【投資用不動産】投資用物件にオーナーが住むという選択肢について

一般的な不動産投資の場合、オーナーは自身が運営する投資用不動産とは別に居住用不動産を構え、そこで生活します。

一方で、中には所有する投資用不動産にオーナー自身が住みながら、なおかつ経営も行うというスタイルを確立する方もいます。

今回は、このようなスタイルのメリットやデメリットを中心に解説します。

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投資用不動産にはオーナー自身が住むことも可能

読んで字のごとく、投資用不動産は投資目的で使用する物件のことをいい、居住用不動産は居住目的の物件を指します。

ただ、“賃貸併用住宅”という形にすれば、オーナーは自身が持つ投資用不動産に住むことができます。

これは、居住スペースと賃貸スペースが共存する物件であり、1階部分がオーナーの自宅、2階以上が賃貸物件になっているようなケースがよく見られます。

投資用不動産にオーナーが住むことのメリット

では、投資用不動産にオーナーが住むスタイルのメリットには、一体どのようなことが挙げられるのでしょうか？

具体的には、以下の通りです。

ローンの負担を減らせる

オーナーが投資用不動産に住むことで、ローンの負担はある程度軽減されます。

ここでいうローンとは、アパートローンではなく住宅ローンのことを指します。

つまり、居住用不動産を購入するために組んだ住宅ローンの返済に、不動産投資で得た賃料収入を充てられるというわけです。

もちろん、空室が埋まっていることは前提の話ですが、多少高めの物件を購入しても、賃貸併用であればローン返済に困る可能性は低くなるでしょう。

相続税対策になる

オーナーが住むスタイルで不動産投資を行うことは、相続税対策にも繋がります。

なぜなら、このような形の物件は、オーナーの居住スペースと賃貸スペースの相続税評価額をそれぞれ分けて算出するからです。

もっと具体的にいうと、居住用不動産（土地、建物）、投資用不動産（土地、建物）の評価額は、後者の方が3割ほど低くなるため、居住用不動産のみにかかる相続税よりも、課税金額が安くなるという仕組みです。

固定資産税が安くなる

投資用不動産にオーナーが住むことで、固定資産税も安くなります。

これは、居住スペースに対し、小規模宅地の軽減措置が適用されることが理由です。

具体的には、1戸あたり200㎡までであれば、その居住スペースは小規模宅地と見なされ、固定資産税の課税額は一気に通常の1/6にまで下がります。

固定資産税は、所有物件にかかる大きなランニングコストの1つであるため、これが軽減されるのは大きなメリットと言えるでしょう。

住宅ローンを利用できる

投資用不動産は、住宅ローンを利用して購入することができません。

なぜなら、住宅ローンは居住用不動産が対象のローン商品だからです。

ただ、賃貸併用住宅は、一部に居住スペースがあるため、住宅ローンを利用して購入できます。

もっといえば、住宅ローンはアパートローンよりも審査の難易度が低い傾向にあるため、不動産投資の実績がない方などでも、安心して利用できます。

投資用不動産にオーナーが住むことのデメリット

投資用不動産にオーナーが住むことで、経済的なメリットが数多く生まれることは、理解していただけたかと思います。

しかし、当然デメリットもあるため、あらかじめ留意しておきましょう。

主なデメリットとしては、以下のことが挙げられます。

利回りが下がる

投資用不動産にオーナーが住むと、住まない場合に比べて利回りが低くなってしまいます。

これはもちろん、オーナーの居住スペースがある分、賃料を最大化できないことが理由です。

例えば、戸数が10の投資用不動産と、戸数9+オーナーが住む部屋で構成されている物件とでは、後者の方が賃貸収入は少なくなりますし、これが年単位になると大きな違いとなって表れます。

また、先ほど賃貸併用住宅では住宅ローンを利用できるという話をしましたが、物件の半分をオーナーの自宅にしなければ、これは適応されません。

売却に苦戦しやすい

オーナーが投資用不動産に住むと、将来不動産投資をリタイアする際、売却に苦戦しやすくなります。

なぜなら、「賃貸併用住宅を買いたい」と考える方は、ごくわずかしかいないからです。

もちろん、まったく需要がないというわけではありませんが、居住用スペースのみの物件、投資用不動産と比べると、明らかにターゲットが減少するのは事実です。

また、居住スペースと賃貸スペースに分かれている物件をリフォームするには、かなり高額な費用がかかるでしょう。

投資規模を拡大しにくい

オーナーが投資用不動産に住むと、投資規模を拡大しにくくなる可能性があります。

投資専門の物件において、不動産投資の実績をある程度持っていれば、投資規模拡大の際のアパートローン審査に通過しやすくなります。

一方、前述の通り、賃貸併用住宅は利回りが下がりやすいですし、購入の際に住宅ローンを借り入れているケースも多いです。

この場合、金融機関からは、“住宅ローンが残っていて、なおかつ利回りの低い物件で投資している投資家”という目で見られてしまうため、どうしても投資規模拡大の足かせになってしまいます。

入居者に敬遠される場合がある

オーナーが住んでいる投資用不動産は、“安全性が高い”、“直接オーナーと話ができる”といった理由から、入居者に支持されることもあります。

しかし、その反面、「すぐ近くにオーナーがいるのは落ち着かない」「すぐに怒られそうで怖い」と考える方も多く、このような方々からは敬遠されてしまいます。

今回の記事のポイントを整理！

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以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！