【投資用不動産】投資用物件にオーナーが住むという選択肢について

一般的な不動産投資の場合、オーナーは自身が運営する投資用不動産とは別に居住用不動産を構え、そこで生活します。

一方で、中には所有する投資用不動産にオーナー自身が住みながら、なおかつ経営も行うというスタイルを確立する方もいます。

今回は、このようなスタイルのメリットやデメリットを中心に解説します。

この記事は約5分で読めます。

- PR -

投資用不動産にはオーナー自身が住むことも可能

読んで字のごとく、投資用不動産は投資目的で使用する物件のことをいい、居住用不動産は居住目的の物件を指します。

ただ、“賃貸併用住宅”という形にすれば、オーナーは自身が持つ投資用不動産に住むことができます。

これは、居住スペースと賃貸スペースが共存する物件であり、1階部分がオーナーの自宅、2階以上が賃貸物件になっているようなケースがよく見られます。

投資用不動産にオーナーが住むことのメリット

では、投資用不動産にオーナーが住むスタイルのメリットには、一体どのようなことが挙げられるのでしょうか?

具体的には、以下の通りです。

  • ローンの負担を減らせる
  • 相続税対策になる
  • 固定資産税が安くなる
  • 住宅ローンを利用できる

ローンの負担を減らせる

オーナーが投資用不動産に住むことで、ローンの負担はある程度軽減されます。

ここでいうローンとは、アパートローンではなく住宅ローンのことを指します。

つまり、居住用不動産を購入するために組んだ住宅ローンの返済に、不動産投資で得た賃料収入を充てられるというわけです。

もちろん、空室が埋まっていることは前提の話ですが、多少高めの物件を購入しても、賃貸併用であればローン返済に困る可能性は低くなるでしょう。

相続税対策になる

オーナーが住むスタイルで不動産投資を行うことは、相続税対策にも繋がります。

なぜなら、このような形の物件は、オーナーの居住スペースと賃貸スペースの相続税評価額をそれぞれ分けて算出するからです。

もっと具体的にいうと、居住用不動産(土地、建物)、投資用不動産(土地、建物)の評価額は、後者の方が3割ほど低くなるため、居住用不動産のみにかかる相続税よりも、課税金額が安くなるという仕組みです。

固定資産税が安くなる

投資用不動産にオーナーが住むことで、固定資産税も安くなります。

これは、居住スペースに対し、小規模宅地の軽減措置が適用されることが理由です。

具体的には、1戸あたり200㎡までであれば、その居住スペースは小規模宅地と見なされ、固定資産税の課税額は一気に通常の1/6にまで下がります。

固定資産税は、所有物件にかかる大きなランニングコストの1つであるため、これが軽減されるのは大きなメリットと言えるでしょう。

住宅ローンを利用できる

投資用不動産は、住宅ローンを利用して購入することができません。

なぜなら、住宅ローンは居住用不動産が対象のローン商品だからです。

ただ、賃貸併用住宅は、一部に居住スペースがあるため、住宅ローンを利用して購入できます。

 

もっといえば、住宅ローンはアパートローンよりも審査の難易度が低い傾向にあるため、不動産投資の実績がない方などでも、安心して利用できます。

投資用不動産にオーナーが住むことのデメリット

投資用不動産にオーナーが住むことで、経済的なメリットが数多く生まれることは、理解していただけたかと思います。

しかし、当然デメリットもあるため、あらかじめ留意しておきましょう。

主なデメリットとしては、以下のことが挙げられます。

  • 利回りが下がる
  • 売却に苦戦しやすい
  • 投資規模を拡大しにくい
  • 入居者に敬遠される場合がある

利回りが下がる

投資用不動産にオーナーが住むと、住まない場合に比べて利回りが低くなってしまいます。

これはもちろん、オーナーの居住スペースがある分、賃料を最大化できないことが理由です。

例えば、戸数が10の投資用不動産と、戸数9+オーナーが住む部屋で構成されている物件とでは、後者の方が賃貸収入は少なくなりますし、これが年単位になると大きな違いとなって表れます。

また、先ほど賃貸併用住宅では住宅ローンを利用できるという話をしましたが、物件の半分をオーナーの自宅にしなければ、これは適応されません。

売却に苦戦しやすい

オーナーが投資用不動産に住むと、将来不動産投資をリタイアする際、売却に苦戦しやすくなります。

なぜなら、「賃貸併用住宅を買いたい」と考える方は、ごくわずかしかいないからです。

もちろん、まったく需要がないというわけではありませんが、居住用スペースのみの物件、投資用不動産と比べると、明らかにターゲットが減少するのは事実です。

また、居住スペースと賃貸スペースに分かれている物件をリフォームするには、かなり高額な費用がかかるでしょう。

投資規模を拡大しにくい

オーナーが投資用不動産に住むと、投資規模を拡大しにくくなる可能性があります。

投資専門の物件において、不動産投資の実績をある程度持っていれば、投資規模拡大の際のアパートローン審査に通過しやすくなります。

一方、前述の通り、賃貸併用住宅は利回りが下がりやすいですし、購入の際に住宅ローンを借り入れているケースも多いです。

この場合、金融機関からは、“住宅ローンが残っていて、なおかつ利回りの低い物件で投資している投資家”という目で見られてしまうため、どうしても投資規模拡大の足かせになってしまいます。

入居者に敬遠される場合がある

オーナーが住んでいる投資用不動産は、“安全性が高い”、“直接オーナーと話ができる”といった理由から、入居者に支持されることもあります。

しかし、その反面、「すぐ近くにオーナーがいるのは落ち着かない」「すぐに怒られそうで怖い」と考える方も多く、このような方々からは敬遠されてしまいます。

今回の記事のポイントを整理!

今回の記事のポイントは以下になります。

  • “賃貸併用住宅”にすれば、オーナーが投資用不動産に居住することも可能
  • オーナーが投資用不動産に住めば、ローンや相続税、固定資産税などの負担を減らせる
  • 投資用不動産にオーナーが住むと貸し出せる戸数が減り、必然的に利回りは下がる
  • 居住用不動産、投資用不動産と比べて需要が少ない賃貸併用住宅は、売却が難しい

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

投資用不動産の購入や売却、物件管理のご相談は当社エクステージジャパンフリーダイヤル、もしくは当社LINEアカウントまでお気軽にお問い合わせください。

営業時間/10:00~21:00(定休日/水曜日)

\ お気軽にご相談ください /
EXTAGE JAPAN 公式LINEアカウント

不動産投資が未来の安心をもたらすものでありますように。

エクステージジャパン オフィス

最新情報をチェックしよう!
- PR -
>投資用不動産の購入・売却は「EXTAGE JAPAN」にお任せください。

投資用不動産の購入・売却は「EXTAGE JAPAN」にお任せください。

弊社は、投資用不動産の売買仲介に特化したエキスパートとして、これまでに数多くの区分マンションの仲介をお手伝いさせていただきました。 その経験から培った豊富なノウハウやネットワークを活かし、お客様にご満足のいただけるよう安心と安全のお取引をお約束いたします。 投資用不動産の購入・売却をお考えでしたら、下記よりお気軽にお問い合わせください。 弊社一同、ご連絡を心よりお待ちしております。

CTR IMG