リバースモーゲージとリースバックの特徴

“年金だけでは生活できないので、資産形成をして自助の充実を”

そういわれても、簡単には資産を増やすことはできないでしょう。

そこで、今ある資産のマイホームを活用して、老後の資金を用意する方法が注目されています。

それには、リバースモーゲージとリースバックの2つがあるのですが、どのような違いがあるのでしょうか？

それぞれの特徴について、解説します。

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リバースモーゲージって何のこと？

自宅を担保にして銀行などの金融機関からお金を借りて、自宅を売却することで返済するのが、“リバースモーゲージ”です。
毎月返済するのではなく、契約者が死亡するか、もしくは最初に定められた契約期間が満了となったとき、一括で返済することになります。
このとき、借りるお金を受け取る方法は幾つかあります。

最初にまとめて受け取るか、毎月一定額ずつ受け取るか、あるいは利用できる範囲内で必要に応じて受け取るかです。
選べるケースもあれば、契約で最初から決まっているケースもあるでしょう。
また、リバースモーゲージでは毎月、金利だけを支払うことになります。

契約期間中は、元本を返済する必要がないのです。
必要に応じて借りるのであれば、金利も使った分にかかるだけということになります。

ただし、利用するにはいくつかの要件があり、それを満たしていなければいけません。
例えば、毎月一定以上の収入があることを求められます。

とはいえ、そこまで多くの収入は求められないので、完全に無収入でなければ大丈夫でしょう、

また、自宅は自分のものですが、将来的には相続人が引き継ぐものとなります。
それを担保にすると、亡くなったときにトラブルへとつながりかねません。

そのため、相続人の同意が必要です。年齢制限を設けている金融機関もあります。

ただし、それは通常のローンとは違い、一定の年齢以上でなければ利用できない、というものです。
55歳以上や、60歳以上ということが多いでしょう。
担保不動産が、限定されていることもあります。

一戸建てならいいのですが、分譲マンションは不可、などの制限です。

契約内容によって、借入金の使い道が制限されることもあります。

また、あまり早くに申し込んだ場合や、思ったより長寿だった場合は、困ることもあります。
なぜなら、契約期間や利用できる限度額には、限りがあるからです。

利用しているうちに、限度額まで使ってしまうと、それ以上の利用はできません。

その状態から、追加で融資してもらうことも難しいでしょう。
そうなると、それ以降の生活は苦しいものになるかもしれません。

また、長生きするのは喜ばしいことですが、それによって契約期間を過ぎてしまうと、たとえ存命中であっても自宅を売却することになるかもしれません。
高齢になると、アパートを借りるのも難しくなるため、契約期間の満了が近づいてきたら色々と考えておく必要があるでしょう。

担保価値の変動にも、注意しましょう。
担保となる自宅の評価は、地価の下落や景気の変動なども想定して行います。

しかし、その予想を超える可能性も、ないとは言い切れません。

担保価値が下がって担保割れになったとき、契約期間の満了前であっても一括返済を求められるケースがあります。
そうなると、いきなり自宅を売却することになってしまうのです。

リバースモーゲージは最近有名になりましたが、実は1980年代から存在しているサービスです。

年金の額が多い時代はそれほど必要性を感じなくても、少子化や高齢化、財政赤字などで年金制度が見直され、不安が大きくなる現在は必要とする人も増えるでしょう。

リバースモーゲージには、このような特徴があります。
死亡した後、誰かがその自宅に住みたいと考えていない場合は非常に便利なものですが、デメリットもあるのでよく確認しておきましょう。

リースバックってどういうもの？

通常、マイホームを不動産会社に売却したら、不動産会社ではその家を買う人を探します。

不動産会社によっては、賃貸物件として貸し出すこともあるでしょう。

そこで、売却した自宅の賃貸契約を結んで、そのまま住み続けるのが“リースバック”です。

まず、自宅を売却するのですからその代金を受け取ることができます。

その上で、自宅にそのまま住み続けられるのです。

つまり、移るのはその自宅の所有権だけ、ということです。

リバースモーゲージと比べて、利用しやすいのが特徴です。

マイホームを所有していれば、ほとんどすべての人が利用できるでしょう。

また、分譲マンションでも利用できるのも便利な点です。

契約内容にもよりますが、後になってから再び買い戻すこともできます。

一時的にまとまったお金が必要になったものの、後からそのお金が戻ってくるという場合は、再びその家を自分のものにできるのです。

また、家の所有権を手放したため、固定資産税を支払う必要もなくなります。

マンションなら、毎月管理費や修繕費の積立などを支払っていることもあるでしょうが、それも支払う必要がなくなります。

ただし、賃貸になるので、毎月賃貸料を支払わなければいけません。

この場合の家賃は、住宅の売却代金によって決まります。

高く売れた住宅は、その分、賃貸料も高くなってしまうのです。

住宅ローンが残っている場合でも、利用できるのがメリットなのですが、売却代金からはそのローンの残債が差し引かれてしまいます。

3,000万円で売れる家でも、ローン残債が1,000万円あれば、2,000万円しかうけとることができないのです。

元々は法人向けサービスとして始まったものですが、ここ数年は一般向けでも行われるようになりました。

シンプルなサービスなので、仕組みが分かり易いでしょう。

資金を借り入れるわけではないので、精神的にも利用しやすい人が多いのではないでしょうか。

担保や保証人も不要なので、借金が嫌いな人でも安心です。

2つの違いを比較

リバースモーゲージ、リースバックのサービスの特徴を解説しましたが、利用するとなるとどちらがいいのか、悩む人も多いでしょう。

判断の助けとなるように、2つのサービスの違いをメリット・デメリットとして表にまとめてみましょう。

こういった違いがあるのですが、そのうち特に重要な点は詳しく解説していきます。

まず、資金の受け取り方についてですが、リースバックなら必ず一括で受け取ることになるのに対して、リバースモーゲージは基本的に自由なタイミングで資金を必要な分だけ引き出せる、という点が異なります。

