不動産投資を行う方の中には、“3点ユニット”の投資用物件を持っている方もいるでしょう。
しかし、このような物件は決して優れた物件とは言えないため、できれば売却し、他の物件に乗り換えることをおすすめします。
今回は、3点ユニットの概要と、なぜ手放すべきなのかを実際の賃貸物件に関する情勢も交えて解説していきます。
既に不動産投資をされている方、これから不動産投資を始められる方は非常に重要な情報となりますので必見です。
この記事は約5分で読めます。
3点ユニットの概要
あらかじめ浴室の壁、床、天井、湯船といったパーツがセットで製造されていて、それらを施工現場で組み立てる浴室を“ユニットバス”といいます。
そのうち、浴室内に洗面台、トイレが収まっているタイプが“3点ユニット”です。
つまり、3点は浴室、洗面台、トイレを指しているというわけです。
2000年代に突入してからは、ほとんどの新築物件においてバス・トイレ別の間取りが採用されるようになりました。
ただ、90年代中盤までは、3点ユニットがホテルライクでオシャレな1人暮らし仕様とされていたため、この時代に不動産投資を始めた方には、3点ユニットの投資用物件を所有しているケースが多いです。
3点ユニットの投資用物件を売却すべき理由は？
3点ユニットの投資用物件を持つオーナーは、冒頭で急に「売却を検討すべき」と言われて戸惑われたことでしょう。
では、一体なぜ売却を検討すべきなのでしょうか？
主な理由は以下の通りです。
- 人気がない
- 賃料を高く設定しづらい
- リフォームするのが難しい
1つずつじっくり解説していきましょう。
人気がない
3点ユニットの投資用物件を手放すべき理由としては、第一に“人気がない”ということが挙げられます。先ほども解説したように、3点ユニットは決して現代に合った設備とは言えません。
また、以下のような使いにくさがあることも、不人気の大きな要因となっています。
- 身体を洗った後、湯船のお湯が泡だらけになる
- 湯船から出て身体を洗うと、洗面台やトイレまで濡れてしまう
- 一般的には温水洗浄便座が設置できない
- 湯船で身体を洗うこと自体、日本人に馴染みがない など
近年は、上記のような理由から、ワンルームマンションであってもバス・トイレ別を探す方がほとんどです。
実際、当社でもお部屋探しのご依頼をいただくことがありますが、ほぼ100％に近いお客様が「お風呂・トイレ別」の条件を挙げます。
一人暮らしをされる方の多くは20～30代の方が大変を占めており、賃貸物件を探す際の条件としては、「お風呂・トイレ別」が最低限の条件で、そこに「独立洗面台の有無」があるかないかといったところです。
そのような単身世代に支持されることがない設備条件である以上、その物件に借り手がつかず、“不動産”ではなく、ただただ管理費や固定資産税を垂れ流すだけの“負動産”となる可能性は十分にあり得ます。
賃料を高く設定しづらい
3点ユニットの投資用物件には、“賃料を高く設定しづらい”というデメリットもあります。
これは、人気がなく入居者が付きにくいため、賃料の安さという価格勝負で競合物件と勝負せざるを得ないことが主な理由です。
また、3点ユニットに設置される浴室、洗面台、トイレは、基本的にロースペックであり、これも賃料勝負になりやすい理由だと言えます。
実際、3点ユニットが付いているというだけで、条件の似通ったバス・トイレ別物件より1万円近く賃料を下げている物件も少なくありません。
リフォームするのが難しい
3点ユニットの投資用物件を手放すべき理由としては、“リフォームするのが難しい”ということも挙げられます。
そもそも、3点ユニットは、室内における空間を節約するために設けられています。
そのため、バス・トイレ別にリフォームするためには、居室部分を削らなければいけません。
つまり、他の部屋を狭くしなければいけないということです。
そうなると、賃貸物件としての魅力は下がってしまいますし、大規模な設備工事が必要になるため、コストもかさみます。
3点ユニットの投資用物件の入居者アップ対策は？
では、3点ユニットの投資用物件における入居者アップの対策には、一体どのようなことが挙げられるでしょうか？
具体的には以下の通りです。
- ターゲットを変更する
- 家具備え付けにする
- ネット料金を無料にする
それぞれ詳しく解説しましょう。
ターゲットを変更する
単身者や学生をターゲットにしているにも関わらず、なかなか入居者が決まらないという場合は、いっそのことターゲットを変更してみましょう。
具体的には、“湯船に浸かる”という習慣のない海外の方をターゲットにする方法が挙げられます。
日本人の方は、基本的に湯船に浸かる文化で育ってきていますから、なかなか3点ユニットは受け入れられません。
一方、外国の方であれば、湯船の使い勝手の悪さをあまり気にしない可能性があります。
ただし、この方法については新型コロナウイルスの影響がある現状や、退去後の原状回復を考慮すると多少なりともリスクは伴うかもしれません。
家具備え付けにする
3点ユニットは、基本的にワンルームマンションに設置されていることが多いです。
そのため、3点ユニットの投資用物件におけるターゲットは、必然的に単身者が多くなります。
単身者の中には、家具や家電の購入予算が少ない学生等も含まれているため、“家具備え付け”にすれば、ある程度入居者は集まるでしょう。
つまり、他の魅力を作ることで、3点ユニットのデメリットを打ち消せる可能性があるということです。
ネット料金を無料にする
現在、20～30代の世代に非常に人気のある設備が“ネット無料”の条件です。
万が一、いつになっても入居者がつかず、管理費や修繕積立金を支払うだけの原状になっているようでしたら、利益率は下がりますが、入居者ファーストでいっそWi-Fi環境を整えてしまうのがよいでしょう。
一番のおすすめの選択肢は売却！
3点ユニットの投資用物件にも、入居者アップの対策はいくつかありますが、これらは3点ユニットのデメリットを根本的に解決するものではありません。
したがって、もっともおすすめなのは、やはり物件が価値を有しているうちに売却することです。
ただ、3点ユニットは投資家にもあまり人気がない物件です。
そんな物件を所有する方の中には、「売り出しても買い手が付くか不安…」という方もいるでしょう。
そんなときは、ぜひ弊社エクステージジャパンにご相談ください。
当社に所属するスタッフは、投資用物件のエキスパートとして、これまで数多くの区分マンションの売却仲介を担当しています。
今回の記事のポイントを整理！
今回の記事のポイントは以下になります。
- 3点ユニットは浴室内に洗面台、トイレが収まっているタイプのユニットバス
- ニーズが少ないため、3点ユニットの投資用物件は入居者が付きにくい
- 3点ユニットの投資用物件はロースペックで賃料を上げづらい
- 価値が下がる前に、3点ユニットの投資用物件は手放すべき
今後ますます金融機関が融資付けを渋るような市場となると、築年数が経過している物件は出口戦略がとりにくくなることが予想されます。
そういったリスクや出口戦略を常日頃から意識し、不動産投資に励むようにしましょう！
