借地借家法は、建物の所有を目的とする地上権、借地・借家について定めた法律です。
よって、不動産投資でサブリースを行う方などは、ある程度内容を把握する必要がありますが、そのためには先に専門用語の意味を理解しなければいけません。
今回は、借地借家法上の専門用語をいくつかピックアップして解説します。
この記事は約5分で読めます。
対抗力
“対抗力”とは、自己に権利があることなどを、第三者に対して主張できる法律上の効力をいいます。
借地借家法に記載されている第三者への対抗力は、借地権者が自己の建物を自己名義で表示あるいは保存登記をすることで、第三者に対して借地権の主張ができるというものです。
ただし、借地権者以外の名義（子どもなど）で登記をした場合は対抗できません。
ちなみに、建物賃貸借契約における第三者への対抗要件は、賃貸物の引き渡し（アパートやマンションの場合はその建物の鍵の交付）となっています。
強行規定
“強行規定”とは、当事者の意思に左右されず、強制的に適用される規定のことをいいます。
よって、強行規定に反するような契約を締結した場合、その契約の違反部分については無効になります。
借地借家法においても、一定の事項については、仮に契約書等で賃貸人に有利な条項を定めても、無効になる旨が定められています。
借地契約については借地借家法9条、借家契約については借地借家法30条がこちらに該当します。
具体的には、以下のような規定です。
- 賃貸人は正当な事由がなければ更新の拒絶または解約の申し入れをすることができない
- 期間満了前1年～6ヶ月の間に更新拒絶の通知をしないと、契約は自動的に更新したものと見なされる
- 期間満了前1年～6ヶ月の間に更新拒絶の通知をした場合であっても、賃借人が期間満了後も建物の使用を継続している場合には、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと、自動的に更新されたものと見なされる
- 1年未満の契約をした場合には期間の定めがない契約と見なされる など
建物買取請求権
“建物買取請求権”とは、借地借家法に基づく借地契約が終了したときに、借地権者が建てた建物を地主に対し、買い取るよう請求できる権利のことをいいます。
こちらの権利は、地主の意思にかかわらず、請求された時点で売買契約が成立したものと見なされます（形成権）。
建物買取請求権が適用される一般的な事例としては、借地権者が契約更新を希望している一方、地主が正当な事由を根拠に、更新を拒否するようなケースが挙げられます。
また、買い取り価格については時価となりますが、借地権者に地代の滞納や未払い、無断増改築など重大な契約違反が認められる場合、地主は買取請求に応じる必要がありません。
ちなみに、借地権者が地主の許可を取らず、建物の譲渡や土地の転貸をしていた場合、第三者であるその建物の買受人には、建物買取請求権が認められます。
建物譲渡特約付借地権
“建物譲渡特約付借地権”とは、借地借家法上の定期借地権の1つであり、借地権契約締結から30年以上が経過した時点で、借地上の建物を地主に売り渡すことで契約が終了することを、契約当初に特約として取り決めておくものをいいます。
こちらの特約は、借地契約締結の際に盛り込まなければ効力を発揮しません。
また、こちらの特約を実行し、地主が建物を取得すれば、土地と建物の所有が同一人物となり、結果的に借地権は消滅します。
一般的な定期借地権では、期間終了に伴って建物を取り壊すのに対し、建物譲渡特約付借地権は、建物が残存するというところに違いがあります。
利用例としては、借地権者が土地を借りて投資用不動産を建築し、賃貸収入を得る一方、地主は地代収入を得ることで、有効利用を図るケースがあります。
つまり、地主はこのようなケースで建物譲渡特約付借地権を利用することで、貸した土地が返ってきた後も、賃料収入という形で利益を得続けることができるというわけです。
造作買取請求権
“造作買取請求権”とは、借家契約が終了する際、借家人が建物に付加した造作を賃貸人に時価で買い取らせることができる権利をいいます。
民法の原則では、賃貸借契約の終了時、賃借人が付加した造作に関しては収去しなければならないとされていますが、造作買取請求権は借地借家法上の借家契約における例外規定です。
ただし、賃貸人が造作の買い取り義務を負わないよう、契約上特約することは可能です（任意規定）。
なお、造作買取請求権が正当かつ有効である場合に、賃貸人が代金を支払わない間は、“同時履行の抗弁権”により、賃借人が建物の明け渡しを拒絶できることもあります。
同時履行の抗弁権とは、双務契約において、相手方が債務を履行するまでは、自身の債務を履行しないと主張する権利を指します。
ちなみに、造作に該当するものは、賃貸人に付加する許可を得ている畳や建具、電気・水道施設などが挙げられます。
一時使用賃貸借契約
契約”とは、その名の通り一時使用目的で締結された賃貸借契約をいいます。
“〇年以下の契約期間は一時使用賃貸借契約に該当する”といった制約はなく、使用目的が客観的に見て明らかに一時的であるものが対象となります。
例えば、賃貸人が国内や海外へ転勤している期間のみ、収益を得るために賃貸に出す目的などで利用されます。
一時使用目的賃貸借契約には民法が適用されるため、借地借家法の規定は適用されません。
よって、借地借家法による強行規定の適用を受けることもほとんどありません。
賃借人にとっては、法律的な保護が少なく不合理に見えるかもしれませんが、賃借人の建物の建て替えに伴う仮住まいの確保など、一時使用の賃貸借で目的を果たすことができる場合は非常に便利です。
また、賃貸人にとっては、契約期間終了後に建物が確実に返還されるため、安心して貸し出すことができます。
今回の記事のポイントを整理！
今回の記事のポイントは以下になります。
- 自己に権利があることなどを、第三者に対して主張できる効力を“対抗力”という
- 当事者の意思に左右されず、強制的に適用される規定を“強行規定”という
- “建物買取請求権”は、借地契約終了時、借地権者が建てた建物を地主に対し、買い取るよう請求できる権利
- “建物譲渡特約付借地権”は借地借家法上の定期借地権の1つ
以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！
