【投資用不動産】不動産投資関連の間違えやすい用語について

【投資用不動産】不動産投資関連の間違えやすい用語について

これから投資用不動産を購入し、経営を始める方は、必ず不動産投資の関連用語を覚えておかなければいけません。

また、不動産投資関連の用語の中には、似たような言葉もたくさんあるため、1つ1つ意味を理解し、混同しないように注意しましょう。

ここからは、特に間違えやすい用語について詳しく解説します。

この記事は約5分で読めます。

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グロス利回りとネット利回り

不動産投資において、一定の元金からいくらの利益が出るかを示す数値を“利回り”といいますが、これにはいくつかの種類があります。

特に混同しやすいのは、以下の2つの利回りであるため、この機会にそれぞれの違いを理解しておきましょう。

  • グロス利回り
  • ネット利回り

グロス利回り

年間の賃料収入を物件価格で割り戻し、算出した利回りのことを“グロス利回り”といいます。
“表面利回り”とも呼ばれます。

例えば、年間の賃料収入が100万円で、投資用不動産の価格が2,000万円の場合、グロス利回りは以下のように弾き出します。

・100万円/2,000万円×100%=5%

ちなみに、グロス利回りは投資用不動産の収益性をはかる指標として重宝されますが、投資用不動産購入時の諸経費、管理費、固定資産税などの経費は計算に含まれません。

そのため、あくまで大まかな利回りとなります。

ネット利回り

年間の賃料収入からさまざまな諸経費を差し引いた数字を、物件価格に購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税などを足した数字で割り戻して算出した利回りを“ネット利回り”といいます。

“実質利回り”とも呼ばれます。

年間の賃料収入から差し引かれる経費としては、主に以下のものが挙げられます。

  • 管理費
  • 固定資産税
  • 都市計画税 など

さまざまな諸経費が反映されているため、単純に年間の賃料収入を物件価格で割り戻しただけのグロス利回りと比較して、より正確かつ現実的な利回りとなります。

インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資では、大きく分けて以下の2種類の利益を得ることができます。

それぞれの違いを見てみましょう。

  • インカムゲイン
  • キャピタルゲイン

インカムゲイン

投資用不動産を保有することで、継続的に受け取ることのできる現金収入を“インカムゲイン”といいます。

“運用益”とも呼ばれ、簡単にいうとこれは賃料収入のことを指しています。

一度に受け取れるインカムゲインは決して大きな金額ではありませんが、毎月決まった金額を長期的に受け取ることが可能です。

また、賃料は投資用不動産の価格ほど上下することがないため、安定して受け取れるというところも特徴です。

キャピタルゲイン

保有している投資用不動産の価格が上昇することによって得られる収益を“キャピタルゲイン”といいます。

簡単にいうと“売却益”です。

一般的に、安いときに投資用不動産を購入し、価格が高くなったときに売却することで得られる値上がり益すべてを指しています。

不動産投資といえば、賃料を得ることを目的とした運用のイメージが強いですが、キャピタルゲインを狙った投資用不動産の購入も、立派な不動産投資の1つです。

ちなみに、値上がりすることを想定して購入した投資用不動産を、値下がりしたタイミングで売却してしまったときに出る売却損は“キャピタルロス”といいます。

収益還元法、原価法、取引事例比較法

投資用不動産を購入する際、あるいは売却する際には、不動産鑑定評価を依頼するケースがあります。

また、このとき用いられる鑑定方法には、以下の3つの方法があります。

  • 収益還元法
  • 原価法
  • 取引事例比較法

収益還元法

鑑定対象となる投資用不動産が、将来生み出すと期待される収益をベースとして、価格を求める手法を”収益還元法“といいます。

また、収益還元法はさらに“直接還元法”と“DCF法”に分けることができます。

直接還元法は、ある一定期間の純利益を一定の還元利回りで割る方法であり、還元利回りは一般的に5~10%前後とされています。

一方、DCF法は、連続する複数の期間におけるそれぞれの期間の純利益を、各期間に対応した割引率で割ることにより、現在価格に換算し、それらの合計値を足すという方法です。

原価法

投資用不動産の再調達原価をもとに、価格を求める方法を“原価法”といいます。

具体的には、価格時点において、新しく建築または造成を行って再調達する場合の原価を求め、これに減価修正を行って価格を弾き出します。

例えば、中古の投資用不動産の価格を原価法で求める場合は、以下のような計算式になります。

・総面積×単価÷耐用年数×残存年数(耐用年数-築年数)

取引事例比較法

多数の投資用不動産の取引事例をベースとし、対象物件の価格を求める手法を“取引事例比較法”といいます。

この方法では、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、選択した取引事例について事情補正および時点修正を行います。

その後、地域要因や個別的要因の比較を行い、算出された価格を比較考量して、対象物件の価格を算出します。

その他の間違えやすい用語について

最後に、その他の間違えやすい用語について、簡単に解説したいと思います。

専任媒介契約、専属専任媒介契約

専任媒介契約は、売主が不動産会社1社のみとしか契約できないものの、自身で探した買主との直接契約が認められている形態です。

一方、専属専任媒介契約は、契約期間中に仲介を依頼できるのが1社のみの契約形態で、なおかつ自身で買主を探すことも制限されているため、専任媒介契約よりも自由度は低いです。

建蔽率と容積率

建蔽率は、その土地の面積に対して建てられる建築物の面積をいいます。
これに対し容積率は、そのときに建築ができる建物の延べ床面積のことをさしています。

これらの用語はセットで目にする機会も多いため、違いを覚えておきましょう。

今回の記事のポイントを整理!

今回の記事のポイントは以下になります。

  • グロス利回りは表面的な利回り、ネット利回りは現実的な利回りを意味する
  • インカムゲインは不動産投資の賃料収入、キャピタルゲインは売却益を指す言葉
  • 不動産の鑑定方法には収益還元法、原価法、取引事例比較法の3種類がある
  • 各媒介契約、セットで目にする機会が多い用語も意味が混同しやすいため、注意が必要

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

 

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