【投資用不動産】法人名義で行う不動産のメリット・デメリット

不動産投資は、個人名義だけでなく、法人名義で行うこともできます。

これは、“法人化”と呼ばれるもので、オーナーが新たに法人を設立し、そちらに投資用不動産の所有権を移した上で、不動産投資を行うというスタイルを指します。

今回は、このスタイルにおけるメリットとデメリットを詳しく解説したいと思います。

法人名義で行う不動産投資のメリットは？

まず、法人名義の不動産投資には、どんなメリットがあるのかを見ていきましょう。

代表的なメリットとしては、主に以下のことが挙げられます。

税負担が少なくなる

法人名義で行う不動産投資のメリットには、まず“税負担が少なくなる”ということが挙げられます。

例えば、個人名義の場合、賃料収入の金額が増えるにつれて、所得税率はどんどん高くなっていきます。

具体的には、5%から最大55%にまで増加します。

一方、法人の利益にかかるのは所得税ではなく法人税であり、これは収入に比例した増え幅がほとんどありません。

よって、賃料収入等、不動産投資で得た利益が一定金額を超える場合は、法人名義に変更した方が確実に税負担は少なくなります。

相続税対策に繋がる

法人名義で行う不動産投資には、“相続税対策に繋がる”というメリットもあります。

投資用不動産の所有権を法人に移すと、そこから3年経過した場合に、システム上資産の評価額は下がります。

また、それによって相続対象となる株式の価格（株価）も下がり、引き継ぐ際の相続税は軽減することができます。

資産として分割しやすくなる

法人名義で不動産投資をすれば、投資用不動産を資産として分割しやすくなります。

これは、法人名義にすることで、相続対象が投資用不動産ではなく、株式に変更されることが理由です。

つまり、不動産はそのままだと複数の相続人に分割することができませんが、株式にすることで1人〇株ずつといったように、スムーズかつ均等に分割できるようになるということです。

収入を振り分けられる

法人名義で行う不動産投資のメリットとしては、“収入を振り分けられる”ということも挙げられます。

個人名義で行う不動産投資の場合、そこで発生した収入に関しては、物件所有者つまりオーナーしか手にすることができません。

子どもなどに移転させるにしても、それは贈与にカウントされてしまうため、金額が高くなれば当然贈与税が発生します。

一方、法人名義であれば、最初から配偶者や子どもを役員にし、“役員報酬”という形で振り分けることが可能です。

もちろん、この報酬に関しては、贈与にはカウントされません。

認められる経費の幅が広くなる

法人名義で不動産投資をすれば、個人名義よりも認められる経費の幅が広がります。

個人の場合、経費とプライベートの消費をハッキリ区別しなければいけないため、それほど経費を計上することができません。

ただ、法人は利益を追及する組織であり、無駄な経費を使わないという考えが前提であることから、経費計上はしやすくなっています。

例えば、先ほど触れた役員報酬に関しても、経費として認められます。

認知症対策になる

法人名義の不動産投資には、“認知症対策になる”というメリットもあります。

個人の場合、投資用不動産の所有者と経営者は同一人物が務めますが、法人の場合はそれぞれが別の人物となります。

つまり、家族を役員に設定しておけば、所有者（出資者）本人が認知症を患ってしまったとしても、家族が滞りなく不動産投資を継続してくれるということです。

これは、収入が途切れることがないというオーナーまたはその家族にとってのメリットだけでなく、入居者の生活を守ることにも繋がります。

法人名義で行う不動産投資のデメリットは？

あらゆるメリットに溢れている法人名義での不動産投資ですが、デメリットも少なからずあります。

代表的なデメリットは以下の通りです。

法人設立にコストがかかる

法人名義で不動産投資をするには、当然法人設立のコストがかかります。

具体的には、以下のようなコストです。

金額に関しては、設立する法人の形態にもよりますが、一般的な株式会社の場合は、250,000円前後かかります。

決して安い金額ではありませんので、注意しましょう。

売却時の税負担が大きくなる

所有期間が5年を超える投資用不動産を売却する場合、個人名義よりも法人名義の方が税負担は大きくなります。

つまり、売却時に得られる実質的な売却益は、法人名義の方が少なくなりやすいということです。

すぐ相続すると相続税対策にならない

法人名義で投資用不動産を所有する場合、所有期間が3年を経過しないと、資産の評価額は減額されません。

つまり、すぐに相続が発生してしまうと、相続人における税負担は大きくなってしまうということです。

小規模の不動産投資ではあまり意味がない

法人名義の不動産投資は、そもそも投資規模が小さい場合、あまり行っても意味がありません。

メリットが生まれるのは、投資規模が拡大し、個人名義で投資用不動産を所有する場合の所得税が、法人税より高くなった場合です。

したがって、投資用不動産を購入し、いきなり法人を設立することは、一気に税率を上げてしまうことに繋がるため、おすすめできません。

ちなみに、法人名義に変更するタイミングは、個人名義での所得が1,000万円を上回るときが目安とされているため、覚えておきましょう。

今回の記事のポイントを整理！

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以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！