【投資用不動産】転勤時にマイホームを貸し出す流れや注意点とは?

  • 2021年6月16日
  • 2021年6月26日
  • 管理
【投資用不動産】転勤時にマイホームを貸し出す流れや注意点とは?

マイホームを持つ方の転勤が決定すると、これまで通り居住するのは困難になります。

また、このような場合には、投資用不動産として第三者に貸し出すことを考える方もいるでしょう。

今回は、転勤時にマイホームを貸し出す流れや注意点などについて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

この記事は約5分で読めます。

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転勤時にマイホームを貸し出す一般的な流れ

転勤時にマイホームを貸し出す一般的な流れ

転勤に伴い、マイホームを投資用不動産として貸し出す際の一般的な流れは以下の通りです。

  • 管理会社に見積もりを依頼する
  • 管理会社を決定する
  • 必要書類を用意する
  • 賃貸条件を決定する
  • 入居者を募集する
  • 賃貸借契約を結ぶ

管理会社に見積もりを依頼する

マイホームを貸し出す際は、まずいくつかの管理会社に見積もりを依頼するところから始めます。

すでに物件を所有しているため、通常の不動産投資のように、物件探しをする必要はありません。

ちなみに、管理会社に見積もりを出してもらう前には、管理依頼費や賃料の相場をある程度調べておくことをおすすめします。

こうすることで、最適な管理費用、賃料設定のもと、マイホームを貸し出すことができます。

管理会社を決定する

見積もり内容や担当者の対応などをチェックした上で、依頼する管理会社を決定します。

もちろん、管理会社は費用や担当者の人柄だけでなく、集客実績についても考慮した上で決定しなければいけません。

また、マイホームが戸建てであれば戸建ての集客実績、マンションであればマンションの集客実績が豊富な管理会社に依頼すべきです。

各社の得意分野は、ホームページを参考にすることである程度把握できます。

必要書類を用意する

管理業務を依頼する管理会社が決定したら、入居者を募集するまでの間に、必要書類を用意しましょう。

具体的には、以下のような書類を用意します。

  • 間取り図
  • 建物登記簿謄本
  • 土地登記簿謄本
  • 本人確認書類
  • 印鑑
  • マイホームの鍵

上記以外に必要な書類が出てくることもあるため、詳細については事前に管理会社に確認しておきましょう。

賃貸条件を決定する

入居者を募集するまでの間に行うべきことには、賃料条件の決定も挙げられます。

具体的には、以下のような項目を決定します。

  • 賃料
  • 管理費
  • 更新料
  • 敷金礼金の有無、金額
  • 火災保険の範囲

入居者を募集する

マイホームを貸し出せる体制が整ったら、いよいよ入居者の募集を開始します。

管理会社による広告活動が行われ、入居希望者が現れた場合には、オーナーに連絡が入ります。

もちろん、通常の不動産投資同様、すべての入居希望者を受け入れる必要はありません。

審査の結果、支払い能力が低いと判断できる場合や、トラブルを起こすリスクが高いと思われる場合などは、入居を拒否することもできます。

転勤に伴いマイホームを貸し出す場合、遠方にいるオーナーは、なかなか現地でトラブルの状況を確認することができないため、問題がありそうな入居者はできるだけ断ることをおすすめします。

もちろん、慎重になりすぎると募集期間が長引いてしまうため、前もって自身の中で入居許可・拒否のラインを決めておきましょう。

賃貸借契約を結ぶ

入居希望者の審査や内見が終わったら、賃貸借契約を締結します。

後述しますが、転勤時にマイホームを貸し出す場合は、普通借家契約ではなく“定期借家契約”を結んだ方が良いケースもあるため、覚えておきましょう。

転勤時にマイホームを貸し出す場合の注意点

転勤時にマイホームを貸し出す場合の注意点

マイホームを貸し出す場合は、以下の点に注意してください。

  • 定期借家契約を締結する
  • 税金、費用の支払いが発生する
  • 住宅ローン残債があると実践できない

定期借家契約を締結する

転勤時にマイホームを貸し出す場合は、定期借家契約を締結することをおすすめします。

なぜなら、転勤が終了してマイホームに戻りたいという場合でも、普通借家契約を結んでしまうと、原則契約更新を拒否できないからです。

つまり、オーナーが帰りたいタイミングで帰れないということです。

一方、定期借家契約であれば、前もって設定した契約期間が終了した後、原則更新されることがありません。

税金、費用の支払いが発生する

マイホームを第三者に貸し出し、自らが使用しなくなったからといって、完全に手放したわけではありません。

そのため、当然税金などの費用は継続して支払う必要があります。

もちろん、火災保険料や原状回復費用、修繕費といった費用も、通常の不動産投資と同じく必要になるため、こちらを考慮した上で事前に収支計画を立てなければいけません。

ちなみに、前述した税金には、固定資産税や都市計画税など、所有するマイホームに対してかかるものだけでなく、賃料収入に対して課税される所得税も含まれます。

住宅ローン残債があると実践できない

マイホームを所有する方の中には、まだ住宅ローンを返済している最中だという方もいるでしょう。

しかし、ローン残債が残っている場合、その物件を第三者に貸し出すことはできないため、注意が必要です。

なぜなら、一般的な住宅ローンは、あくまで契約者が当該物件に居住していることが契約条件になっているからです。

ただし、住宅ローンを組んだのが銀行である場合、事情を相談すれば、現行の住宅ローンの契約内容を変更し、投資用不動産として貸し出せる可能性もあります。

例えば、例外的に“転勤期間のみ”という条件付きで、住宅ローンのままで賃貸することを認めてくれる金融機関もあるため、まずは借入先に相談してみましょう。

相談に応じてもらえない場合は、一般的に住宅ローンよりも金利の高い事業用ローン(アパートローン)に切り換える必要がありますが、このような場合は収入と支出のバランスをしっかり確認してから利用するかどうか判断してください。

今回の記事のポイントを整理!

【投資用不動産】転勤時にマイホームを貸し出す流れや注意点とは?

今回の記事のポイントは以下になります。

  • マイホームを貸し出す際は、物件種別によって依頼すべき管理会社が変わってくる
  • 転勤期間中はトラブルの状況把握が難しいため、なるべく問題のない入居者に貸し出すべき
  • 今後マイホームに戻る予定の方は、普通借家契約ではなく定期借家契約を結ぶべき
  • 住宅ローン残債がある場合、原則そのままではマイホームを貸し出せない

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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