【投資用不動産】物件購入時の自己資金はどれくらい必要?

【投資用不動産】物件購入時の自己資金はどれくらい必要?

手元に自己資金がほとんどなくても、アパートローンやプロパーローンを利用すれば、投資用不動産は購入できます。
また、その際には自己資金を用意し、借入額を少なくしようと考える方もいます。

では、投資用不動産購入時の自己資金は、一体どれくらい必要なのでしょうか?
詳しく解説しましょう。

この記事は約5分で読めます。

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自己資金の用途は主に3つ

自己資金の用途は主に3つ

まだ不動産投資のことをあまり知らない方の中には、「自己資金って何に使うの?」という疑問を持っているかもしれません。

したがって、投資用不動産購入時、用意すべき自己資金の目安を解説する前に、まずは自己資金の用途を見ていきましょう。

自己資金は、主に以下の3つの用途に使用されます。

  • 頭金
  • 諸経費
  • リスクに備える資金

頭金

購入する投資用不動産の価格から、アパートローンまたはプロパーローンの借入額を差し引いた金額が“頭金”です。

例えば、4,000万円の投資用不動産を3,500万円借り入れて購入する場合、頭金は500万円となります。

諸経費

投資用不動産を購入する際にかかる頭金以外の費用が“諸経費”です。

具体的には、以下にかかる費用を指しています。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 登記費用(司法書士に支払う報酬を含む)
  • ローン手数料
  • 各種税金 など

リスクに備える資金

これは、投資用不動産を購入した後、つまり運営開始後に考えられるリスクのために、用意しておくべき資金です。

具体的には、なかなか入居者が決まらないリスクや、急に大規模修繕が必要になるリスクなどに備える資金を指します。

その他でいうと、以下のような資金が該当します。

  • 管理費
  • 退去時のクリーニング費用
  • 入居者募集時の広告宣伝費
  • 給湯器、エアコンなどの設備費 など

投資用不動産購入時に必要な自己資金の目安

投資用不動産購入時に必要な自己資金の目安

自己資金の用途には前述した3つが挙げられますが、投資用不動産購入時の自己資金と言えば、やはり“頭金”を指すことが多いです。

用意すべき頭金の目安は、購入する物件の価格のおよそ20%程度とされています。

また、諸費用に関しては、物件価格の7~8%を用意しましょう。
つまり、トータルでいうと、最低でも物件価格の30%前後は自己資金を用意した方が良いというわけです。

“最低でも”という言い方をしたのは、ここに先ほど解説した”リスクに備える資金“をプラスする必要があるからです。

ちなみに、リスクに備える資金には特に目安がありませんが、こちらも多いに越したことはありません。

理想の自己資金を用意するのは簡単ではない

理想の自己資金を用意するのは簡単ではない

購入する投資用不動産のおよそ20%の頭金、7~8%の諸費用を用意すれば、購入後の負担は比較的軽くなりますし、何しろ融資審査にも通過しやすくなります。
ただ、これらの資金を用意するのは、決して簡単ではありません。

自己資金を100万円用意する場合のシミュレーションを見てもらえば、その難しさをより理解してもらえるでしょう。

自己資金100万円、頭金20%、諸経費7%で購入できる投資用不動産の範囲
100万円÷(20%+7%)=約370万円

100万円といえば、一般的には大金とされている金額です。
しかし、自己資金100万円程度では、約370万円の投資用不動産しか購入できません。
数千万円単位の投資用不動産も多い中、かなり寂しい数字だと言えます。

もちろん、ワンルーム物件であれば数百万円単位で購入できる可能性もありますが、より購入する投資用不動産の幅を広げたいのであれば、多額の自己資金を用意した方が良いでしょう。

頭金なしで投資用不動産を購入するのは危険?

頭金なしで投資用不動産を購入するのは危険?

なかなか自己資金が用意できない方の選択肢として、“フルローン”が挙げられます。
しかし、一切頭金を用意しないフルローンで投資用不動産を購入するのは、一般的に危険だと言われています。

なぜなら、以下のようなデメリットがあるからです。

  • 空室発生時、ローン返済が滞るリスクが高い
  • 金融機関の審査が厳しくなる
  • 投資用不動産の売却時、ローンが残る可能性がある

ちなみに、物件を全額融資のみで購入し、さらに諸経費の分も融資で賄う方法を“オーバーローン”といい、これにもフルローンと同じようなデメリットがあります。

ただ、頭金を多く投入して投資用不動産を購入することにも、同じようにデメリットは存在します。
よって、頭金ありと頭金なし、どちらが良くてどちらが悪いと一概に言うことはできません。

具体的には、以下のようなデメリットです。

  • 多額の自己資金を用意しなければいけない
  • 不動産投資の開始が遅れる
  • レバレッジ効果が弱くなる 

それぞれのデメリットについて、詳しく見てみましょう。

多額の自己資金を用意しなければいけない

先ほども触れたように、自己資金として頭金を多く投入するには、かなりの金額を貯蓄しなければいけません。

特に、一棟マンションでの不動産投資を考えている場合、若いうちから目標に向かってコツコツと貯蓄していなければ、なかなか物件価格の20%を貯めるのは難しくなります。

不動産投資の開始が遅れる

投資用不動産を複数購入すれば、リスクを分散させることが可能です。
また、複数投資用不動産を購入するためには、若いうちから結果を出し、雪だるま式に投資の規模を大きくしていく必要があります。

しかし、頭金がしっかり貯まるまで待っていると、不動産投資の開始は当然遅れてしまいます。
その結果、最初に投資用不動産を購入する年齢が高くなり、老後資金を確保したい時期までに、投資規模を拡大できない可能性もあります。

レバレッジ効果が弱くなる

少ないコストで大きな利益を得ることを“レバレッジ効果”といいます。
さまざまな投資で使用される言葉ですが、不動産投資においては、自己資金と借入金を組み合わせることで、物件購入時の支出よりも、物件運用で大きな収益を得ることを指しています。

ただ、自己資金として頭金を多く投入すると、レバレッジ効果は薄れてしまいます。

今回の記事のポイントを整理!

【まとめ】【投資用不動産】物件購入時の自己資金はどれくらい必要?

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 自己資金の用途は頭金、諸費用、リスクに備える資金の3つ
  • 頭金は購入する投資用不動産の20%程度、諸費用は7%程度用意するのが理想
  • 自己資金が貯まらなければフルローンという選択肢もある
  • フルローンで行う不動産投資、頭金を投入して行う不動産、どちらが良い・悪いと一概には言えない

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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