これは、リースバックが売却という形であるのに対して、リバースモーゲージはあくまでも融資という違いがあるからです。
融資なので、担保の価値に応じた融資枠を設け、その範囲内なら自由に利用できるようになるのです。

ただし、その時点での価値に応じた金額で売却できるリースバックに対して、リバースモーゲージは将来的な価値を見据えて融資しなくてはいけないので、どうしても融資できる金額は不動産の価値よりもかなり低くなりやすいということに注意しましょう。

大きな違いとなるのは、自宅の所有権がどのタイミングで移転するか、ということです。
リバースモーゲージは、担保にはなるものの手放すわけではなく、あくまでも最後に自宅を手放すことで融資を受けた分を埋め合わせることになるだけです。
そのため、所有権は最後に移転します。

それに対して、リースバックはまず自宅を売却し、その上でその家を借りて住み続けることになるので、所有権は最初に移転します。
そのため、今後引越しなどをする時には所有権移転登記をする必要がありません。
通常の、賃貸住宅に住んでいるのと同じ扱いになるのです。

対応できる不動産の種類も、大きな違いがあります。
リバースモーゲージの場合、対応できる不動産はほとんどが一戸建てです。
しかし、リースバックの場合は一戸建てに限らず、分譲マンションも対応できるのです。

また、法人名義のオフィスビル、事務所、工場、駐車場などでもこのサービスは利用できます。
それによって得た資金も、使途の制限は特にないので自由に活用できるのです。
事業の運転資金に使っても、問題ありません。

毎月の支払いについては、リバースモーゲージの方が有利でしょう。
毎月、支払いは利息だけです。
リースバックは賃貸料を支払うことになるので、基本的に金額も大きくなります。

このような違いがあることを踏まえて、どちらを利用するべきか考えてみましょう。

どちらがおすすめか

では、具体的にどちらのサービスを利用するべきなのでしょうか？
よくあるケースを基に、どちらのサービスがいいのかを解説していきます。
あくまでも一例ですが、申し込みを検討している方は参考にしてみてください。

最初にまとまった資金が必要な方は、リースバックがおすすめです。
まだ自宅で暮らすつもりでも、近い将来は有料老人ホームなどの施設や高齢者住宅に入ろうと思っている方なら、そのための資金を得ることもできるでしょう。

普通に売却すればいいと思うかもしれませんが、今は多くの施設が入居希望者で溢れていて、入りたいと言ってもすぐに入れないことはよくあります。
そのため、売却のタイミングが難しいのです。

例えば、今すぐに売却手続きをしてしまうと、自宅を売ってから入居できるまでの間、住むところを探さなくてはいけません。
入居のために年単位で待つことも少なくないので、一旦アパートに引っ越すというのも色々と不便でしょう。

では、入居できるようになってから売却手続きをすればいいのでしょうか？
その場合、不動産会社に売るとしてもすぐに売れるとは限らず、また登記の手続きなどで時間がかかります。
現金化できるまでに時間がかかると、キャンセル扱いになる可能性もあるでしょう。

そのため、先に現金を手元に用意することができ、その後も自宅に住み続けることができるリースバックが最適なのです。
他にも、住宅ローンの残債がある場合、それを完済することもできます。

一戸建て以外の、分譲マンションやオフィス、ビルなどが対象の場合は、リースバックしか利用できないことがあります。
そういった不動産で利用したいと思っているなら、必然的にリースバックを選ぶことになるでしょう。

最後まで、自宅に住み続けたいという方には、リバースモーゲージがおすすめです。
現在の年齢にもよりますが、基本的には亡くなってから自宅を手放すことになるので、今と変わらない状態でずっと住み続けることができます。

また、その資金を使って、リフォームするという人もいます。
今の家に住み続けたいけれど、体が不自由になったからバリアフリーなどの工事をしないと不便、という人にもおすすめのサービスです。

まとまった金額は必要ないが、定期的にある程度の資金を得たいという人もこちらがおすすめです。
極度額の範囲内なら自由に使えるので、毎月決まった金額だけ利用していくこともできるのです。

あくまでも一例ではありますが、よくあるケースごとにおすすめのサービスを紹介しました。
ただし、実際には似たようなケースでも、もう一方のサービスを選んだ方がいいこともあるので、利用する前にはよく検討して決めましょう。

自己所有の不動産がある高齢者の方、もしくは今後、高齢者になったときのことを考える方は、まずその不動産をどうしたいのか、考えてみましょう。
特に、相続する人がいないというケースでは、不動産を残しておいても無駄になります。
それよりは、自分の老後を豊かにするために使ってみてはいかがでしょうか？

まとめ

リバースモーゲージやリースバックは、最近利用者が増加傾向にあります。

そのサービス内容は、金融機関ごとに条件などが若干異なることもあるので、契約の際は自分が希望する内容が含まれているか、よく考えてから契約しましょう。

かけがえのない自分の家を活用して、自分の老後を豊かなものにしていきましょう。