現在所有している投資用不動産を売却すべきなのか、それとも貸すべきなのかについて、悩んでいるという方は多いでしょうか？
新型コロナウイルスの影響を受け、「経済状況が物件購入当初を大きく異なってきてしまった…。」そのようなご相談も日々お伺いいたします。
ただ、これからも物件を所有し続けるのか、もしくは売却へと動くのかは所有物件の原状・特徴をチェックすることで、比較的早めに判断できることだといえます。
今回は、投資用不動産を売却すべき方、所有し続け物件を貸すべき方の特徴をそれぞれ見ていきましょう。
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投資用不動産を売却すべき人の特徴
まずは、不動産を売却すべき方の特徴を見ていきましょう。
結論からいうと、所有する物件にまだローン残債があり、返済するのが難しいという方は、売却すべきだといえます。
なぜなら、ローン返済が難しいほど経済状況に余裕がない方にとって、賃貸物件の経営はあまりにもリスクが高いからです。
「賃貸物件として貸し出せば、収入が得られる」と考えている方もいるかもしれませんが、それはあくまで入居者が決まった場合の話ですし、いつまでもその入居者が住み続けてくれるとは限りません。
また、所有物件を貸す場合でも、設備の維持費等の費用は発生するため、最終的に手元に入る利益は、それが差し引かれた金額となります。
収入を得て、ローン返済に充てたいという気持ちはわかりますが、より状況が悪化するのを防ぎたいのであれば、ローン残債がある物件は売却すべきです。
以下、投資用不動産を売却すべきかチェックリストを設けましたので、半数以上該当するようでしたら投資用不動産の売却を検討するべきかもしれません。
【売却判断チェックリスト】
☑毎年の固定資産税の支払いに抵抗を感じる。
☑毎月の持ち出しが3万円近い金額になっている。
☑まだ所有物件のエアコン・給湯器の交換を行っていない。
☑自身が所有している物件の家賃などが分からない。
☑購入当初と異なり、節税の役割を果たしていない。
☑物件が川沿いにあり、河川の氾濫などの自然災害が不安。
☑空室が3ヶ月以上続いた。
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投資用不動産を貸すべき人の特徴
一方、不動産を貸すべき方、つまり所有する物件で賃貸経営をすべき方は、すでにローンを完済していて、なおかつ経済的な余裕がある方です。
先ほども触れたように、賃貸物件は必ずしも入居者がすぐ決まるわけではありません。
また、空室が続いているその間にも、メンテナンス費用や固定資産税等はかかり続けます。
そう考えると、不動産を貸すべきなのは、やはり無収入の時期を乗り切れる方、つまり経済的に余裕がある方ということになります。
ローン残債がある投資用不動産を売る方法
まだローン残債があっても、投資用不動産を売却することは可能です。
具体的には、売買契約を締結し、物件の引き渡し時にローン残債の全額を一括払いします。
つまり、売買代金をローンの返済に充て、物件の抵当権を外すことができれば、問題なく売却できるというわけですね。
まとめ
ここまで、不動産を売却すべき方、貸すべき方の特徴について解説してきましたが、いかがでしたか？
今回解説したことをまとめると、経済的余裕がない方は売却、経済的余裕がある方は賃貸が向いているということになります。
ただ、賃貸経営には空室や賃料下落など、さまざまなリスクがありますので、勉強せずに始めると失敗する可能性は高いです。
