【投資用不動産】不動産投資における災害リスクとその種類とは？

不動産投資にはさまざまなリスクが潜んでいますが、中でも注意すべきなのが“災害リスク”です。

大規模な自然災害が発生すると、どうしても物件の資産価値や支出には狂いが生じます。

今回は、不動産投資に影響を与える災害リスクの種類と、それらの被害に備えるリスクヘッジの方法について解説したいと思います。

この記事は約5分で読めます。

不動産投資に影響を与える災害リスクは主に2種類

不動産投資をするにあたって注意しなければいけない災害リスクは、主に以下の2種類に大別されます。

地震

日本は地震大国であり、これまで阪神淡路大震災を始め、東日本大震災、熊本大地震など規模の大きい地震の影響を多大に受けてきました。

地震が発生すれば、当然投資用不動産にヒビが入ったり、場合によっては倒壊したりすることもあります。

また、地震は“津波”という大きな二次災害も引き起こします。

建物が津波に飲み込まれた場合、不動産投資を継続するのは困難と言えるでしょう。

水害

先ほど触れた津波もいわば水害の一種ですが、他にも水害と呼ばれるものはたくさんあります。

具体的には、“大雨”や“台風”、“洪水”といった災害です。

もっといえば、これらの災害によって発生する土砂崩れ、河川の氾濫なども、不動産投資には大きな影響を与えます。

例えば、床上・床下浸水、水漏れなどは、建物の劣化を著しく早めますし、台風に伴う強風によって、屋根や設備等が吹き飛ばされたり、飛来物の影響を受けたりすることもあります。

不動産投資における災害リスクのリスクヘッジについて

不動産投資における災害に対し、オーナーは以下のような方法で災害リスクに対しリスクヘッジをするべきです。

火災保険への加入

災害リスクに対する基本的なリスクヘッジとしては、まず“火災保険への加入”が挙げられます。

火災保険に対し、その名称から“火災に伴う損害のみ補償される保険”と認識している方も多いですが、実際はそうではありません。

火災保険の補償範囲には、以下のトラブルも含まれます。

ご覧の通り、火災保険に加入していれば、災害に伴って発生する損害については、かなり広範囲でカバーすることができます。

ただし、地震だけでは、唯一火災保険の補償範囲に含まれません。

よって、正確には火災保険に加入し、そこに地震保険を付加することで、不動産投資に影響を与える災害に対して、ほぼ完ぺきなリスクヘッジができるようになります。

耐震補強工事の実施

不動産投資における災害のリスクヘッジとしては、“耐震補強工事の実施”も挙げられます。

耐震診断を行った結果、耐震性が不足している場合は、災害時のダメージが大きくなるため、工事をしなければいけません。

特に、1981年5月31日以前に建築確認申請を行った旧耐震基準の物件は、それ以降に建てられた新耐震基準の建物と比べると倒壊リスクが高く、耐震補強工事が必要な可能性が高いです。

具体的には、診断で発覚した弱い壁面を、筋交や構造用合板などを用いて補強します。

ちなみに、耐震補強工事に先立って行う耐震診断にも、もちろんコストはかかりますが、市町村によっては、こちらを実施する際に補助金が出るケースもあります。

ただし、補助金を受けるには、市民が所有している物件である、建築時期、建築年数、固定資産税に未払い分がないなどの条件を満たす必要があります。

耐震診断を実施する前に、まずはオーナーが所属する自治体において、どのような要件を満たせば補助金が受けられるのかを確認しておきましょう。

ハザードマップのチェック

“ハザードマップのチェック”も、不動産投資における災害のリスクヘッジです。

引用：港区 ハザードマップ

ハザードマップとは、災害時にどこが危険なエリアになるのか、どの避難経路が有効なのかなどを記した“災害予測地図”のことで、国土交通省のホームページや、各市区町村のホームページで確認できます。

こちらがあることによって、ある程度災害リスクが低いエリアに絞って投資用不動産を購入できます。

また、例えば過去に床上浸水しているようなエリアを避けることで、金融機関からの担保評価が伸びなかったり、売却しにくかったりといったデメリットも回避できます。

ちなみに、ハザードマップには以下のような種類があるため、物件購入時には一通り目を通しておきましょう。

新耐震基準適用物件の購入

先ほど、旧耐震基準が適用されている物件は、耐震補強工事をしなければいけない可能性が高いという話をしました。

もちろん、耐震補強工事を施せば、投資用不動産は災害に対して強くなりますが、そもそも新耐震基準が適用されている物件を購入すれば、工事をするコストも手間も省けるため、できればこちらを選ぶようにしましょう。

新耐震基準適用物件は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件であり、震度6強～7という大きな地震が発生しても、倒壊もしくは崩壊しない程度の耐震性を持っています。

築30年を超えるような物件であっても、新耐震基準は適用されているため、特に意識しなくても、必然的に適用された投資用不動産を購入できる可能性は高いです。

ただし、中にはリフォームを何度も重ね、綺麗な状態を保っているものの、築年数は40年を超えているような物件もあるため、必ず築年数と建築確認年月日は確認しなければいけません。

ちなみに、2016年に最大震度7を観測した熊本大地震では、旧耐震基準の建物702棟のうち225棟が崩壊したのに対し、新耐震基準の建物は1,042棟のうち80棟しか崩壊しなかったというデータもあります。

今回の記事のポイントを整理！

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