マンション投資といえば、ワンルームの物件を区分所有して行うタイプが一般的です。
一方、アパートを区分所有するというケースはほとんどなく、投資をする場合は一棟丸ごと使って行います。
では、そんな区分所有のマンション投資、一棟所有のアパート投資には、具体的にどんな違いがあるのでしょうか？
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物件価格
区分所有のワンルームマンション投資、一棟所有のアパート投資の異なる点と言えば、やはり“物件価格”が挙げられます。
区分マンションは、1室のみを購入して行うケースが多いため、安く物件を購入することができます。
一方、一棟アパートは複数戸をまとめて購入するため、どうしても区分所有よりは物件価格が高くなってしまいます。
具体的な違いは以下の通りです。
- 区分所有ワンルームマンションの価格：1,000～3,000万円程度
- 一棟アパートの価格：5,000～1億円程度
利回り
区分所有のワンルームマンション投資、一棟アパート投資の違いとしては、“利回り”も挙げられます。
ワンルームマンションの場合、購入費用を抑えられるため、利回りはある程度高くなると思われがちですが、収入が少ないため、実際はそれほど高利回りにはなりません。
一方、一棟アパート投資は購入費用がかかるものの、区分所有よりは高い利回りを達成しやすいです。
具体的な利回りの違いは、以下のようになっています。
- 区分所有ワンルームマンションの利回り：3～5%程度（都内、新築物件の場合）
- 一棟アパートの利回り：5～7%（都内、新築物件の場合）
賃料以外の収入
区分所有ワンルームマンション投資、一棟アパート投資には、“賃料以外の収入”に関する違いもあります。
不動産投資における賃料以外の収入には、更新料などが挙げられますが、これはどちらの投資スタイルでも得ることができます。
しかし、区分所有マンションの場合、賃料と更新料以外に収入を得ることは、基本的にはできません。
一方、一棟アパートの場合、その物件すべてを所有することになるため、以下のような方法で賃料、更新料以外にも利益を得ることができます。
- 太陽光発電
- 自動販売機 など
立地
区分所有ワンルームマンション投資、一棟アパート投資の異なる点としては、“立地”も挙げられます。
区分ワンルームマンションは、都内の駅チカなど、比較的好立地に建っていることが多いです。
そのため、収入はそれほど多くありませんが、まったく借主が見つからなくて困るということはあまりありません。
一方、一棟アパートの中には、郊外や地方に立地している物件も多くあります。
その上、比較的古い物件も多いため、入居条件を工夫したり、設備投資をしたりしないと、満室にするのは難しいでしょう。
融資審査
区分所有ワンルームマンション投資、一棟アパート投資には、“融資審査”に関する違いもあります。
先ほども触れたように、区分ワンルーム物件の購入費用は、1,000～3,000万円程度と比較的安いです。
そのため、融資で調達する費用は少額であり、審査にも比較的通りやすくなります。
しかし、一棟アパートは購入費用が高く、高額な融資がなければ購入できません。
よって、どうしても融資のハードルは高くなってしまいます。
ちなみに、アパートの中には担保評価が低いものも多く、それも融資審査に通りにくい1つの原因となっています。
賃料の下落
区分所有ワンルームマンション投資と一棟アパート投資には、“賃料の下落”に関する違いもあります。
ワンルームマンションは、非常に需要が高く、不動産投資を初めてすぐに賃料が低下し始めるということがあまりありません。
特に、都心にある物件の場合、下落スピードはかなり緩やかです。
一方、一棟アパートはすでに築年数が経過していたり、立地の関係上入居者が付きにくかったりするため、区分ワンルームマンションよりはどうしても賃料の下落スピードが早くなってしまいます。
建物の裁量
区分ワンルームマンション投資、一棟アパート投資の異なる点としては、“建物の裁量”も挙げられます。
区分所有の場合、オーナーが所有権を持っている物件は、基本的には1室のみです。
そのため、物件におけるルール等に関しては、管理組合の裁量で決定されます。
一方、一棟アパートを所有する場合、その物件におけるルールや意思決定の裁量は、すべてオーナーにあります。
よって、自由度は比較的高い不動産投資ができるでしょう。
流動性
区分ワンルームマンションと一棟アパートには、“流動性”の違いもあります。
これは、市場に出回る数の多さを表すものであり、数が多ければ多いほど流動性は高く、売却の際に有利ということになります。
区分所有のワンルームマンションは、非常に流動性が高く、もし経営に頓挫してしまっても、別の投資家や専門業者が買い取ってくれる可能性は高いです。
しかし、一棟アパートはお世辞も流動性が高いとは言えないため、好条件での売却は難しくなるでしょう。
出口戦略
区分所有ワンルームマンション投資、一棟アパート投資の違いとしては、“出口戦略”も挙げられます。
区分所有マンションの出口戦略は、基本的には以下の3つに絞られます。
- そのまま売却する
- 保有して自分が住む
- 相続する
一方で、一棟アパートは物件価格こそ高いものの、以下のようにさまざまな出口戦略が立てられます。
- そのまま売却する
- 大規模修繕をして売却する
- 建物を壊して新しく建て直す
- 建物を壊して土地を切り売りする
- 保有して自分が住む
- 相続する
やはり、一棟アパートは建物だけでなく、土地も所有しているというところが、この出口戦略の豊富さに繋がっています。
また、土地は建物と違い、年数が経過しても劣化することがないため、購入から何十年も経過していたとしても、状況に応じた出口戦略が立てやすくなります。
今回の記事のポイントを整理！
今回の記事のポイントは以下になります。
- 利回りや賃料以外の収入という観点では、マンション投資よりアパート投資が優れている
- 立地の良さ、融資審査の受けやすさは、区分所有マンション投資の方が上
- 区分ワンルームマンション投資は賃料が下落しにくいものの、それほど自由度は高くない
- 一棟アパートは区分所有ワンルームマンションに比べて出口戦略が豊富
以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！
