【投資用不動産】中古マンションで行う不動産投資のポイント

初めての不動産投資は、中古マンションで実践しようと考えている方も多いでしょう。

いきなり新築の投資用不動産を建築・購入するのは、少しハードルが高いですからね。

ただ、中古マンションだからといって、必ず不動産投資に成功するとは限りません。

ここからは、中古マンションで行う不動産投資のポイントを解説します。

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押さえておこう！中古マンションで行う不動産投資のポイント9選

以下のポイントを押さえておけば、中古マンションで行う不動産投資の成功率はかなりアップします。

複数の不動産会社、サイトから物件情報を集める

中古マンションで不動産投資を始める際には、必ず複数の不動産会社、ポータルサイトで物件情報を集めましょう。

中古マンションの件数は非常に多く、不動産投資で成功するには、その中からいかに良い条件の物件を、リーズナブルな価格で購入できるかが鍵になってきます。

よって、まずは複数の不動産会社に相談し、多くの物件を見ることを意識しなければいけません。

また、投資用不動産が掲載されたポータルサイトでは、会員登録をすることでより多くの物件情報が得られることもあるため、積極的にそちらも利用してみましょう。

人口が減少傾向にあるエリアは避ける

地方や郊外などのエリアでは、1,000円以下の低価格で購入可能な中古マンションも時々見られます。

しかし、人口が減少傾向にあるエリアの場合は、たとえ安くても安易に購入しないことをおすすめします。

理由はもちろん、今後賃貸マンションのニーズがどんどん下がっていくと予想されるからです。

賃料収入60,000円以下の物件は避ける

投資用の中古マンションの多くは、“オーナーチェンジ物件”です。

また、オーナーチェンジ物件は、基本的に購入後すぐ賃料を変更することができませんが、このような中古マンションを購入するのであれば、なるべく賃料が60,000円以上に設定されているところを選びましょう。

なぜなら、毎月の賃料収入から以下のコストが差し引かれた場合、賃料が60,000円を下回っていると、手元にほとんど利益が残らない可能性があるからです。

ワンルーム物件を選ぶ

投資用の中古マンションを購入するのであれば、ワンルーム物件がおすすめです。

もちろん、ファミリー世帯向けマンションの方が間取りは広く、同じ部屋数であれば、得られる賃料収入はワンルーム物件より多くなる可能性が高いです。

ただ、ワンルーム物件は、1戸あたりの面積がファミリー世帯向け物件に比べて狭く、総戸数を多く取ることができます。

つまり、中古の一棟マンション投資であれば、ワンルーム物件の方が効率良く賃料収入を得られるということです。

築年数が経過しすぎている物件は避ける

中古マンションで不動産投資をするのであれば、築年数が経過しすぎている物件は避けるようにしましょう。

具体的には、1981年より前に建てられた投資用物件は避けるのが賢明です。

1981年以前に建築された中古マンションは、現行の“新耐震基準”をクリアしておらず、耐震性に不安がある可能性があります。

もちろん、すでに耐震工事が実施され、強度が増しているマンションであれば問題ありませんが、最初から新耐震基準で建てられた物件の方が安全です。

ちなみに、旧耐震基準と新耐震基準の主な違いは以下の通りです。

入居者の立場になって物件を選ぶ

これは、中古マンションに限ったことではありませんが、投資用不動産を購入するのであれば、やはり入居者の立場になって物件を選ぶのも重要です。

具体的には、以下の点を細かくチェックし、客観的に見て「自分なら住みたいかどうか」を評価します。

売却理由を考慮する

投資用の中古マンションを購入する際には、売却理由もきちんと考慮しなければいけません。

中古物件市場にあるマンションは、基本的に何かしらのマイナス要素を抱えています。

なぜなら、そうでなければ前オーナーが簡単に手放しませんし、良い物件の多くは中古市場に出た時点で、すぐ

買い取り業者に押さえられるケースが多いからです。

もちろん、売却理由は前オーナーだけでなく、不動産会社からも教えてもらえるため、聞き忘れのないようにしましょう。

管理状況を確認する

投資用の中古マンションを購入する際、意外と忘れがちなのが“管理状況”のチェックです。

具体的には、以下の点をチェックし、管理状況が良いかどうかを確認した上で、購入するかどうかを判断します。

値下げ交渉を行う

中古マンションにおける売主の多くは、ある程度買主からの値下げ交渉があることを想定しています。

よって、最初に設定されている売り出し価格が、相場より高めになっていることも少なくありません。

この場合、買主は事前に相場を調べた上で、値下げ交渉をするべきです。

なぜなら、売主はあえて高めに売り出し価格を設定している分、値下げに応じてくれる可能性が高いからです。

もちろん、相場を下回るほどの値下げはNGです。

今回の記事のポイントを整理！

今回の記事のポイントは以下になります。

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！