【投資用不動産】不動産投資家が知るべき借地借家法上の細かいルールとは?

【投資用不動産】不動産投資家が知るべき借地借家法上の細かいルールとは?

借地借家法は、借地や借家における借主の保護に関することだけでなく、他にもさまざまな細かいルールが定められています。

これらのルールを1つでも多く押さえておけば、不動産投資のサブリースなどを行う際にも参考にできる可能性があります。

いくつかピックアップして解説しましょう。

この記事は約5分で読めます。

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貸主の立場が考慮されるルールについて

借地借家法は、借主の保護に重きを置いている法律です。

その反面、貸主にとっては不利な点、制約の多い法律だと言えます。

ただ、中には貸主の立場が考慮されたルールも存在します。

その代表的なルールが、“一時使用賃貸借契約”です。

例えば、貸主が一時的に海外赴任になり、自宅を賃貸に出す場合などに借地借家法の適用があると、赴任期間終了後も建物が返ってこない可能性があるため、簡単には実践できません。

このような理由から、一時使用の目的であることが明確な場合、こちらの建物の貸し出しには、借地借家法が適用されないことになっています。

ちなみに、一時使用の目的であると認められる典型的なケースとしては、以下が挙げられます。

  • 貸主が一定時期に貸し出し物件に戻る予定がある(海外赴任中のみの貸し出しなど)
  • 借主が一定時期に自身の住居に戻る予定がある(住居建て替え時の仮住まいとしての利用など)

終身借家契約について

名前の通り、借主が亡くなった場合に終了する賃貸借契約を“終身借家契約”といいます。

また、このような期間が不確定な賃貸借契約については、借地借家法に抵触するという認識が正しいですが、同法律が優先して適用されるわけではありません。

終身借家契約が認められるのは、“高齢者の居住の安全確保に関する法律”、通称“高齢者住まい法”または“高齢者住居法”です。

高齢者に向けた住宅の供給という政策的な配慮から、借地借家法の例外として認められました。

よって、不動産投資においてこのような建物の貸し出しを行うケースでは、適用される法律の認識違いが起こらないようにしなければいけません。

ちなみに、終身借家を提供するオーナーは、高齢者の居住に適した住環境を整備し、なおかつ都道府県知事の認可を受ける必要があります。

鉄道高架下店舗における借地借家法の適用について

鉄道高架下にある店舗は、借家に該当することがあります。

こちらは、最高裁によって過去に判断された事例があります。

具体的には、鉄道高架下施設全体の状況が以下に当てはまる場合に、借家と認められています。

  • 土地に定着している・周壁がある
  • 鉄道高架が屋根になっている

また、借地借家法におけるルールでは、鉄道高架下店舗のように、当該物件がたとえ建物の一部であったとしても、以下の両方に該当する場合、借家に該当するとされています。

  • 障壁その他によって他の部分と区画されている
  • 独占的排他的支配が可能な規模、構造を有している

“独占的排他的支配”とは、自身が実施する権利かつ他人の実施を排除する権利を持つ性質、重複する権利を成立させない性質の両方を兼ね備えた支配が可能なことをいいます。

このように、借地借家法では、借家かどうか判断しづらい建物や場所、スペースなどに関するルールも細かく定められているため、覚えておくと後々その知識を活かせる可能性があります。

定期借家契約における賃料改定特約について

不動産投資のサブリースでは、借地借家法上の定期借家契約が結ばれることがあります。

よって、定期借家契約における細かいルールについては、知っておいて損はありません。

定期借家契約と普通借家契約の異なる点はいくつかありますが、その中の1つに“賃料改定特約”の有効性が挙げられます。

普通借家契の場合、賃料増減額請求権は強く保護されているため、増額を否定する特約以外の規定により、賃料増減額請求権を排除することはできません。

一方、定期借家契約にはこちらのルールが適用されません。

つまり、賃料増減額を否定する特約も有効になるということです。

少しややこしいルールですが、要は賃料改定特約が認められるのが定期借家契約、認められないのが普通借家契約だということです。

ちなみに、定期借家契約において認められる賃料増減額に関する特約には、いくつかのバリエーションが存在します。

例えば、単純に“賃料の金額を動かさない”というものや、“一定の割合や特定の指標によって賃料の金額を増減させる”といったものが挙げられます。

これらは“単純不改定”“固定増減率”“変動増減率”といった名称で、定期借家契約書に記載されることがあるため、覚えておきましょう。

サブリースに関する借地借家法以外の法律について

サブリースは借地借家法が適用される契約形態ですが、他にも関連する法律はいくつかあります。

こちらは正確には借地借家法上のルールではありませんが、今後サブリースに触れる可能性がある方は知っておいた方が良いでしょう。

サブリースに関する借地借家法以外の法律としては、まず“宅建業法”が挙げられます。

物件の建築と一括借り上げのサブリース契約を受注する“建築提携型”のサブリースは、宅建業法上の宅地建物取引業に該当しません。

一方、「サブリースは賃料が保証されます」といったセールストークを用いて、投資家に対し投資用不動産の購入を勧める“購入勧誘型”のサブリースは、売買の部分が宅地建物取引業に当てはまります。

また、サブリースに関する借地借家法以外の法律には、他にも“消費者契約法”が挙げられます。

消費者契約法は、サブリース契約を結ぶ当事者の一方が消費者である場合に適用されます。

この場合の消費者とは、事業としてもしくは事業のためにサブリース契約を行わない人物のことを指しています。

ただし、個人であっても、初めて賃貸業を行う方は消費者に当てはまる可能性があります。

今回の記事のポイントを整理!

今回の記事のポイントは以下になります。

  • “一時使用賃貸借契約”は貸主の立場が考慮された借地借家法上のルール
  • “終身借家契約”は借地借家法の例外として認められている
  • 鉄道高架下にある店舗は借地に該当する場合がある
  • 定期借家契約は賃料改定特約が認められる
  • サブリースには“宅建業法”や“消費者契約法”が適用されることもある

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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