【投資用不動産】不動産投資における自己破産のリスクについて

【投資用不動産】不動産投資における自己破産のリスクについて

不動産投資は、成功すれば安定収入が得られる投資として人気です。

しかし、思い通りに事が進まないと、最終的には莫大な負債を抱え、“自己破産”という選択を迫られる可能性もあります。

ここからは、そんな自己破産の概要と、不動産投資で自己破産に至ってしまう主な原因について解説したいと思います。

この記事は約5分で読めます。

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自己破産の概要

自己破産の概要

まず、自己破産がどのようなものなのかについて解説しましょう。

自己破産とは、裁判所に申し立てを行うことで、養育費や税金などの非免責債権を除く、すべての負債をゼロにしてもらう手続きをいいます。

裁判所に認められるのは、申立人が“支払い不能”の状況になった場合のみで、これは現在所有する資産や今後の収入などから判断し、“負債のすべてを完済できない”と考えられる状態を指しています。

不動産投資では、まだまだローン残債があるにも関わらず、所有する投資用不動産が空室だらけになり、その上物件の売却価格も芳しくない場合、支払い不能と判断されることがあります。

自己破産後はどうなるの?

自己破産後はどうなるの?

「自己破産した後はどうなるのか?」という点について、気になるという方は多いでしょう。

自己破産をすれば、確かにすべての負債がゼロになりますが、もちろんノーリスクというわけではありません。

具体的には、以下のような状況に陥ります。

  • ブラックリストに載る
  • 官報に住所・氏名が載る
  • 一定期間、一部の職業に就けなくなる

ブラックリストに載る

個人がクレジットカードを作ったり、ローンを組んだりする際には、顧客情報が“信用情報機関”に登録されます。

しかし、ローンが返せなくなったり、自己破産したりしてしまうと、信用情報機関に“事故情報”が載ってしまいます。

これを“ブラックリスト”といいます。

また、自己破産が原因でブラックリストに載ってしまうと、5~10年はその情報が削除されないため、同期間は一切借入ができません。

官報に住所・氏名が載る

“官報”とは、法律や政令、条約などを公布する国の広報誌をいいます。

また、自己破産をした場合は、この広報誌に住所や氏名、決定年月日などが記載されることになります。

これは、クレジットカード会社やローン会社などに対し、重要な記録を公開する必要があるからです。

一定期間、一部の職業に就けなくなる

自己破産をすると、一定期間のみ一部の職業に就けなくなります。

つまり、自己破産前、制限の対象となる職業に就いていた方は、一度資格を削除されたり、退職させられたりするということです。

具体的には、主に以下の職業が制限の対象となります。

  • 士業(弁護士、弁理士、司法書士、税理士、行政書士、宅建士など)
  • 公務員の委員会、委員(公証人、人事院の人事官、公証取引委員会など)
  • 団体企業の役員(商工会議所、金融商品取引業、信用金庫、日本銀行など)
  • 会社取締役、執行役員、監査役
  • 警備員
  • 生命保険募集人 など

不動産投資で自己破産に至ってしまう主な原因

不動産投資で自己破産に至ってしまう主な原因

では、不動産投資で自己破産に至ってしまう主な原因としては、一体どんなことが挙げられるのでしょうか?

具体的には以下の通りです。

  • 高額な投資用不動産を購入してしまう
  • 黒字倒産してしまう
  • ローン金利が高い

高額な投資用不動産を購入してしまう

高額な投資用不動産の購入は、自己破産に繋がる可能性があります。

特に、新築物件の場合は、事前にシミュレーションした利回りが大幅に予想を下回る可能性があるため、注意しましょう。

自己破産に繋がる流れは以下の通りです。

多額の融資を受ける⇒高額な投資用不動産を購入⇒思いの外利益が出ない⇒ローン返済が厳しくなる⇒物件売却⇒ローン残高が残る⇒自己破産

したがって、最初は中古でお手頃価格の投資用不動産を購入しましょう。

黒字倒産してしまう

確定申告上は利益が出ているにも関わらず、手持ちの資金が足りなくなり、ローン返済が困難になることを“黒字倒産”といいます。

黒字倒産は、投資用不動産を売却することで解決できる可能性もありますが、それでもまだローンが残っている場合は自己破産してしまう可能性があります。

また、黒字倒産が起こる原因は、“減価償却費”にあります。

不動産投資では、減価償却費が損金の大部分を占めることが多く、これを計上できることで税金をかなり抑えられます。

しかし、建物の構造ごとに定められた償却期間を過ぎると、損金計上できる費用はなくなってしまい、その場合は多くの税金を納めなければいけません。

こうして、手残りのキャッシュフローから税金を支払い切れなくなるというのが、不動産投資における黒字倒産の典型的なパターンです。

ローン金利が高い

投資用不動産の購入時、利用するアパートローンの金利が高いことも、自己破産に繋がるおそれがあります。

先ほど、高額な投資用不動産を購入すると、自己破産の可能性が高くなるという話をしました。

しかし、たとえ投資用不動産自体の価格が安くても、ローン金利が高いと返済の負担は大きくなるため、購入価格を抑えてもあまり意味がありません。

また、高金利の返済についていけなくなると、同じように物件売却や自己破産に繋がります。

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不動産投資において自己破産を迫られるのは、基本的に投資用不動産を売却してもローンを完済できない場合です。

そのため、より高額で投資用不動産を売却し、なんとかその売却益でローンを完済することが重要になってきます。

もし、資金繰りに苦しんでいるという投資用不動産のオーナーがいれば、ぜひ一度エクステージジャパンにご相談ください。

当社はワンルームマンションを中心に買い取りを行っており、その他の物件においても、状況次第では買い取りが可能です。

また、お客様の状況を加味した最適な提案などもさせていただきます。

今回の記事のポイントを整理!

【投資用不動産】不動産投資における自己破産のリスクについて

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 自己破産すると今後の借入や仕事に大きな影響が出る
  • 自己破産の情報は官報で公開される
  • 高額な投資用不動産の購入は自己破産に繋がりかねない
  • 不動産投資で会計上の黒字が出ていても自己破産に繋がる可能性がある
  • 投資用不動産の購入費用を抑えても、金利が高い場合は自己破産する可能性がある

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

投資用不動産の購入や売却、物件管理のご相談は当社エクステージジャパンフリーダイヤル、もしくは当社LINEアカウントまでお気軽にお問い合わせください。

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