不動産投資の賃料収入を安定させる目的で、サブリース会社の利用を検討しているオーナーは少なくないでしょう。
しかし、サブリースにはいくつかの課題もあり、業者選びに失敗すると、“サブリース問題”が発生する可能性は高くなります。
ここからは、オーナーがサブリース会社を選ぶ際のポイントについて解説します。
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サブリース問題とは？
不動産投資で発生する“サブリース問題”とは、サブリース契約に借地借家法が適用されることによって起こるいくつかの問題を指します。
具体的には、以下のような問題です。
- オーナーは正当な事由なしに契約更新を拒絶できない（解約できない）
- 契約更新のたび、サブリース会社から賃料減額請求が行われる など
また、サブリース会社の信頼性が低い場合、毎月継続して支払われるはずの賃料が入金されなかったり、契約途中にもかかわらず経営破綻してしまったりすることもあります。
よって、投資用不動産のオーナーは、「サブリース契約を結んでおけば安心」と考えず、問題発生の可能性が低い優良なサブリース会社を選ぶ必要があります。
サブリース会社を選ぶ際のポイント7選
オーナーがサブリース会社を選ぶ際には、必ず以下のポイントをチェックしましょう。
- 提案する事業計画の正確性
- リサーチ力、分析力
- 経営状況
- 過去の実績
- 修繕の実施状況
- 連絡の付きやすさ
- 担当者の人間性
提案する事業計画の正確性
サブリース会社を選ぶ際は、複数社と話をする機会があるかと思いますが、このときサブリース会社が提案した事業計画に正確性があるかどうかは、必ずチェックしなければいけません。
過去には、投資用不動産の建設費の中に、すでにサブリースの利益がかなり上乗せされていたという事例もあります。
このような場合、たとえ入居率が低くても、サブリース会社は利益を出せるため、提案される事業計画は楽観的なものになります。
よって、オーナーは事前に周辺エリアの賃料相場、似たような条件の投資用不動産における建築費などの情報を収集し、事業計画の正確性が妥当なのかどうか判断しなければいけません。
リサーチ力、分析力
サブリース会社を選ぶ際は、リサーチ力や分析力についてもチェックしなければいけません。
サブリース契約において、入居者が集まらなかった場合、オーナーに保証する賃料はサブリース会社の負担になります。
よって、本来サブリース会社は、自社の負担を軽減するため、適正賃料や賃貸ニーズを把握する力は持っているはずです。
逆に、リサーチ力や分析力に乏しいサブリース会社に依頼すると、経営破綻のリスクは高まってしまいます。
ちなみに、リサーチ力や分析力を把握するためには、サブリース会社との話し合いの場において、どのような方法で市況調査・分析を行うのかについて質問することをおすすめします。
経営状況
サブリース会社選びでは、経営状況のチェックも欠かせません。
前述の通り、契約中にサブリース会社が経営破綻に陥ってしまうと、オーナーは賃料を受け取ることができません。
また、経営状況のチェック方法に関しては、ホームページ等に記載されている情報などを基に、調査会社などの専門家に意見を求めるなどして確認する方法がおすすめです。
過去の実績
過去の賃貸管理の実績をチェックすれば、そのサブリース会社の信頼性がある程度わかります。
具体的には、過去に担当した投資用不動産の入居率、滞納率といったデータをチェックしましょう。
もし、ホームページ等に記載されていない場合は、サブリース会社に直接請求することをおすすめします。
上記のデータを提出できないようなサブリース会社は、事業が成立していない可能性があるため、依頼するのは避けるのが無難です。
修繕の実施状況
投資用不動産のオーナーは、サブリース契約を行うことで、賃貸が保証されるだけでなく、賃貸管理も行ってもらえます。
また、中には修繕までセットで行ってくれるサブリース会社もありますが、このような契約内容の場合は、必ず修繕の実施状況を確認しましょう。
過去の修繕履歴がほとんどない場合、賃料から修繕費を差し引くだけで、実際には実施していないということも考えられます。
連絡の付きやすさ
サブリース会社は、オーナーの投資用不動産を一括で借り上げ、賃貸管理や運営を行います。
よって、日々の管理・運営に関して、オーナーがすべきことは決して多くないのですが、入退去の状況や賃料の支払い状況に関しては、こまめに連絡がほしいというオーナーも中にはいるでしょう。
このような要望を満たすためには、できる限り連絡の付きやすいサブリース会社を選ぶ必要があります。
逆に、連絡がなかなか付かなかったり、一切オーナーに報告をしてこなかったりするサブリース会社は、知らず知らずのうちに経営が傾くおそれがあるため、注意しましょう。
担当者の人間性
サブリース契約は、基本的には数十年単位の長期間にわたって締結するものです。
もし、オーナーが投資用不動産を相続するつもりなのであれば、子や孫まで付き合うことになる可能性もあります。
よって、長く付き合えるような、優れた人間性を持つ担当者がいるサブリース会社を選ぶべきです。
もちろん、数十年間担当者が変わらないということはないかもしれませんが、そのような担当者がいるサブリース会社であれば、引き継ぎの担当者とも良い関係性をキープできる可能性は高いです。
逆に、依頼前の話し合いの席などで、対応の悪さを少しでも感じた場合は、他のサブリース会社への依頼を考えた方が良いでしょう。
特に、会社側の理念を押し付け、オーナーの要望に耳を傾けてくれないようなサブリース会社は、今後付き合っていく中でトラブルが発生しやすくなります。
今回の記事のポイントを整理！
今回の記事のポイントは以下になります。
- サブリース会社が提案する事業計画の正確性は必ずチェックすべき
- 経営状況や過去の実績については、専門家の意見なども参考に良し悪しを判断すべき
- 修繕の実施履歴が少ない業者は、余分に費用を差し引いている可能性があるため注意
- 優れた人間性の担当者がいるサブリース会社は、長く付き合っていける可能性が高い
以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！
