【投資用不動産】借地借家法に関する細かい疑問にお答えします

借地借家法では、土地の賃貸借権等の存続期間、借家の賃貸借の契約更新などに関する事項が定められています。

また、これは不動産投資をする方にとっても重要な法律であり、サブリースを行う際などには、十分な当法律の知識が要求されます。

今回は、そんな借地借家法に関する細かい疑問を解決していきます。

この記事は約5分で読めます。

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Q.借地借家法の対象になる建物は?

借地借家法は、借家の契約更新とその効力に関して特別の規定をしていますが、当法律の対象となる建物にはどのようなものが当てはまるのかについて、疑問を抱いている方もいるかと思うので、詳しく解説します。

A.居住用、業務用物件の両方が当てはまる

一般的に借家といえば、居住用物件のみを指すようなイメージがありますが、借地借家法の対象になるのは、居住用、業務用物件の両方です。

より具体的にいうと、居住用の一軒家やマンションなどの集合住宅、事務所や店舗、工場などの物件です。

もちろん、投資用不動産も対象物件の1つとして数えられます。

Q.借地借家法は一時的な賃貸借にも適用される?

不動産の貸し借りは、一般的に長期契約になることが多いですが、場合によっては一時的な賃貸借契約が結ばれることもあります。

では、このような不動産の賃貸借に、借地借家法は適用されるのでしょうか?

A.一時的な賃貸借は適用外

一時使用をするために建物の賃貸借をしたことが明確である場合、借地借家法は適用されません。

また、“一時的な賃貸借”の基準についてですが、これは判例によると、契約期間の長短だけでなく、不動産を借りる目的や動機といったさまざまな要素から判断すべきものとされています。

つまり、賃貸借契約書に“一時使用目的”と書かれていても、その契約が必ずしも一時的な賃貸借契約に当てはまるとは限らないということです。

Q.賃貸借契約の期間はどうやって決定する?

賃貸借契約の期間は、前述の通り長期になることもあれば、短期になる可能性もあります。

また、この期間についてはどのように決定するのか、疑問に思っている方もいるかと思いますので、解説しましょう。

A.契約期間は貸主、借主の合意の【投資用不動産】借地借家法に関する細かい疑問にお答えしますもと決定する

借地借家法において、賃貸借契約の期間は、貸主と借主の合意のもと決定することとされています。

ただ、合意があれば期間を自由に決定できるのかというと、決してそういうわけではありません。

必ず、1年を超える契約期間を設置する必要があります。

仮に、1年未満の契約期間で双方が合意したとしても、これは定めた通りの期間ではなく、“期間の定めのない賃貸借契約”を結んだという扱いになります。

Q.契約期間が満了したら、賃貸借契約は終了する?

あらかじめ貸主、借主の合意のもと設定した契約期間は、必ずいつか満了します。

では、一度契約期間が満了したら、賃貸借契約はそこで終了するのでしょうか?

A.合意のもと更新が可能

契約期間満了により、当初結んでいた賃貸借契約が終了するのは事実ですが、貸主と借主の合意があれば、そのまま契約を更新することが可能です。

また、双方の合意がなかったとしても、いずれかが更新しない旨を早期に通知しなかった場合などは、自動的に契約が更新されたという扱いになります。

ちなみに、法定更新後の賃貸借契約は、期間の定められていないものになります。

Q.期間が定められていない賃貸借契約はいつ終わる?

先ほど、期間が1年未満の賃貸借契約、法定更新後の賃貸借契約は、期間が定められていないものになるという話をしました。

では、このような契約は、一体どのようなきっかけで終了するのでしょうか?

A.解約の申し入れをきっかけに終了する

契約期間が決まっていない賃貸借契約は、貸主と借主、いずれかが解約を申し入れることで終了します。

ただ、借地借家法は借主を守ることを前提に作られた法律であるため、貸主はそう簡単には契約を解約することができません。

まず、正当事由がなければ解約の申し入れは無効になりますし、たとえ正当事由が認められたとしても、実際契約が解約されるのは申し入れから6ヶ月を経過してからです。

一方、借主の解約申し入れには、正当事由が必要ありません。

また、申し入れをしてから実際賃貸借契約が解約されるまでの期間も、3ヶ月と短いです。

Q.貸主、借主が亡くなった場合、賃貸借契約はどうなる?

賃貸借契約を締結している状態で、貸主あるいは借主が亡くなってしまった場合、その契約はどうなるのでしょうか?

A.それぞれの相続人が引き継ぐ

借主が亡くなった場合、貸主と契約している賃貸借契約は、借主の相続人に引き継がれます。

被相続人(亡くなった借主)とその相続人が同居していたかどうかは関係ありません。

また、契約関係が相続される時点で、すでに借主における賃料の滞納が発生している場合、相続人が相続を放棄しない限り、滞納分の支払い義務を負うことになります。

一方、貸主がなくなった場合も、同じく貸主の相続人が、借主との契約関係を継続することとなります。

正確にいうと、貸主の立場を引き継いだ相続人は、借主に対して賃料の支払い請求をする権利と、建物を使用収益させる義務を負うことになります。

借地借家法は不動産投資にも関係のある法律

前述したような内容について細かく知っていないと、不動産投資におけるサブリースのトラブルに巻き込まれる可能性があります。

サブリースでは、投資家の方がサブリース会社に投資用不動産を貸し出すことになりますが、借地借家法上、貸主である投資家の方は立場が弱いため、なかなか契約を解約できません。

一方で、借主であるサブリース会社からの契約解除は、正当事由もなくすぐに成立してしまうため、「もう管理はできない」と判断されると、急に安定収入を確保できなくなる可能性もあります。

今回の記事のポイントを整理!

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 借地借家法の対象になる建物は、居住用、業務用の両方
  • 借地借家法は一時的な不動産の賃貸借には適用されない
  • 賃貸借契約満了後は、双方合意のもと更新することが可能
  • 期間が定められていない賃貸借契約は、当事者の解約申し入れをきっかけに終了する
  • 当事者が亡くなった場合、賃貸借契約は貸主、借主の相続人が引き継ぐ

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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