

これは大きな違いであるため、事前に留意しておかなければいけません。

契約内容の問題点

家賃保証契約を結ぶ場合、基本的には一定期間ごとに賃料が見直されます。
つまり、オーナーが受け取れる賃料は、年々減少していくということです。

これも、先ほど少し触れたことですが、投資用不動産は年々老朽化が進んでいくため、オーナーが受け取れる賃料が減るということは、当然と言えば当然です。

従って、家賃保証を利用するのであれば、賃料引き下げが行われたとしても、キャッシュフローが悪化しないかどうか、あらかじめ試算しておく必要があります。

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