投資用不動産を買うなら知っておくべき借地借家法関連の知識４選とは？

不動産投資では、しばしば借地借家法に関する知識が必要になります。

もちろん、これらの知識は、オーナーとなる方が独自に学んで得なければいけないものであり、一朝一夕ではなかなか身に付きません。

ここからは、投資用不動産を買うなら知っておくべき借地借家法関連の知識を4つ解説したいと思います。

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借地借家法と“消費者契約法”の関係について

“消費者契約法”とは、消費者（個人）と事業者との間で締結される契約（消費契約）について、消費者の保護を図るための特例を定めた法律をいいます。

こちらの法律は、借地借家法との関係性も深く、貸主と借主の取引について適用されます。

つまり、投資用不動産を経営しているオーナーが“事業者”、借主が“消費者”に該当するということです。

また、消費者契約法では、事業者（オーナー）と消費者（借主）の契約について、以下の事由があった場合、消費者の契約取り消しを認めています。

不動産投資をするにあたって、借地借家法について勉強するオーナーは、消費者契約法によって定められた前述のルールについても把握しておきましょう。

地震発生に伴う借主の死亡について

オーナーの投資用不動産において自身が発生し、もし借主が死亡してしまった場合、オーナーはどのような責任を負うのでしょうか？

こちらに関しては、借地借家法との関連性も深い民法において定められた、以下のルールを参考にすれば理解できます。

①投資用不動産に瑕疵があり、これによって第三者に損害が生じた場合、第一時的には借主が損害賠責任を負う

②借主が損害の発生を防止するために必要な注意をしていたときは、貸主が損害賠償責任を負う（この場合の貸主の責任は無過失責任である）

地震に伴って借主が死亡した場合、損害を被ったのは第三者ではなく借主ですから、借主にまったく落ち度がなく、なおかつ上記の②に該当する場合、オーナーは借主に対し無過失責任を負うことになります。

つまり、地震という自然災害による被害であっても、物件に瑕疵があれば、オーナーは借主に損害賠償をしなければいけないということです。

また、新築時からすでに瑕疵がある場合に限らず、新築時には瑕疵がなくても、その後の修繕や管理などを怠り、例えば10年経過した時点で、その物件が当然に持っているはずの性能を持っていなければ、こちらも瑕疵があると判断されてしまいます。

借家契約の正当事由について

オーナーが借家契約を終了させるためには、正当事由が必要です。

具体的には、以下の2つの要件をクリアする必要があります。

借地借家法の正当事由があるかどうかに関しては、以下の要素を考慮して、最終的には裁判所が決定します。

中でも、もっとも判断の重要な要素となるのは①です。

①を簡単にいうと、貸主と借主のどちらが、土地を使う必要性が大きいかということを表しています。

借主が、他の物件に容易に移転できる場合は、正当事由も比較的容易に認められますが、逆に移転が難しい場合は、正当事由もなかなか認められません。

つまり、借主の方が土地を使う必要性が大きいと判断される場合です。

借主が死亡した場合の相続人への対応について

投資用不動産において借主が死亡し、その相続人が多数存在するとき、賃料の請求や未払いの場合の借家契約解除通知は、誰に対して行えば良いのでしょうか？

まず、オーナーは借主の相続人に対し、賃料を請求する権利があります。

しかも、各相続人に対し、賃料の全額請求が可能です。

よって、急に借主が亡くなったからといって、オーナーが大きな損失を負うことはないということです。

また、賃料の未払いがある場合は借家契約を解除できますが、解除の意思表示は、相続人の全員に対して行わなければいけません。

例えば、借主に配偶者と子ども2人がいる場合は、計3人に対して解除の意思表示を行います。

ただし、借主の相続人の間ですでに遺産分割が終了し、相続人の1人が借家権を相続することが決まった場合は、以後その相続人のみが賃料支払いの義務を負います。

他の相続人は、一切の支払い義務を負いません。
もちろん、賃料未払いの場合の借家契約解除の意思表示についても、オーナーはその相続人に対してだけ行えば良いことになります。

ちなみに、借家権の相続が1人に決まっているかどうかは、遺産分割協議書の内容を見れば確認できます。

今回の記事のポイントを整理！

今回の記事のポイントは以下になります。

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！